愛華網(wǎng)???? 開發(fā)商“資金挪騰”受限，市場洗牌在即 籌措兩年之久的《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）已于10月1日正式實施。 《辦法》的實施意味著，10月1日后備案的預(yù)售商品房項目，開發(fā)商必須在合作銀行開立專用賬戶，并與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、合作銀行簽訂三方協(xié)議。且開發(fā)商不得直接收取預(yù)售款，只能根據(jù)工程進(jìn)度分節(jié)點從監(jiān)管賬戶中提取。為躲避10月1日的大限之日，武漢有78個新住宅項目扎堆在9月獲得了預(yù)售證，比去年同期翻了一倍還多。 對《辦法》制定的初衷，武漢市房管局開發(fā)與市場管理處處長李佑平在接受時代周報記者采訪時直言不諱：“我們希望在《辦法》實施后，保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，購房者的合法權(quán)益得到極大的保護(hù)，有效避免‘爛尾樓事件’?！?p> 盡管初衷值得肯定，但從全國范圍來看，商品房預(yù)售金監(jiān)管的實施并非毫無瑕疵。今年4月，杭州金星地產(chǎn)就因躲避監(jiān)管預(yù)售金挪作他用導(dǎo)致公司破產(chǎn)，引起諸多維權(quán)糾紛。
業(yè)內(nèi)人士表示：“武漢不是第一個吃螃蟹的，之前有不少城市的實施范本可供參考。但真正要全面完善起來，還需要一個過程?！?p> 兩年籌措始出臺 早在2010年，武漢市相關(guān)部門就已將商品房預(yù)售金監(jiān)管提上議事日程。在經(jīng)過長達(dá)兩年的商討研究后，《辦法》最終得以成行。 部分開發(fā)商為了避開10月份的商品房預(yù)售資金監(jiān)管，加快了推盤速度，新盤低價上市、老盤大幅優(yōu)惠。 事實上，商品房預(yù)售監(jiān)管政策由來已久，國外房地產(chǎn)市場幾乎都有類似的監(jiān)管制度，只是監(jiān)管主體會不同而已。以美國為例，商品房預(yù)售款會由第三方保管，通常是一些金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)?？蛻艉炗嗁I房合同時，只需支付10%到20%的首付款。這筆資金由第三方代管，工程完成并交付時，開發(fā)商才能獲得房款。 武漢的此次監(jiān)管規(guī)定，開發(fā)商申請商品房預(yù)售許可證前，須在合作銀行開立監(jiān)管專用賬戶，與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、合作銀行簽訂三方協(xié)議。而購房者在購房時則將房價款直接存入商品房買賣合同中載明的監(jiān)管賬戶。 開發(fā)商可在工程結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收等重大施工節(jié)點，向房管部門申請?zhí)崛≠Y金。房管部門將組織確認(rèn)施工進(jìn)度，批準(zhǔn)后通知銀行向開發(fā)商撥付資金。 值得注意的是，預(yù)售監(jiān)管分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是用于購置項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進(jìn)度款、法定稅費和其他相關(guān)費用的資金。 預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶達(dá)到重點監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以隨時申請?zhí)崛》侵攸c監(jiān)管資金，但重點監(jiān)管資金則只能根據(jù)項目進(jìn)度分節(jié)點提取。取得商品房預(yù)售許可證1個月后，申請使用額度不得超過重點監(jiān)管資金核定的35%；結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，不得超過30%；竣工驗收的，不得超過30%。也就是說，在完成初始登記前，最多只能提取95%的重點監(jiān)管資金。完成房屋所有權(quán)初始登記后，可以申請撤銷監(jiān)管，提取剩余5%的資金。 監(jiān)管實行“一個預(yù)售項目對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶的”原則，一個預(yù)售項目是指對應(yīng)的一個商品房屋預(yù)售許可證中指定預(yù)售的所有房屋。購房者既可以憑開發(fā)商通過合同備案系統(tǒng)打印的繳款通知書，到銀行將房款存入監(jiān)管賬戶，還可以通過各樓盤將會設(shè)置的專門用來監(jiān)管的POS機(jī)刷卡付款。 “我們經(jīng)過兩年的研究，在此期間也多次與開發(fā)商、銀行以及其他多個部門進(jìn)行溝通?！崩钣悠较蛴浾呓榻B說，“我們還曾前往其他已經(jīng)實施預(yù)售金監(jiān)管的城市考察學(xué)習(xí)?！掇k法》考慮到了多種因素，比較全面?！?p> 在國內(nèi)，該《辦法》與之前各地出臺的預(yù)售金監(jiān)管辦法較為相似，但是細(xì)節(jié)之處還存在些許不同。 例如，相較于武漢市實行的“一個預(yù)售項目對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶原則”，江蘇連云港市的預(yù)售金監(jiān)管賬戶則采用“AB分級賬戶”模式治理，即開發(fā)商持有B賬戶，住房監(jiān)管部門持有A賬戶。