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???? 短短兩年時(shí)間，由世茂集團(tuán)牽頭成立的海峽建設(shè)投資（控股）有限公司（下稱“海峽建設(shè)” ）旗下的兩個(gè)巨無霸項(xiàng)目南京海峽城、平潭海峽城已經(jīng)進(jìn)入資金回籠期。 世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂在接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)透露：僅近期剛開盤的南京海峽城今年就有20億-30億元的貨值可以銷售。除此以外，海峽建設(shè)已與成都、簡(jiǎn)陽(yáng)、西安、南昌、天津等城市簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，圖謀全國(guó)布局。而許榮茂希望海峽城在全國(guó)穩(wěn)扎穩(wěn)打，不希望其復(fù)制得太快。 幾大股東身份顯赫 2010年4月前后，醞釀中的海峽建設(shè)首次被外界曝光，幾大股東身份顯赫，囊括了兩岸最具實(shí)力的房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商，由世茂房地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、臺(tái)灣遠(yuǎn)雄企業(yè)集團(tuán)、東元集團(tuán)等組成，股東之間是捆綁合作的關(guān)系，海峽城建到哪里，它們就到哪里布局，具體操作過程中，前期世茂會(huì)參與項(xiàng)目談判與推動(dòng)，后期則由海峽建設(shè)通過公開的招拍掛方式獲取土地并獨(dú)立開發(fā)建設(shè)。 許榮茂告訴時(shí)代周報(bào)記者，海峽建設(shè)的工商注冊(cè)資金高達(dá)7.2億美元。世茂房地產(chǎn)在海峽城項(xiàng)目當(dāng)中所占的比例是分期來看的，因?yàn)槊恳黄诖蠹业耐顿Y比重不同，到目前為止，世茂房地產(chǎn)所占的比重最大，仍為49%，“隨著今后項(xiàng)目的不斷拓展，我們的另外幾位股東或許會(huì)考慮增加投資比例?！?p> 由于初涉工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，海峽城選擇了一個(gè)定位清晰的細(xì)分市場(chǎng)—“云端產(chǎn)業(yè)集群”，以“云技術(shù)”的應(yīng)用服務(wù)為基礎(chǔ)，瞄準(zhǔn)臺(tái)灣軟件業(yè)及高科技信息產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì)，在海峽西岸及內(nèi)地中西部地區(qū)投資建立臺(tái)商經(jīng)濟(jì)集中區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并引入先進(jìn)制造業(yè)及信息軟件產(chǎn)業(yè)。 2010年6月底，海峽建設(shè)與福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會(huì)簽署合作協(xié)議，拿下首個(gè)海峽城項(xiàng)目，占地約9800畝。平潭海峽城項(xiàng)目首期投資總額達(dá)150億元人民幣，擬用3年時(shí)間建成。2010年10月，海峽建設(shè)宣布將投資320億元在蓉興建成都海峽城項(xiàng)目，總建設(shè)面積1200畝，總建筑面積約320萬平方米。2011年2月，南京一幅占地面積約為34.1萬平方米、底價(jià)44.7億元的地王地塊掛牌出讓被海峽建設(shè)摘得，掀開了南京海峽城的序幕，而整個(gè)南京海峽城總面積，則是該地塊的約10倍。 倡導(dǎo)產(chǎn)城一體化 海峽建設(shè)總裁姚櫟向時(shí)代周報(bào)記者表示，海峽城是海峽建設(shè)旗下主營(yíng)的第一個(gè)產(chǎn)品系列，在南京、平潭及全國(guó)各地投建，各地海峽城的定位是不太一樣的。 比如說，南京海峽城打造“中華云谷”，投資建設(shè)一個(gè)云數(shù)據(jù)中心，為入駐的企業(yè)和全國(guó)的海峽城住戶提供云應(yīng)用及云服務(wù)，把兩岸和全球的云產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)集聚在這里。同時(shí)，與上海交大科技園合作，借助交大的“孵化器”，幫助云技術(shù)研究和應(yīng)用服務(wù)領(lǐng)域中小企業(yè)的培育和孵化，并加速其技術(shù)和服務(wù)落地市場(chǎng)，這是一個(gè)集云技術(shù)的研究研發(fā)基地和技術(shù)轉(zhuǎn)化、落地發(fā)展于一體的孵化基地，今后對(duì)于全國(guó)的海峽城都起到巨大的支持。 而平潭海峽如意城在時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候?qū)⒔㈦x岸數(shù)據(jù)中心，幫助企業(yè)與中國(guó)臺(tái)灣和海外進(jìn)行離岸服務(wù)。同時(shí)規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地上、地下面積超過20萬平方米的交易平臺(tái)，打造兩岸第一個(gè)電子商貿(mào)交易所，引進(jìn)兩岸大量的企業(yè)進(jìn)行高科技新品發(fā)布會(huì)，像廣交會(huì)一樣，并且一年四季都可以召開。 “我們將跟臺(tái)灣中華電信建設(shè)一個(gè)非常大的平臺(tái)，讓兩岸商務(wù)在這個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行自由交易，我們希望今后海峽如意城能爭(zhēng)取到免稅商店或者免稅港地位，今后到平潭旅游，可以在那里買到全世界他們最想要的最優(yōu)秀的好的商品，這個(gè)概念和海南免稅商店類似。