愛華網(wǎng)???? “長(zhǎng)泰東郊御園現(xiàn)在剩160多套房源，全部6.3折，標(biāo)價(jià)從350萬(wàn)-400萬(wàn)元，開發(fā)商下決心2個(gè)月之內(nèi)一定要賣完，不賣掉資金鏈不行了?！敝性禺a(chǎn)的工作人員輪番密集通過(guò)電話向意向客戶進(jìn)行邀約。 而長(zhǎng)甲集團(tuán)旗下長(zhǎng)甲地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)甲” ）6.3折跳水價(jià)銷售的項(xiàng)目不止長(zhǎng)泰東郊御園，還包括了長(zhǎng)泰西郊別墅和長(zhǎng)泰淀湖觀園。此外，其他項(xiàng)目無(wú)論是住宅，還是寫字樓也大幅優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士紛紛驚呼，“這個(gè)折扣太猛了，應(yīng)該是急缺資金?！?p> 三個(gè)項(xiàng)目6.3折清盤 8月13日，長(zhǎng)甲與某電商網(wǎng)站合作的長(zhǎng)甲別墅奧特萊斯館正式上線，旗下位于上海的長(zhǎng)泰東郊御園、長(zhǎng)泰西郊別墅和昆山的長(zhǎng)泰淀湖觀園三大別墅同時(shí)推出優(yōu)惠活動(dòng)，長(zhǎng)泰東郊御園聯(lián)排別墅預(yù)存10萬(wàn)元抵100萬(wàn)元、長(zhǎng)泰西郊獨(dú)棟別墅預(yù)存10萬(wàn)元抵180萬(wàn)元、長(zhǎng)泰淀湖觀園預(yù)存10萬(wàn)元抵120萬(wàn)元，最高折扣達(dá)到6.3折，創(chuàng)造了2012年以來(lái)滬上“第一跳”。 據(jù)中原地產(chǎn)一位工作人員介紹，此次優(yōu)惠目前正在預(yù)熱，對(duì)外公開接受預(yù)訂，9月初將統(tǒng)一開盤?！伴L(zhǎng)泰東郊御園之前一套都四五百萬(wàn)元，均價(jià)2.6萬(wàn)-2.7萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在折后均價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米，只剩下160多套，開發(fā)商下決心要清盤，因?yàn)殚L(zhǎng)甲在張江有個(gè)商業(yè)中心在建，是準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有的，那邊急需要錢。所以三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)6.3折。” 長(zhǎng)泰東郊御園售樓處工作人員也向時(shí)代周報(bào)記者表示，“到時(shí)還有大禮包活動(dòng)，到了現(xiàn)場(chǎng)肯定比6.3折還要低。房子就這么多了，全部清盤?！?p> 不僅如此，長(zhǎng)甲在無(wú)錫等地的項(xiàng)目今年下半年以來(lái)也以價(jià)換量進(jìn)行“割肉”，無(wú)錫長(zhǎng)泰國(guó)際社區(qū)打出了8折優(yōu)惠，每套公寓60萬(wàn)元起。 除了住宅以外，位于上海北外灘商務(wù)中心“蘇河灣”的長(zhǎng)泰企業(yè)天地廣場(chǎng)也出現(xiàn)大幅降價(jià)。“折前均價(jià)是4.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，目前折后均價(jià)3.3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米，面積75-410平方米不等，現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)寫字樓單價(jià)只有3萬(wàn)多元/平方米的項(xiàng)目屈指可數(shù)，不賣掉資金鏈不行了?！敝性禺a(chǎn)工作人員說(shuō)。 