愛(ài)華網(wǎng)? “全線7.5折起”，這是雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司（03383.HK，以下簡(jiǎn)稱“雅居樂(lè)” ）繼明確表示將停工緩建之后的保量行動(dòng)。尤其是今年以來(lái)，雅居樂(lè)的銷售均價(jià)自1月-5月已呈現(xiàn)出連續(xù)下跌的趨勢(shì)，跌幅近51.9%；而今年前5個(gè)月，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額109億元，同比下跌19.2%，僅完成全年銷售目標(biāo)的35.2%。 顯然是意識(shí)到了銷售方面的壓力，今年雅居樂(lè)及時(shí)調(diào)整了以往停工緩建，2月份之前停止購(gòu)地的策略，3月份開(kāi)始四處融資50億元，并在全國(guó)多個(gè)城市加快布局。雅居樂(lè)希望通過(guò)云南、重慶等省市，形成新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。 時(shí)代周報(bào)記者希望聯(lián)系雅居樂(lè)董事會(huì)相關(guān)人士，但是截至發(fā)稿時(shí)止，未得到任何回復(fù)。 20天全線7.5折起 自6月1日起，中山雅居樂(lè)在20天內(nèi)將施行“全線7.5折起”活動(dòng)，其中中山6個(gè)項(xiàng)目，包括雅居樂(lè)新城、雅居樂(lè)約克郡、雅居樂(lè)御龍山、雅居樂(lè)世紀(jì)新城、雅居樂(lè)鉑爵山、雅居樂(lè)凱茵新城，最低價(jià)更是低至3600元/平方米。 雅居樂(lè)相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“不僅僅是在中山，此次活動(dòng)是在廣東省內(nèi)推出不同幅度的優(yōu)惠，最低折扣達(dá)到7.5折，是配合雅居樂(lè)20周年的慶?；顒?dòng)?！?p> 2012年1-5月，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)銷售金額為109億元，合約銷售面積約102.7萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)約為10626元/平方米。然而，實(shí)際上，自今年以來(lái)，雅居樂(lè)的銷售均價(jià)已呈現(xiàn)出連續(xù)下跌的趨勢(shì)。 1月份， 雅居樂(lè)合約銷售額為20.8億元，合約銷售面積為11.3萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)為18470元/平方米。2月份，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為21億元，合約銷售面積約為19萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)約為11019元/平方米。3月份，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為22億元，合約銷售面積約為21.9萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)為10000元/平方米。4月份，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為21.3億元，合約銷售面積為23.4萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)跌破萬(wàn)元，逾9000元/平方米而已。 時(shí)至5月份，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為24億元，銷售面積約27.1萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)約8868元/平方米。也就是說(shuō)，自1月-5月，雅居樂(lè)的房屋銷售均價(jià)跌幅已近51.9%。 首個(gè)明確表示將停工緩建
除了在銷售金額中幾近占據(jù)半壁江山的雅居樂(lè)清水灣的淡旺季因素之外，這其中的變數(shù)還包括了：計(jì)劃開(kāi)盤(pán)已久但直到5月22日才拿到預(yù)售許可證的沈陽(yáng)雅居樂(lè)花園，以及自2010年10月29日即納入囊中的南京江北地王直到2月8日的正式開(kāi)工等。 財(cái)務(wù)總監(jiān)雷偉彬在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，“我們也根據(jù)不同的項(xiàng)目、市場(chǎng)做出一些調(diào)整，有些產(chǎn)品會(huì)跌價(jià)，降幅為10%-20%，這也有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的原因?！毖啪訕?lè)已就增城雅居樂(lè)御賓府等項(xiàng)目陸續(xù)將裝修房轉(zhuǎn)為毛坯房。 值得注意的是，雅居樂(lè)亦是自2011年年末以來(lái)首個(gè)明確表示將停工緩建的大型上市房企。雅居樂(lè)副總裁劉華錫曾就此表示，雅居樂(lè)將停止或削減部分在建項(xiàng)目的規(guī)模，以降低建設(shè)支出。 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2011年雅居樂(lè)實(shí)際開(kāi)工量較年初計(jì)劃減少約17%。而2012年全年計(jì)劃的新開(kāi)工量是383萬(wàn)平方米，竣工量是397萬(wàn)平方米。其中，第一季度計(jì)劃開(kāi)工量是97萬(wàn)平方米，第二季度175萬(wàn)平方米，第三季度70萬(wàn)平方米，第四季度43萬(wàn)平方米。其中，新開(kāi)工量不過(guò)是2011年竣工待售建筑面積77.15萬(wàn)平方米的5倍。 “今年我們預(yù)計(jì)的工程款有160億元，這當(dāng)中有25億是酒店支出，倘若銷售情況下降，我們會(huì)縮減這個(gè)開(kāi)支?！眲⑷A錫就此表示道。 事實(shí)上，申銀萬(wàn)國(guó)亦就此在研報(bào)中為雅居樂(lè)計(jì)了一筆賬：雅居樂(lè)今年固定資本開(kāi)支或逾280億元，包括未付土地款2億元、建筑成本160億元、稅費(fèi)70億元、利息支出20億元，以及即將到期的信托貸款26億元，且還未計(jì)入短期銀行貸款50億元及計(jì)劃買地資金50億元。 