愛華網(wǎng)???? “如果不能保證復(fù)星的主導(dǎo)權(quán)，只能用法律的手段維護另外50%股權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)?！痹?月30日舉行的2012年中期業(yè)績發(fā)布會上，復(fù)星國際有限公司（以下簡稱為“復(fù)星國際”， 00656.HK）董事長郭廣昌再次變得強硬起來。 復(fù)星國際所要維護的是其在上海外灘8-1地塊項目中的權(quán)益，3個月前，復(fù)星國際便將SOHO中國有限公司（以下簡稱為“SOHO中國”，股份代號:00410.HK）及相關(guān)交易企業(yè)告上法庭，以保證其對于上述外灘“地王”項目另外50%股權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)。 面對郭廣昌的咄咄逼人，SOHO中國至今仍保持沉默。9月3日，時代周報記者分別向SOHO中國副總裁王勝江、推廣部總監(jiān)王春蕾以及傳播主管楊琳然詢問此事進展以及SOHO中國的態(tài)度，三人均緘默不語，一向高調(diào)張揚的SOHO中國董事長潘石屹和張欣也未有任何表態(tài)。 業(yè)內(nèi)人士認為，潘石屹和他的老婆張欣恐怕無暇顧及此事，SOHO中國的轉(zhuǎn)型難題已經(jīng)讓其焦頭爛額。8月16日，在SOHO中國的2012年中期業(yè)績發(fā)布會上，張欣高調(diào)宣布SOHO中國將由“開發(fā)—銷售”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)為“開發(fā)—持有”，三天后其股價便暴跌12%。 雖然，8月29日，SOHO中國耗資995萬港元回購200萬股股份，但仍難阻擋股價下跌趨勢，截至9月3日收盤，其股價已跌至4.91港元。 SOHO中國的轉(zhuǎn)型目前遭到投資者的不看好，但其轉(zhuǎn)型迫不得已，慘不忍睹的銷售業(yè)績，以及散售所帶來的種種弊端，使其不得不艱難轉(zhuǎn)型。 7個月完成銷售目標25% 8月16日，SOHO中國發(fā)布的2012年中期業(yè)績報告顯示，截至6月30日，其實現(xiàn)營業(yè)額約為12.2億元，比去年同期下降約54%，權(quán)益股東應(yīng)占純利約6.13億元，同比下降約65%；毛利潤約5.8億元，同比下降62%，毛利率為48%。 做空SOHO中國的職業(yè)投資人黃生在微博中稱，“SOHO中國的上半年凈利潤同比下降65%，如果你以為僅下降這么多，那就錯了，這6.13億元凈利潤中，3.8億元是靠投資的物業(yè)評估增值帶來的，實際上真正凈利潤只有2.33億元，同比下降85%以上?！?p> 對于業(yè)績下滑的原因，SOHO中國稱，是由于今年上半年沒有新完工項目可供結(jié)算所致?！?個月之前，沒有想到市場會如此不景氣，而未來的6個月市場仍然看不到改善的跡象?！?張欣在中期報告會上補充說，市場的流動性緊張是導(dǎo)致SOHO中國上半年銷售業(yè)績不理想的重要原因。 業(yè)績下滑的幅度，遠遠超出張欣和潘石屹的想象。在2011年的年報中，潘石屹曾透露，2012年上半年SOHO中國可以銷售的物業(yè)總值將達到240億元，而在SOHO凌空項目和SOHO世紀廣場項目正式竣工交付后，該公司可以銷售的物業(yè)總價值將有望達到300億元，因此確定2012年的銷售目標是230億元。 但是其2012年中期業(yè)績報告顯示，截至今年8月13日，在7個多月的時間里，SOHO中國僅實現(xiàn)合同銷售額60億元，只賣了上述240億元物業(yè)價值的1/4。其中，上海SOHO中山廣場所有可售面積加起來只有11.2萬平方米，但去化率僅為29%。 不僅如此，SOHO中國的合同銷售均價也出現(xiàn)了明顯下跌。2012年1月1日-8月23日，不包括車位部分的合同銷售均價為4.87萬元/平方米，而2011年同一時段的合同銷售均價為5.89萬元，下跌幅度達17.4%。