愛華網(wǎng)???? 央企再一次被推到輿論的風口浪尖。 近日，有媒體報道稱，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)南一村二類居住項目用地正式出讓，央企中石油意外出現(xiàn)在昌平沙河地塊爭奪行列中。由中石油下屬的盤錦遼河石油房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.8億元配建限價房6.35萬平方米的條件競地成功，不少開發(fā)商戲稱“賣石油的打敗賣房子的”。而今年8月8日，隸屬于中石化的中國石化工程建設有限公司拿到朝陽區(qū)安慧北里一商務金融用地，成交價格約為6289萬元。 雖然中石油表示盤錦遼河石油房地產(chǎn)公司并非旗下企業(yè)，但央企退房令再一次引起關注。 “實施兩年半，退房令可以說對市場并沒有產(chǎn)生太大影響?！敝康禺a(chǎn)評論人、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存對時代周報記者說，“事實證明，退房令就是出來玩兒一下，沒有落實，也不可能落實?！?p> 2010年3月，在央企地王盛行于世，甚至上演了一日三地王的瘋狂后，2010年3月18日下午，國資委召開新聞發(fā)布會，命令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)，同時公布了16家房地產(chǎn)央企名單。同年3月22日，時任國資委主任李榮融召開部分中央企業(yè)會議，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)在15個工作日內(nèi)制定退出房地產(chǎn)業(yè)務的方案。這是國資委第一次針對央企近年來在房地產(chǎn)業(yè)的高調(diào)舉動作出回應，也拉開了央企退出房地產(chǎn)市場的序幕。隨后多家銀行根據(jù)國資委的名單，要求旗下各支行對清退名單上的房地產(chǎn)企業(yè)的存量貸款采取保全措施，并到期收回。 如今，兩年半的時間過去了。雖然央企拿“地王”的勢頭有所遏制，但并未完成“兩年內(nèi)全部退出的目標”。根據(jù)北交所發(fā)布的交易數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務共成交34宗，其中有中國冶金地質(zhì)總局等11家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企，通過北交所轉讓13宗房地產(chǎn)項目，成交額為7.37億元。對比一季度數(shù)據(jù)，二季度央企退出房地產(chǎn)業(yè)務環(huán)比僅增長不到10%。 北交所集團董事長熊焰公開表示，從今年業(yè)務部門的數(shù)據(jù)來看，這項業(yè)務無論從項目數(shù)量或是資產(chǎn)保值增值率來看增長都有限，甚至許多央企要退出卻無人接盤。 “目前真正落實退房令的央企并不多，比例不到30%?！币粯I(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者。 “退房”變數(shù)多 “退出并不是那么容易的事情，很多央企的房地產(chǎn)項目與民營企業(yè)合資，導致央企房地產(chǎn)項目股權結構復雜，利益也是盤根錯節(jié)，導致退出難度增加；部分央企面對房地產(chǎn)的利益誘惑，在中小城市利用職工安置問題，為房地產(chǎn)退出設置界定障礙，將退出時間表一拖再拖?！标悓毚娓嬖V時代周報記者。 央企退出房地產(chǎn)還有一大問題，就是國有資產(chǎn)退出的法律程序特別長，中間存在著很多變數(shù)。 業(yè)內(nèi)人士介紹，央企退出房地產(chǎn)項目基本分三個階段，前期準備階段，這個中間包括政策咨詢，委托中介機構，可行性研究和制訂轉讓方案，報請上級審批、進行清算核資、審計、評估等工作，制訂職工安置方案、資產(chǎn)處理方案，國有資產(chǎn)評估備案。第二個階段就是進場轉讓階段，這個過程包括掛牌轉讓，與受讓方簽合同、資金結算等。最后是后續(xù)工作階段，進行工商、國有產(chǎn)權證變更登記。
由于央企退出房地產(chǎn)涉及到國有資產(chǎn)轉讓，從決策退出到真正實現(xiàn)轉讓過程特別漫長，手續(xù)繁多，尤其是前期準備階段的時間最長，涉及到審批、資產(chǎn)核算等，或許在等待審批的過程中，土地或房地產(chǎn)市場等又發(fā)生變化，導致部分項目到最后只能是半途而廢。 在央企退出房地產(chǎn)過程中，為了避免國有資產(chǎn)流失，退出房地產(chǎn)項目需要通過第三方專業(yè)評估公司對項目進行評估和審計，再交項目權屬單位審核，也要報國資委，最后通過產(chǎn)權交易市場公開掛牌。為了保證第三方公司評估的公正性，同時還啟動價格發(fā)現(xiàn)機制，若征集到兩名或以上的意向受讓方，須采取競價方式來決定最終受讓方。 