對(duì)比之下，雅居樂(lè)曾預(yù)計(jì)2011年工程款支出大概170億元，而其2011年到期的短期債務(wù)為59億元，再加上2011年應(yīng)支付土地款約為50億元，行政、利息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用約10億元，總的資本支出在300億元左右。這樣算來(lái)，2012年，雅居樂(lè)的資本支出卻比2011年縮減了20多億元。而根據(jù)雅居樂(lè)2011年年報(bào)顯示，雅居樂(lè)2011年銷售金額為315億元，營(yíng)業(yè)額則為229.45億元。 可若按照預(yù)期的2012年310億元的銷售目標(biāo)，今年，雅居樂(lè)的資本支出將不亞于2011年。 融資50億四處擴(kuò)張 顯然是意識(shí)到了銷售方面的壓力，今年雅居樂(lè)將加快已經(jīng)形成優(yōu)勢(shì)銷售區(qū)域之外的城市的發(fā)展步伐。 這一點(diǎn)可以從最近雅居樂(lè)在全國(guó)的擴(kuò)張看出一斑。 在停工緩建之說(shuō)不久之后，雅居樂(lè)副總裁劉華錫就表示，雅居樂(lè)至少在2012年2月份之前將停止購(gòu)地，雅居樂(lè)會(huì)在春節(jié)后對(duì)形勢(shì)進(jìn)行再次評(píng)估。 在此之前，雅居樂(lè)已在西雙版納、遼河口、海南定安縣、云南瑞麗市等地區(qū)都簽訂了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地協(xié)議或者框架協(xié)議。 雅居樂(lè)主席陳卓林在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露：“在海南有2-3塊地在談，估計(jì)很快就會(huì)公布，都是類似于清水灣，項(xiàng)目也不太大；云南的騰沖、西雙版納和瑞麗3個(gè)項(xiàng)目也是這樣?！?p> 然而春節(jié)之后，雅居樂(lè)的停工緩建策略就開(kāi)始發(fā)生了變化。為了拿地，春節(jié)以后，雅居樂(lè)就開(kāi)始四處融資。 3月6日晚，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，與渣打銀行(香港)有限公司訂立為期18個(gè)月的3.85億港元定期貸款信貸協(xié)議。 3月14日，雅居樂(lè)公告，于3月13日與2012年票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人兼聯(lián)席賬簿管理人匯豐、渣打銀行和瑞銀訂立購(gòu)買協(xié)議，將發(fā)行2017年到期的7億美元優(yōu)先票據(jù)。 5月2日，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，作為借款方及其附屬公司作為保證方，與香港上海匯豐銀行訂立信貸協(xié)議。據(jù)此，該公司獲授金額5000萬(wàn)美元的定期貸款信貸，為期3年。 兩月間，雅居樂(lè)融資共計(jì)人民幣50.82億元。 在融到50億元資金后，雅居樂(lè)一改以往停止購(gòu)地的策略。3月20日，雅居樂(lè)宣布以2.7億元中標(biāo)海南省文昌市月亮灣四幅住宅地塊以及一幅酒店用地的土地使用權(quán)。該5幅地塊總占地面積約356447平方米，總建筑面積約298145平方米，樓面地價(jià)約898元/平方米。 5月8日，雅居樂(lè)已以6.96億元的代價(jià)取得重慶市大渡口區(qū)一幅住宅及商業(yè)用地。這是重慶雅居樂(lè)花園的再度擴(kuò)張。 時(shí)隔不久，雅居樂(lè)更是首次落子河南。6月7日，雅居樂(lè)通過(guò)投標(biāo)方式，以總代價(jià)8614萬(wàn)元取得河南省鄭州市中牟縣白沙鎮(zhèn)兩幅住宅及商業(yè)用地的土地使用權(quán)，是為雅居樂(lè)進(jìn)駐河南省的首個(gè)項(xiàng)目。 資料顯示，該兩幅地塊總占地面積約83681平方米，總建筑面積約196634平方米，樓面地價(jià)僅約438元/平方米。 不過(guò)，事實(shí)上，計(jì)劃買地資金的50億元，除卻上述的已購(gòu)10.5億元，剩余的39.4億元更多的可能將主要用于旅游地產(chǎn)土地的獲取。 美銀美林在報(bào)告中指出，若雅居樂(lè)與云南地方政府談判成功，將有更多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在云南落戶，總體規(guī)?？膳c海南媲美。 目前，云南當(dāng)?shù)卣谶M(jìn)行前期拆遷工作，之后土地才會(huì)進(jìn)入招拍掛程序，到今年年中時(shí)可能會(huì)有一兩塊土地入市。據(jù)衛(wèi)靜心透露，云南的旅游項(xiàng)目也會(huì)按照清水灣的模式進(jìn)行分期、分階段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，如果今年能拿到土地，最快在明年就會(huì)有項(xiàng)目入市。 根據(jù)雅居樂(lè)公布的2011年全國(guó)各區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，其主要的業(yè)績(jī)支持來(lái)自廣東省內(nèi)和海南清水灣，其中廣州市占25.3%，中山市占23.8%，而海南清水灣單項(xiàng)目則占22.9%，三個(gè)區(qū)域就占了72%的銷售金額，除了廣東和海南省外，雅居樂(lè)在全國(guó)其他區(qū)域的銷售額則是貢獻(xiàn)寥寥。雅居樂(lè)輪番布局無(wú)疑是迫切地想打破這一態(tài)勢(shì)。除了落子布局省外項(xiàng)目，雅居樂(lè)繼而聯(lián)合星河灣在成都和常州等地共同合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 值得關(guān)注的是，雅居樂(lè)更是遷都廣州，“因應(yīng)公司發(fā)展需要，自2012年5月2日起，雅居樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)本部將從中山遷往廣州”。
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