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，去年10月底以來(lái)，眾多開發(fā)商開始順應(yīng)降價(jià)趨勢(shì)，紛紛絞盡腦汁創(chuàng)新出形形色色的所謂打折優(yōu)惠活動(dòng)，像“買房送車”、“五折特惠房”、“買房直降百萬(wàn)元”等噱頭紛紛出現(xiàn)。當(dāng)前市場(chǎng)情況下，樓盤降價(jià)幅度在10%-15%均屬于正常的市場(chǎng)行為，從實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是如此，相對(duì)于前期成交均價(jià)，樓盤實(shí)際降價(jià)10%就可以激活市場(chǎng)了。 “本輪市場(chǎng)中樓市大幅降價(jià)幅度貓膩不小，有的以起價(jià)報(bào)低和報(bào)價(jià)調(diào)高手段迷惑市場(chǎng)，進(jìn)行市場(chǎng)炒作，降價(jià)幅度言行不一，有的降價(jià)樓盤中屬于大折扣降價(jià)的房源非常有限，甚至只推出一套。今年3-4月，還聽說(shuō)長(zhǎng)泰東郊御園準(zhǔn)備漲價(jià)推盤的，沒有看到實(shí)際推盤，幾個(gè)月毫無(wú)動(dòng)作，現(xiàn)在突然6.3折推得太猛了，應(yīng)該比較急著用錢?！睆埡陚シ治龅馈?p> 事實(shí)上，長(zhǎng)甲位于上海張江高科技園區(qū)的長(zhǎng)泰廣場(chǎng)定位為浦東的高端商業(yè)綜合體，由旗下上海金締聯(lián)創(chuàng)置業(yè)有限公司投資40億元開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)到2014年5月竣工。今年6月，該公司剛獲得15億元人民幣五年期定期貸款。其中，中國(guó)銀行上海分行為牽頭行，承貸7.5億元人民幣，上海農(nóng)村商業(yè)銀行和交通銀行各承貸5億元和2.5億元人民幣，貸款利率為人民銀行基準(zhǔn)利率的125%，將按季度分期償還，母公司長(zhǎng)甲地產(chǎn)(上海)有限公司為這筆貸款提供擔(dān)保。 滬上一位開發(fā)商表示，“從常識(shí)來(lái)看，此次大幅降價(jià)應(yīng)該不是單純?yōu)榱藦埥纳虡I(yè)項(xiàng)目籌資，張江項(xiàng)目如果是持有型的，投資回報(bào)周期很長(zhǎng)，為了一個(gè)項(xiàng)目賤賣那么多項(xiàng)目不太合理。很可能是銀行的短期債到期，出于整個(gè)集團(tuán)的資金周轉(zhuǎn)考慮?！?p> 據(jù)業(yè)內(nèi)傳言，長(zhǎng)甲此次大幅降價(jià)是欠了銀行25億元的債要還。對(duì)此，長(zhǎng)甲相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示并不知情。 IPO失敗急缺現(xiàn)金 長(zhǎng)甲在成立之初，以收購(gòu)的方式，成功發(fā)展了上海灘花園洋房而一炮走紅。2002年9月，長(zhǎng)甲從中國(guó)汽車貿(mào)易華東公司處收購(gòu)位于大陸家嘴金融區(qū)的甲級(jí)辦公樓長(zhǎng)泰國(guó)際金融大廈，2008年大廈竣工，由于地段優(yōu)越，一直保持著較高的出租率。 2007年底，長(zhǎng)甲從上海圣和圣公司手中收購(gòu)了正在建設(shè)中的圣和圣廣場(chǎng)，后更名為長(zhǎng)泰企業(yè)天地廣場(chǎng)項(xiàng)目。2008年5月，長(zhǎng)甲從上海豪盛和上海健全處分別收購(gòu)了長(zhǎng)泰東郊御園的項(xiàng)目公司上海豪全60%和40%的股權(quán)，代價(jià)分別為3.51億元和1.19億元。2009年，長(zhǎng)甲再次耗資8億元從上海浦東土地發(fā)展控股公司手中，收購(gòu)正在開發(fā)、位于張江高科技園區(qū)核心地段的長(zhǎng)泰廣場(chǎng)，完成了其在大型綜合類物業(yè)中的布局。 自2006年后，長(zhǎng)甲走出上海，同時(shí)采用招拍掛和收購(gòu)的形式將其勢(shì)力范圍拓展至“大上海經(jīng)濟(jì)圈”的周邊城市，先后布局了常熟、昆山、無(wú)錫等地。