愛華網(wǎng)???? 寫字樓租賃需求放緩 今年三季度，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩，暫時還沒有顯現(xiàn)反彈跡象，持續(xù)影響廣州甲級寫字樓租賃需求。外貿(mào)增速下降對出口型企業(yè)租戶的影響逐漸呈現(xiàn)，例如，貿(mào)易、物流和國際電子商貿(mào)類企業(yè)的寫字樓需求在三季度均出現(xiàn)下降，部分該類跨國企業(yè)宣布未來將縮小辦公規(guī)模或整合多個辦公場所。但與此相反，專業(yè)服務(wù)業(yè)和保險企業(yè)在本季繼續(xù)其擴(kuò)張態(tài)勢。受租戶緊張的租金預(yù)算影響，本季租賃需求更多地集中在位于越秀區(qū)的寫字樓和天河中央商務(wù)區(qū)的舊有寫字樓。 仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示，“三季度，由于整體市場需求疲弱，對位于珠江新城原有或即將建成的寫字樓影響較大，開發(fā)商需以減租或其他優(yōu)惠來吸引企業(yè)入駐，使該區(qū)新竣工的寫字樓租金繼續(xù)下調(diào)。而越秀區(qū)的寫字樓租賃需求在本季有上升趨勢，該區(qū)租金也有所上揚(yáng)?！睆恼w看，三季度甲級寫字樓租金大致保持穩(wěn)定，環(huán)比小幅下降0.9％至每月每平方米153元（基于建筑面積）。 不過，本季活躍的投資交易刺激寫字樓資本值上升，投資性和自用企業(yè)買家繼續(xù)支撐投資市場。位于珠江新城新推售的大廈繼續(xù)受到追捧，紛紛吸引國內(nèi)一些能源類、金融類、制造業(yè)等企業(yè)購置一層或以上的寫字樓，例如某國內(nèi)基金公司在珠江新城某甲級商廈買下約10層寫字樓。 鑒于國內(nèi)未來經(jīng)濟(jì)增速放緩以及部分行業(yè)盈利情況低于預(yù)期的憂慮，這將使外商投資力度減弱，進(jìn)一步影響寫字樓租賃需求增長。2012年和2013年的全年新增供應(yīng)量將分別超過60萬平方米和40萬平方米，其中約30萬平方米將于今年四季度竣工，預(yù)計大體量新供應(yīng)將推高整體空置率。馬煒圖預(yù)料，上述各項綜合因素將在短期內(nèi)為租金帶來壓力，預(yù)計大廈業(yè)主將推出有更多租賃優(yōu)惠方案以吸引租戶入駐。 零售地產(chǎn)空置率保持低位 國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩持續(xù)影響本地消費(fèi)者信心，消費(fèi)力呈疲軟態(tài)勢。本季零售商的整體運(yùn)營壓力增大，有個別百貨公司公布上半年利潤出現(xiàn)下滑。零售增長放緩，再加上營運(yùn)成本增加，部分本地服飾品牌零售商暫停擴(kuò)充計劃。仲量聯(lián)行廣州及深圳零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松指出：“盡管今季市場普遍不景，仍有部分受歡迎的內(nèi)、外資品牌和大型餐飲企業(yè)脫穎而出，在逆市中表現(xiàn)出其對廣州市場的信心。”三季度較為顯著的租賃交易主要包括：雅詩蘭黛、契爾氏和俏江南都同時選址天河城并開設(shè)廣州首家直營分店；Sony Store在太古匯開設(shè)全球最大、約2800平方米的直營店于本季正式開業(yè)。 至三季度末，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總存量約達(dá)170萬平方米；受新增供應(yīng)影響，全市優(yōu)質(zhì)商鋪空置率從二季度的1.3％微升至本季的2.3％。 隨著零售消費(fèi)持續(xù)減弱，加上大部分商場租金升幅放緩，三季度優(yōu)質(zhì)商鋪平均租金升幅呈現(xiàn)明顯減速，環(huán)比輕微增長僅0.4％至每月每平方米808元（基于實(shí)際面積）。由于租金回報下滑，投資者態(tài)度更謹(jǐn)慎。本季度資本值的上升也輕微減速，環(huán)比小幅上升 1.6％，升幅比上季度減少 1.4個百分點(diǎn)。 林世松預(yù)計未來將有更多零售商調(diào)整市場戰(zhàn)略及暫緩擴(kuò)張計劃。個別表現(xiàn)欠佳的商場將繼續(xù)面對招租壓力的挑戰(zhàn)，甚至有可能面臨部分零售商遷出的困境。由于租戶議價能力上升，預(yù)期未來12個月整體租金的升幅將減緩，同比增長約5％-8％。
豪宅成交量穩(wěn)步回升 今年7至8月全市新建商品住宅銷售成交近152萬平方米，較去年同期上升超過75％。三季度全市豪宅成交量也穩(wěn)步回升，主要來自2011年推出項目的剩余單位。 仲量聯(lián)行廣州研究部高級經(jīng)理曾麗預(yù)期，年內(nèi)豪宅市場房價大體保持穩(wěn)定，大幅反彈的可能性較低?！皬哪壳靶蝿莘治?，2013年中國經(jīng)濟(jì)增長有可能繼續(xù)放緩，中央政府進(jìn)一步出臺住宅限購的可能性較低；同時，放松目前政策的可能性也不大，以防止房價大起大落。鑒于廣州核心地段豪宅新供應(yīng)整體仍偏緊，我們預(yù)期房價仍存在上升空間，特別是越來越多高端項目的涌現(xiàn)將進(jìn)一步推高豪宅平均資本值?！?p> 物流園租賃需求減弱 仲量聯(lián)行廣州工業(yè)部總監(jiān)張寧表示，“鑒于國內(nèi)消費(fèi)呈減弱態(tài)勢，非保稅區(qū)物流園的租賃需求有所減弱。但仍有部分如淘寶等具有實(shí)力的企業(yè)繼續(xù)入市，其中新竣工物流園較受青睞。與此同時，個別國外電子商務(wù)企業(yè)如美國亞馬遜公司也加強(qiáng)在華南區(qū)的部署?！?p> 三季度，受部分空置率較低的非保稅區(qū)物流園租金上升帶動，本季度物流園平均租金仍保持上升態(tài)勢，但環(huán)比升幅僅1.6％，達(dá)每年每平方米355元。 受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩和租賃需求疲軟的共同作用，部分物流園調(diào)整計劃推遲竣工日期。張寧認(rèn)為：“今年全年的新增供應(yīng)將會比預(yù)期的減少，共約33萬平方米。租金方面，我們預(yù)期未來12個月內(nèi)將謹(jǐn)慎樂觀，同比升幅約4％-5％?！?p>
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