愛(ài)華網(wǎng)???? 借殼ST東源上市已近一年，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金科”，000656.SZ）的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在銷(xiāo)售與開(kāi)發(fā)方面，均取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，今年上半年，公司凈利7億元，同比翻番。然而在金科快速奔馳的車(chē)輪下，也難逃年內(nèi)120億元?jiǎng)傂灾С鲆约案哌_(dá)131%的凈負(fù)債所帶來(lái)的扼喉壓力。 對(duì)此，金科副總裁李戰(zhàn)洪在接受時(shí)代周報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)表示：“從去年開(kāi)始，金科就已加強(qiáng)對(duì)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的控制，包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等，公司目前的資金狀況其實(shí)處于很正常的狀態(tài)。凈負(fù)債率在公司的能力承載范圍之內(nèi)?！?p>
此外，他還強(qiáng)調(diào)，按照目前的銷(xiāo)售速度，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)今年完成全年160億元的銷(xiāo)售目標(biāo)毫無(wú)問(wèn)題。 下半年推盤(pán)量為上半年3倍 7月9日，金科股份發(fā)布半年業(yè)績(jī)預(yù)告。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，金科公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額53.22億元、簽約銷(xiāo)售面積80.21萬(wàn)平方米，分別同比減少了11.88%、4.02%。 就此賬面數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年金科僅完成全年地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)160億元的33%。 但在金科內(nèi)部人士看來(lái)，這并不能代表一切。金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“銷(xiāo)售同比雙降，主要是上半年推盤(pán)量少，以及產(chǎn)品類(lèi)型偏高端的緣故?！睋?jù)了解，金科上半年推盤(pán)量?jī)H為50萬(wàn)平方米，其中前4個(gè)月推盤(pán)總和僅在20萬(wàn)平方米左右。另外，公司上半年在售項(xiàng)目以別墅和洋房為主，在北京、長(zhǎng)三角等限購(gòu)城市中，去化情況也相對(duì)一般。 不過(guò)，可喜的是金科上半年推盤(pán)以高端為主，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了同比大幅增長(zhǎng)。李戰(zhàn)洪稱，根據(jù)金科半年業(yè)績(jī)預(yù)告內(nèi)容，預(yù)計(jì)2012年上半年凈利潤(rùn)為6億-7億元，同比增長(zhǎng)70%-100%。 李戰(zhàn)洪強(qiáng)調(diào)，重慶公司的推盤(pán)重心歷來(lái)在下半年。 “5、6 月份以來(lái)，公司推盤(pán)量已逐月增加，其中6月份推盤(pán)量近20萬(wàn)平方米?！崩顟?zhàn)洪說(shuō)下半年，公司將逐漸進(jìn)入集中推盤(pán)期，包括重慶、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、成都、麗江等城市在內(nèi)的64個(gè)老盤(pán)新推及新開(kāi)項(xiàng)目都將入市。計(jì)劃推盤(pán)量在150萬(wàn)平方米以上，為上半年的3倍。 在新推房源中，中小戶型占比也將明顯提高。金科年初約有存貨100 億元，其中別墅和洋房占比超過(guò)60%，去化相對(duì)較慢，但接下來(lái)，144平方米以下的中小戶型占比將達(dá)到75%左右，而這一比例在目前可售量中僅為 40%左右。 在價(jià)格方面，李戰(zhàn)洪對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，金科全年的銷(xiāo)售策略為“保價(jià)增量”，即便后市銷(xiāo)售回暖，金科也不輕易調(diào)價(jià)。