從單個項目來看，SOHO中山廣場2012年的合同銷售均價為4.23萬元/平方米，而2011年同期的合同銷售均價為4.88萬元/平方米，同比降幅亦有13.3%。 在銷售乏力、售價下降的同時，卻是租金的上漲。世邦魏理仕今年一、二季度的市場指數(shù)顯示，今年一季度北京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場租金環(huán)比再漲10.6%,而二季度環(huán)比繼續(xù)增長3.7%。此外，上海優(yōu)質(zhì)辦公樓的租金也出現(xiàn)了上漲。 潘石屹表示，從公司的長遠價值來看，適時向自持轉(zhuǎn)型，不但物業(yè)的增值給公司帶來不可小視的價值，穩(wěn)定租金收入也將為公司長期穩(wěn)定的發(fā)展奠定基礎(chǔ)?！稗D(zhuǎn)型后的SOHO中國將是北京、上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，同時還將是上海外灘上最大的業(yè)主。” SOHO中國計劃在北京和上海持有辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬平方米。SOHO中國預(yù)計，3年后租金收入將成為SOHO中國盈利的主要來源，5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過40億元，而銷售收入將逐漸成為輔助收入。 散售模式弊端不斷顯現(xiàn) 潘石屹變身“包租公”，更多是源于“形勢的倒逼”，“目前散售的商業(yè)模式已經(jīng)是個落后的模式，再不轉(zhuǎn)型就有問題了?！迸耸賹γ襟w表示。 “對于黃金地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，一般土地出讓時就已經(jīng)規(guī)定物業(yè)只能租賃不能散售。實行的商業(yè)模式需要得到地方政府的支持?！?潘石屹說，不少地方政府不認可SOHO中國的散售商業(yè)模式，導(dǎo)致公司在獲取項目上存在一些困難。 SOHO中國近兩年在北京、上海拿地越來越困難，潘石屹一直對廣渠路15號地塊以及CBD中服地塊有強烈拿地欲望，但最后皆失手，擴張步伐只能以收購為主。其最近3年內(nèi)開發(fā)的18個項目中，有9個項目是收購而來，通過簡單地收購和貼牌，讓SOHO中國創(chuàng)造了周轉(zhuǎn)率和毛利潤率的雙贏，即使在2011年銷售額只有109億元的情況下，SOHO中國的毛利潤率也達到了48%。 但是“收購和貼牌”的模式并非無往不勝，潘石屹從任志強手中獲得的北京光華路SOHO2，在過去的5年中一直處于半停工狀態(tài)，2008年潘石屹曾對外宣稱將于2010年竣工交房，但至今仍在開發(fā)建設(shè)中。同樣收購的上海外灘地王項目，目前正與復(fù)星國際對簿公堂。 在收購開發(fā)之后，憑借超級的營銷技能，潘石屹將散售發(fā)揮到了極致。但是SOHO中國長期以來依靠的鄂爾多斯富商、山西煤老板等購買群體，在2011年開始拋棄了他。 隨著SOHO中國大舉進軍上海，其山西、內(nèi)蒙的主要客戶群卻并未跟隨，“華東地區(qū)客戶比較理性，單宗成交金額并不大，房地產(chǎn)只是資產(chǎn)組合配置中的一部分，并不像北方地區(qū)的客戶那樣，將大部分資產(chǎn)都用來買房?！盨OHO中國一位離職的前銷售總監(jiān)向媒體稱。 同時2011年實體經(jīng)濟的不景氣，使這些富商大傷元氣，因此潘石屹開始將目標群體鎖定為中國新一代中產(chǎn)階層，并在2011年打散舊有的銷售團隊，在今年3月重新招兵買馬，卻難以扭轉(zhuǎn)不利局面。 而散售模式的弊端卻開始不斷顯現(xiàn)，潘石屹一戰(zhàn)成名的北京建外SOHO項目，曾深陷“抗議門”、“停電門”、“失火門”等各種安全事件和物業(yè)糾紛。投資SOHO中國旗下商鋪的投資者也因收益不高，對其頗有微詞。有人士認為，SOHO中國的散售模式造成其“無主題、無品牌、無管理”。 