但有一點(diǎn)，無論在哪個(gè)海峽城，我們都倡導(dǎo)的一種理念就是‘產(chǎn)城一體化’?！币嫡f。 據(jù)悉，成都的海峽城則將根據(jù)休閑城市特點(diǎn)，利用云技術(shù)打造一個(gè)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地，大量引進(jìn)臺(tái)灣的動(dòng)漫企業(yè)和文化創(chuàng)意企業(yè)。除此以外，姚櫟透露，“我們還考慮在廈門投建海峽城，因?yàn)榭紤]到它在兩岸交往中的獨(dú)特地位，而且廈門方言跟臺(tái)灣方言一致，我們希望做一個(gè)技術(shù)客服中心，勞動(dòng)密集型企業(yè)需要很多的服務(wù)員，臺(tái)灣沒有那么大場(chǎng)所辦理這樣一個(gè)Call Center（呼叫中心），我們與中華電信合作，就能實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿望，而且我們有外包，流程性的、服務(wù)型的外包都可以做?！?p> 由于深諳當(dāng)前中國(guó)各地城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略需求，海峽建設(shè)力推的“產(chǎn)城融合”開發(fā)模式迎合了地方政府的需求。據(jù)透露，海峽建設(shè)已與簡(jiǎn)陽(yáng)、西安、南昌、天津等城市簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，尋求適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行投資。 盼企業(yè)優(yōu)惠政策 當(dāng)問及如此龐大體量的建設(shè)，持續(xù)投入的資金來源如何解決時(shí)，許榮茂表示：“我們項(xiàng)目實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)，南京和平潭兩個(gè)項(xiàng)目都在大規(guī)模的建設(shè)中，現(xiàn)在開工100多萬平方米，目前階段主要資金來源是幾大股東的自有資金投入，我們股東的實(shí)力相對(duì)比較雄厚。下一步有銷售的回款，包括我們企業(yè)有港臺(tái)背景，今后有融資需要的時(shí)候，融資相對(duì)比較方便，不會(huì)那么難，所以我們對(duì)開發(fā)資金沒有什么擔(dān)心，不會(huì)有很大壓力。” “隨著項(xiàng)目的發(fā)展需要，資金按照比例由股東籌措。隨著銷售資金逐步回籠，公司的資金運(yùn)行將更加穩(wěn)健。”許榮茂稱，對(duì)今年南京和平潭海峽城項(xiàng)目的銷售前景都比較看好，到年底僅南京海峽城就有20億-30億的貨值可以銷售。 姚櫟說，以南京海峽城為例，“按照我們第一期的建設(shè)規(guī)劃，1/4多是做園區(qū)，剩下的是與之相配套的住宅和商業(yè)，住宅近期已開始銷售。我們的園區(qū)需要大量的建設(shè)資金投入，比如說要建設(shè)一個(gè)很大的數(shù)據(jù)中心，這需要有非常雄厚的資金作支持的，所以現(xiàn)金流的安排上我們先安排一部分住宅銷售，盡快回籠一部分資金，支持園區(qū)建設(shè)投入。” “平潭海峽城在整個(gè)推進(jìn)過程中得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，光是政府采?gòu)就有1000套人才公寓，提供給未來大舉建設(shè)之后邀請(qǐng)的兩岸專家學(xué)者居住，以滿足政府人才供應(yīng)，僅這一部分資金回籠就很可觀?！币低嘎?。 但是談到海峽城的招商運(yùn)作時(shí)，姚櫟則稱，“我們民營(yíng)資本代替政府去投資做產(chǎn)業(yè)集聚，需要政府的政策和支持。所謂的政策不是給海峽城的政策，而是給即將入駐海峽城的企業(yè)的什么政策。這個(gè)政策不能光是說，一定要能落實(shí)，能夠促使企業(yè)快速集結(jié)。我們認(rèn)為在海峽城云產(chǎn)業(yè)的集結(jié)方面，追捧海峽城的企業(yè)太多了。我們做了很多篩選，認(rèn)為今后有條件入駐海峽云谷科技園的我們才邀請(qǐng)，但是這些意向最后能不能實(shí)現(xiàn)，還是得看政府的政策。他們到這里來了以后，能不能獲得比較低的運(yùn)營(yíng)成本，能不能獲得比較高效率高品質(zhì)的服務(wù)，這個(gè)是他們擔(dān)心的問題，也是我們擔(dān)心的問題?！?p> 對(duì)于近期很多龍頭房企紛紛拿地，海峽城是否會(huì)加速擴(kuò)張復(fù)制，許榮茂則表示，“最近經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)下滑，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也不太好，所以我判斷房地產(chǎn)再出更多政策的可能性空間不是太大，房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸合理，相對(duì)比較低廉，但土地、建設(shè)及各種稅費(fèi)等投資成本相對(duì)比較高，房地產(chǎn)商可降的幅度不太大，所以我覺得房地產(chǎn)目前應(yīng)該是穩(wěn)步發(fā)展，大起大落的時(shí)代已經(jīng)過去。我們最近也在拿一些地，當(dāng)然每一家公司不同，我們就想多銷售來穩(wěn)步發(fā)展，并不想太大的跨步，因?yàn)榻窈笸恋刭Y源還是有的。隨著銷售上去了，管理更到位了，再發(fā)展可能更好一些。”
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