推盤(pán)策略前后的改變，已在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中有所體現(xiàn)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，6月份，金科的銷(xiāo)售明顯有起色。6月份單月銷(xiāo)售金額完成15.20億元，同比增長(zhǎng)61.97%；單月銷(xiāo)售面積21.40萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66.20%。 “金科在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面相對(duì)靈活，周轉(zhuǎn)速度快，從拿地至開(kāi)始預(yù)售，重慶地區(qū)需 6個(gè)月，江蘇約7個(gè)月，其他地區(qū)在8個(gè)月左右，在供應(yīng)節(jié)奏調(diào)整方面可操作性較強(qiáng)，目前項(xiàng)目總建筑面積1600萬(wàn)平方米，可開(kāi)發(fā)量充足，下半年推盤(pán)量應(yīng)不成問(wèn)題?！眹?guó)元證券分析師沈亮亮介紹，按目前的銷(xiāo)售狀況，預(yù)計(jì)金科下半年去化利率可達(dá)到70%-80%。 李戰(zhàn)洪也表示，“目前來(lái)看，地產(chǎn)業(yè)務(wù)達(dá)到160億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，不是大問(wèn)題?！?p> 抄底土地卻不搶地王 隨著銷(xiāo)售業(yè)績(jī)數(shù)字的向好，金科開(kāi)始在土地市場(chǎng)逆勢(shì)擴(kuò)張。今年8月6日晚間，金科發(fā)布公告稱，公司控股子公司成都金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，已于近日競(jìng)得成都市一幅商住地塊，所花代價(jià)為2.97億元。此前，金科已在土地市場(chǎng)頻頻出手。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，僅在今年4-6月份，金科就已相繼在重慶、四川、江蘇等地拿下8宗地塊，耗資近20億元。 而根據(jù)金科發(fā)布的公告，金科今年還與云南昆明、湖南郴州兩家實(shí)力企業(yè)就他們已獲取的地塊簽訂了合作協(xié)議。目前的擴(kuò)張舉動(dòng)，被市場(chǎng)解讀為，是金科在土地市場(chǎng)“觸底”后的一次快速“抄底行動(dòng)”。而為了支持目前拿地，金科已開(kāi)始不斷融資，5月4日和6月25日金科公告，將獲得銀行、信托以及控股公司等方面“支援”的近50億元。 “2012年，金科將根據(jù)市場(chǎng)情況合理補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。”金科集團(tuán)董事長(zhǎng)黃紅云曾對(duì)媒體透露，看好未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此金科會(huì)持續(xù)增加土地儲(chǔ)備，“但每拿一塊地都要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的測(cè)算，一定要有足夠的利潤(rùn)空間才會(huì)去做?！?p> 事實(shí)上，在2011年年報(bào)中，金科股份也已提出，2012年要“增強(qiáng)低成本土地獲取能力”。黃紅云稱，“金科不打算拿地王。我們拿地會(huì)量力而行?！?p> 據(jù)記者盤(pán)點(diǎn)，金科今年拿到9幅地塊，溢價(jià)率均很低，有多個(gè)地塊甚至是底價(jià)成交。時(shí)代周報(bào)記者從金科內(nèi)部人士處得知，“公司還計(jì)劃再快速獲取4-6塊優(yōu)質(zhì)地塊或項(xiàng)目。” 土地上的高速擴(kuò)張以及融資，也為金科的資金安全帶來(lái)了挑戰(zhàn)。據(jù)國(guó)元證券分析師沈亮亮介紹，金科公司今年的在建工程約600萬(wàn)平方米，所需工程支出為60億-70億元，此外貸款償還約30億元，信托約20億元，按此計(jì)算，金科全年資金剛性支出就需要110億-120億元?！霸偌由?012 年信托還款高峰，資金略顯壓力?！眹?guó)泰君安分析師李品科稱。 李戰(zhàn)洪對(duì)此回應(yīng)稱，目前的凈負(fù)債率在公司的能力承載范圍之內(nèi)，金科的資金狀況其實(shí)處于很正常的狀態(tài)。金科內(nèi)部人士介紹，公司正常的銷(xiāo)售回款率在70%-80%之間，另外公司年初的銀行授信額度為150億元，大致可拿的為80億元，新增信托融資計(jì)劃 40億元左右，資金安全系數(shù)還是比較高。
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