業(yè)內(nèi)人士指出，78家央企下面的227家房地產(chǎn)開發(fā)公司，由于很多央企目前已在A股市場上市，資產(chǎn)與股權早已盤根錯節(jié)，難以剝離。央企地產(chǎn)公司的股東關系太復雜，一般公司也不敢輕易接手；也有傳統(tǒng)的一些問題，比如有的土地可能質(zhì)量不高，想接手的人就不是很愿意，如果質(zhì)量很高，可能就會有利益方面的一些需求，這些地塊可能還有一些屬性變化。有一些央企，由于主業(yè)優(yōu)勢不明顯，或者產(chǎn)能過剩，而房地產(chǎn)利潤高，而且政府資源優(yōu)、融資成本低的央企可以拿到大地塊、好項目，在退出上是能拖則拖，退出難度自然增加。 央企退出房地產(chǎn)由于操作時間長、一些進行中的項目一時還很難退出，這就使得非房地產(chǎn)主業(yè)央企整體退出房地產(chǎn)面臨著很多難題。 “央企退房這本來就是一個很難操作的問題，資產(chǎn)如何轉讓、以什么價格轉讓，以及涉及資產(chǎn)的分配、人員分流、誰來接盤，資產(chǎn)評估是否合理，是不是會造成國有資產(chǎn)流失等一系列問題，都比較復雜。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴時代周報記者。 多方利益糾結 說來容易做起來難。業(yè)內(nèi)人士認為，兩年前的“清退令”本身是出于一次新聞通氣會和中央企業(yè)負責人會議上國資委前主任李榮融的講話，但此后，國資委卻未及時編制央企如何清退地產(chǎn)業(yè)務的方案。 “央企退地難的核心因素是做價、估值。很多央企的房地產(chǎn)項目由于拿地的價錢高，在當前行情下很難出手。即使市場不好，成本在那兒，央企不會降到成本以下去承擔國有資產(chǎn)流失的責任。即便是到交易所掛牌，也沒有人愿意接手。”陳寶存對時代周報記者說，“再說國資委出臺的‘退房令’也比較靈活，若有項目運作的可以不退，項目運作完了以后再說。沒有項目運作的，它本身可能解散。對于有項目的央企，整個企業(yè)并購這塊也沒有這么快，讓非房地產(chǎn)主業(yè)的央企在做完手頭項目的時候再退出。而央企本身做地產(chǎn)的專業(yè)人才并不多，效率也比較緩慢，這也導致了退房進程緩慢。” 陳寶存表示，有些企業(yè)更愿意把內(nèi)部生活區(qū)、新城區(qū)等建設的需求交給自己的開發(fā)公司去做。還有一方面因素就是，部分央企公開掛牌地產(chǎn)項目后一直無人接盤，剛開始公司也會為無人接盤著急，尋找退出方案，但時間長了也就只能繼續(xù)干下去。 對于個別央企到交易中心掛牌轉讓股權而遭遇“無人接盤”的情況，陳寶存認為，這種情況肯定是該企業(yè)有些債務的，這個也就影響企業(yè)接盤。 央企退出房地產(chǎn)陷入了多方利益糾結之中，其速度顯然不能令人滿意。 “央企退出難度較原來的預想要高出很多，企業(yè)情況也都不一樣。有些央企都有自己的開發(fā)企業(yè)，同時自己也有開發(fā)房地產(chǎn)的需求。你讓他把項目交給別人，他也不愿意。你讓這樣的央企徹底退出房地產(chǎn)開發(fā)是非常有難度的?！标悓毚嬲f。 據(jù)悉，央企的地產(chǎn)清退分為兩大部分：一部分是股權退出，另一部分是地產(chǎn)項目退出。地產(chǎn)項目如何退出是其中的一個難點。如果涉及上市公司，還需要董事會的同意，牽扯到股東們的利益問題。 “接不是問題，關鍵是放不放的問題?！睆埡陚フJ為，退出難和最后的收益情況直接掛鉤，因地產(chǎn)收益巨大企業(yè)往往不愿意放手，而接手方如果不考慮產(chǎn)權關系之類的問題，大多數(shù)項目還是可以接的。 “在一些中小城市，地方政府為了招商引資，鼓勵央企到地方投資，同時還劃撥一些土地。這些土地除了建設工廠之外，也會建設一些職工福利房，那么在房價走高的情況下，自然也有一部分房子向社會出售?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士向記者透露。 “央企進入房地產(chǎn)業(yè)有很強的優(yōu)越性，首先他們?nèi)谫Y能力強，利息低，這也成為央企不愿退出的理由。另外，這兩年開始的保障房建設，地方政府完成不了，就和央企合作，換一種說辭，建職工安置房。這也是導致退房令不能落實的主要因素?！标悓毚鎸τ浾哒f，“央企為職工興建福利房，是否也需要退出房地產(chǎn)都很難說清楚。央企退出房地產(chǎn)政策很難實行‘一刀切’，存在著很多實際待解決的問題?！?p> 在討論央企如何有序退出房地產(chǎn)行業(yè)的問題時，還有不退而“進”的企業(yè)。2011年2月22日，中國機械設備工程股份有限公司以10億元的總價，奪標北京市豐臺區(qū)麗澤金融商務區(qū)E-18地塊商業(yè)金融項目，該公司的母公司國機集團，并非國資委核準主業(yè)為房地產(chǎn)的16家央企之一。
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