按規(guī)定，開發(fā)商收到的預(yù)售房款將被存入B賬戶，而每天銀行結(jié)算時，B賬戶中的資金將被自動轉(zhuǎn)入A賬戶。 開發(fā)商洗牌在即 《辦法》的出臺將引起一系列連鎖反應(yīng)，開發(fā)商的資金回籠將更為艱辛和困難。 開發(fā)商通過預(yù)售正在建設(shè)的商品房，極大地解決了企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)問題，一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮。預(yù)售制始于1994年。彼時，《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布確定了商品房預(yù)售制度。其最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。 但隨著時間的推移，預(yù)售制也越來越多地遭到各方質(zhì)疑。預(yù)售金的監(jiān)管空白，則成為眾矢之的。預(yù)售商品房價格不一、新房質(zhì)量與宣傳不符，爛尾樓、開發(fā)商挪用資金等損害購房者權(quán)益的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。 就在今年3月，武漢銀鶴上林苑的開發(fā)商由于經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，導(dǎo)致開盤四年多仍未交盤，業(yè)主多次維權(quán)未果。 “預(yù)售資金約占開發(fā)商所有資金來源的50%，按規(guī)定，應(yīng)用于支付項目工程建設(shè)等費用。但正因預(yù)售資金的管理一直欠缺，這筆資金的使用始終不明去向。”武漢市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。 部分開發(fā)商在獲得預(yù)售許可、開始出售商品房后，往往將這筆資金用作他途?！伴_發(fā)商拿著購房者的預(yù)售金去放貸、開礦，或者用作其他投資的狀況屢見不鮮。”武漢多位業(yè)內(nèi)人士直指這是影響項目的施工進(jìn)度，從而導(dǎo)致停工爛尾、延期交房、延期辦證等侵犯購房者權(quán)益的罪魁禍?zhǔn)住?p> 預(yù)售制的存廢也一度成為熱門話題，但在中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，在不能立刻取消預(yù)售制的情況下，建立和完善預(yù)售款監(jiān)管制度將成為一個良好的補(bǔ)充。 “在《辦法》實施后，基本上可以杜絕‘爛尾’情況的產(chǎn)生?！崩钣悠奖硎荆@正是武漢市制定《辦法》的初衷，通過監(jiān)管預(yù)售資金，督促開發(fā)商保證資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，最終維護(hù)購房者的權(quán)益，從而穩(wěn)定樓市，減少諸多糾紛。 在武漢之前，已經(jīng)有天津、杭州等多個城市實行了預(yù)售金監(jiān)管。 合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江告訴時代周報記者，“十個瓶九個蓋”是中國房地產(chǎn)開發(fā)商的普遍現(xiàn)象，挪用預(yù)售金在地產(chǎn)界十分普遍。實施房屋預(yù)售資金監(jiān)管能夠很好地減少這一現(xiàn)象的發(fā)生，保證預(yù)售金用在本項目的開發(fā)上，保護(hù)購房者的利益。 黎文江表示，這一監(jiān)管措施可能會導(dǎo)致武漢樓市的重新洗牌，一些資金鏈運作緊張的房企將會被淘汰出局，武漢樓市將更規(guī)范。 李佑平也和黎文江持同一觀點，“武漢目前有1400多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管措施會對實力并不雄厚的中小企業(yè)造成很大影響，市場或面臨一場洗牌?！?p> 監(jiān)管關(guān)鍵在執(zhí)行 截至10月8日，《辦法》實施一周以來，尚無新備案的商品房預(yù)售?！掇k法》是否能切實起到監(jiān)管作用，還有待現(xiàn)實檢驗。 外界對于武漢能否切實嚴(yán)管預(yù)售金也有些許疑問。據(jù)武漢市房管局介紹，對預(yù)售款的35%，由房管局下轄的房地產(chǎn)市場管理中心進(jìn)行重點監(jiān)管。此部分資金必須用于工程建設(shè)，企業(yè)只能按工程進(jìn)度，在取得預(yù)售許可后1個月、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成房屋所有權(quán)初始登記等4個節(jié)點，按指定比例申請使用。 李佑平還向記者介紹，其實9月1日起，武漢市房管局便開始試運行此套監(jiān)管系統(tǒng)?！跋到y(tǒng)連接開發(fā)商和銀行，每一筆資金的走向信息都會在系統(tǒng)軟件中記錄和顯示?！?p> “根據(jù)建設(shè)進(jìn)度的不同，可提取不同比例資金。建設(shè)進(jìn)度的情況，武漢市房管局將會現(xiàn)場查勘施工進(jìn)度，確保開發(fā)企業(yè)按規(guī)定使用預(yù)售資金，避免造假作弊的現(xiàn)象發(fā)生?！崩钣悠饺缡墙忉尅?p>
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