截至2010年10月底，長(zhǎng)甲擁有的土地儲(chǔ)備建筑面積 （包括發(fā)展中物業(yè)）為398萬(wàn)平方米。 以土地市場(chǎng)協(xié)議、招標(biāo)及收購(gòu)爛尾樓等方式廉價(jià)增加土地儲(chǔ)備，再用高端住宅的產(chǎn)品定位來(lái)獲取豐厚利潤(rùn)，為長(zhǎng)甲IPO不斷增加籌碼。 早在2009年長(zhǎng)甲就開始著手準(zhǔn)備IPO。2010年初，便有消息稱長(zhǎng)甲擬在3月份由花旗和瑞銀安排赴港上市，計(jì)劃籌資5億-6億美元，但其后因種種因素拖延。當(dāng)年10月29日，長(zhǎng)甲再度赴港公開招股，計(jì)劃發(fā)行10億新股。按照計(jì)劃，最多籌資48億港元，其中81%會(huì)投向增加土地儲(chǔ)備，14%用于償還銀行貸款，5%則用于運(yùn)營(yíng)。 彼時(shí)，長(zhǎng)甲還獲得了李嘉誠(chéng)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下子公司、鄭裕彤旗下周大福代理人有限公司及石庫(kù)門資本管理（香港）有限公司管理的Tailwind Group Limited的支持，共同構(gòu)成了三大基石投資者。但由于受調(diào)控影響，詢價(jià)過(guò)低，導(dǎo)致長(zhǎng)甲地產(chǎn)IPO最后關(guān)頭流產(chǎn)。 IPO前夕，長(zhǎng)甲的現(xiàn)金流只有數(shù)十億元。長(zhǎng)甲地產(chǎn)管理層曾在招股書中稱，公司業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)與成功取決于其能否以商業(yè)上可接受的價(jià)格合理購(gòu)置理想地段的合理儲(chǔ)備，“土地收購(gòu)是我們的銷售成本中份額最大的成本之一。我們通常會(huì)于開始通過(guò)項(xiàng)目物業(yè)預(yù)售獲得現(xiàn)金之前一年以上承擔(dān)項(xiàng)目的土地收購(gòu)成本。因此，土地收購(gòu)成本上漲會(huì)對(duì)我們的現(xiàn)金流產(chǎn)生重大不利影響?！盜PO折戟后，長(zhǎng)甲在土地市場(chǎng)沒有任何作為。
長(zhǎng)甲從低密度高端住宅的開發(fā)、甲級(jí)寫字樓的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，到城市綜合體的打造，逐步形成了多業(yè)態(tài)的發(fā)展模式，欲實(shí)現(xiàn)高端地產(chǎn)業(yè)態(tài)的全覆蓋。 凱捷咨詢顧問(wèn)劉爭(zhēng)向時(shí)代周報(bào)記者表示:“目前多個(gè)業(yè)態(tài)同時(shí)并進(jìn)操作的開發(fā)商并不多，長(zhǎng)甲并沒有形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。已運(yùn)營(yíng)的寫字樓即使出租率不錯(cuò)，但一般租金都不高，非常占用資金，收回成本很慢。高端住宅在限購(gòu)、限貸等政策的影響下，很難回籠資金。長(zhǎng)甲IPO失敗后，又沒有其他融資渠道，自身定位導(dǎo)致其目前資金鏈處于緊張狀態(tài)?！?p> 同策提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，長(zhǎng)泰東郊御園今年前8個(gè)月僅銷售50套，今年2月份的銷售均價(jià)為25202元/平方米，8月的銷售均價(jià)已降為23368元/平方米，而長(zhǎng)泰西郊別墅今年以來(lái)僅去化28套。 今年6月，浦東航頭鎮(zhèn)一位官員曾告訴時(shí)代周報(bào)記者，長(zhǎng)泰東郊御園去化不好，資金成問(wèn)題，因此三期始終沒有建。
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