愛(ài)華網(wǎng)??? 近日，清華大學(xué)教授曾憲斌認(rèn)為，2012年樓市慢牛，2013年房?jī)r(jià)大漲！
這位清華大學(xué)的教授對(duì)2013年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，就是兩個(gè)字：大漲！
我對(duì)這位尊敬的清華大學(xué)教授逐條提點(diǎn)不成熟的意見(jiàn)和建議，僅供大家參考而已。 一，十八大。 教授：房?jī)r(jià)大漲的驅(qū)動(dòng)邏輯，最重要就是十八大的三個(gè)關(guān)鍵詞：“城鎮(zhèn)化”、“人均收入翻倍”、“改革是最大的紅利”。 我：房?jī)r(jià)主要取決于供求關(guān)系，而不是取決于黨政文件，供大于求，以價(jià)換量，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)抬升。 二，城鎮(zhèn)化。 教授：先說(shuō)城鎮(zhèn)化。所謂城鎮(zhèn)化就是城市化。在世界各地，只要城市化進(jìn)程沒(méi)有完結(jié)、人口紅利沒(méi)有結(jié)束，巨大需求將義無(wú)反顧地推動(dòng)房?jī)r(jià)正相關(guān)地上漲。城市化有兩個(gè)臺(tái)階，一個(gè)是城市化率有75%左右，一個(gè)是最發(fā)達(dá)的國(guó)家如美國(guó)，城市化率95%。中國(guó)目前城市化率剛超過(guò)50%，連上第一個(gè)臺(tái)階還有15到20年時(shí)間。再一個(gè)就是人口紅利的問(wèn)題，“上海今年結(jié)婚的剛需房15萬(wàn)套，占了總售房的50%”。 我：城鎮(zhèn)化不等于城市化，概念不能純粹的混淆。外國(guó)的城市化不同于中國(guó)的城鎮(zhèn)化，環(huán)境不同使然，房?jī)r(jià)也是如此，更何況中國(guó)的城鎮(zhèn)化不會(huì)在2013年就全面的開(kāi)花和茂盛的結(jié)果！ 三，人均收入。 教授：再說(shuō)人均收入翻倍。人均收入的增長(zhǎng)，必然帶來(lái)住房改善的需求。如果人均收入翻番能實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)還指望停留在2012年的水平，這是不現(xiàn)實(shí)的。相反，房?jī)r(jià)的增幅翻番倒是符合市場(chǎng)邏輯的。 我：收入翻番就能房?jī)r(jià)翻番，是胡扯！收入的基數(shù)和房?jī)r(jià)的基數(shù)不可同日而語(yǔ)。反過(guò)來(lái)，前些年，房?jī)r(jià)兩三年翻一番，請(qǐng)問(wèn)大家工資兩三年翻一番了嗎？收入翻番，要是房?jī)r(jià)翻番，古今中外怎么推演都是天方夜譚！ 四，改革。 教授：再說(shuō)“改革是最大的紅利”。什么是改革？發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是改革。而限購(gòu)、限價(jià)、限利率等新政，都是和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相悖。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)更為求真務(wù)實(shí)。我們有理由相信，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相左的政策，在總的趨勢(shì)上應(yīng)當(dāng)會(huì)得到糾偏。因此，不管現(xiàn)在表面如何強(qiáng)調(diào)“調(diào)控不動(dòng)搖”，實(shí)質(zhì)都不可能更緊。特別是明年保障房開(kāi)工600萬(wàn)套、完工400萬(wàn)套的目標(biāo)顯示，隨著中低收入階層居住“公交車”逐步解決，限購(gòu)等因政治而干預(yù)市場(chǎng)的需要變得緩和。 我：這是唱對(duì)臺(tái)戲的，前些天，住建部部長(zhǎng)還在重申，2013年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還要繼續(xù)，限購(gòu)等政策尚未取消，那么，這位教授的心意我們領(lǐng)了，可是2013依然是調(diào)控年，不會(huì)放松，除非這位教授2013年當(dāng)上住建部部長(zhǎng)。 五，估值。 教授：大漲還有一個(gè)理由，就是估值的恢復(fù)。過(guò)去兩三年因新政壓抑的需求，將會(huì)得到集中釋放。 我：房地產(chǎn)估值要是按照國(guó)際慣例房?jī)r(jià)收入比在2-5之間，那么中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比一般在10以上，不是估值恢復(fù)的問(wèn)題，而是估值偏高的問(wèn)題。 六，通貨膨脹。 教授：最后，導(dǎo)致大漲的另一個(gè)因素是通貨膨脹。現(xiàn)在美國(guó)不斷新的量化寬松，日本安倍上臺(tái)也要搞量化寬松，全世界的印鈔機(jī)都發(fā)燙，加上中國(guó)的貨幣發(fā)行量也是眾所周知，這些都必然傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)的上漲。所以從某一個(gè)角度來(lái)講，所謂漲價(jià)，很大程度不過(guò)是貨幣貶值的代名詞。 我：這一條，我還是有點(diǎn)同意，因?yàn)?，房地產(chǎn)在某種程度上是準(zhǔn)金融行業(yè)，貨幣泛濫或銀根寬松，房?jī)r(jià)也會(huì)水漲船頭高。 謝謝清華大學(xué)的曾教授，拜讀您的高見(jiàn)，小生不才，覺(jué)得2013年的房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，穩(wěn)步前進(jìn)或小幅攀升罷了，有的城市還會(huì)降點(diǎn)價(jià)的，敬請(qǐng)諒解。
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