潘石屹在意識到散售的弊端后，雖試圖采取“統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理”的策略。但散售出去的項目，開發(fā)商已經(jīng)喪失了支配權(quán)，使得統(tǒng)一的定位、規(guī)劃、招商、運營無法實施。SOHO中國旗下諸多商鋪上演的“空城計”證實了這一點。SOHO中國自持的前門項目，2010年租金收入為1億元，去年在租金上漲之際，租金收入?yún)s減少為9109萬元，按年下跌17%。為此，今年5月22日，SOHO中國與在地產(chǎn)運營領(lǐng)域“經(jīng)驗豐富”的盈石資產(chǎn)管理有限公司合資組建“盈石搜候（上海）有限公司”，來負責該項目的招商和運營，并將繼續(xù)參與SOHO中國其他自持商業(yè)項目的招商和運營管理工作。 轉(zhuǎn)型面臨現(xiàn)金流惡化危機
潘石屹對于公司轉(zhuǎn)型自持物業(yè)充滿信心，他表示，公司目前擁有150億元資金，凈負債率僅為20%，將使公司有能力完成此次具有歷史意義的轉(zhuǎn)型，并有能力在未來獲得更多商業(yè)機會。 “我們測算過，負債率上升到30%時，就能完成這些工作（150萬平方米的商業(yè)持有面積）?！迸耸僬f，從目前150萬平方米的在建項目體量來看，SOHO中國的資金夠用。 對此，做空SOHO中國的黃生表示強烈質(zhì)疑，“SOHO中國手上有150億元現(xiàn)金，實際上，SOHO中國真正可隨時動用的貨幣現(xiàn)金只有銀行存款33億元，其他的現(xiàn)金等價物約59億元并不能隨時動用，還有50多億銀行授信也動不了，而SOHO中國的短期應(yīng)繳稅負和應(yīng)付款卻達73億元，還有一年內(nèi)到期貸款32億 元，現(xiàn)金流實在是太緊張了?！?p> 黃生的數(shù)據(jù)與SOHO中國2012年中期業(yè)績報告的數(shù)據(jù)一致，時代周報記者欲向SOHO中國副總裁王勝江核實，其以不方便為由婉拒，建議記者找推廣部總監(jiān)王春蕾，王春蕾則以“開會”為由婉拒，傳播主管楊琳然稱“只有潘石屹和張欣能夠代表公司發(fā)言”。 根據(jù)2012年中期業(yè)績演示資料，SOHO中國所有項目未付土地款及未來建安費用高達170億元，還有42億元稅款需要支付。 業(yè)績報告顯示，SOHO中國所有在開發(fā)項目的權(quán)益建筑面積約為259萬平方米。以SOHO近年來5萬元/平方米的銷售均價計算，貨值近1300億元。而SOHO中國的毛利率為48%，按50%毛利率計算，在不考慮銷售管理開支和稅費的情況下，1300億元貨值對應(yīng)650億元開發(fā)成本，資金壓力并不小。 業(yè)績報告顯示，截至6月30日，SOHO中國總資產(chǎn)約617億元，總負債約390億元，資產(chǎn)負債率為63%?！叭绻巨D(zhuǎn)為自持物業(yè)，公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率將會大大變慢，資產(chǎn)負債率會大大上升，現(xiàn)金流會快速惡化。”黃生稱。 “雖然負債率會上升，但我們至少還能拿出50億-60億元的資金繼續(xù)進行收購，我們不希望錯過一線城市的一些好的收購機會?！迸耸俦硎?，如果資金面出現(xiàn)緊張，也不排除和一些專業(yè)的房地產(chǎn)基金合作來開發(fā)項目。 對此，各大投行也開始懷疑。交銀國際宣布，鑒于SOHO中國售房收入的流失超出租金收入的增幅，下調(diào)2012-2014年盈利預(yù)測16%—23％；把資產(chǎn)凈值下調(diào)5％，并將目標價較資產(chǎn)凈值折讓幅度由30％增加到50％。招商證券也持類似看法，不僅下調(diào)了SOHO中國2013年和2014年的凈利潤和未來的凈資產(chǎn)，同時對SOHO中國能否轉(zhuǎn)型成功表示疑問。
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