愛華網(wǎng)? 近期，碧桂園控股有限公司（002007.HK，下稱“碧桂園”）發(fā)布公告稱，2012年其實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約476億元，合同銷售建筑面積約764萬平方米，同比增長分別約10%及11%。 碧桂園“低成本土地、規(guī)模化生產(chǎn)、快速銷售”的發(fā)展模式依舊為全年業(yè)績立下了汗馬功勞，然而與此同時，碧桂園也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端。 與以往相比，碧桂園正在有意識地調(diào)整產(chǎn)品線，以充實(shí)高端產(chǎn)品線來彌補(bǔ)其郊區(qū)大盤模式毛利率低的缺陷。碧桂園2012年三季度報數(shù)據(jù)顯示，前三季其毛利率已從2011年的31.2%上升到2012年的39.5%。 但是，推動高端物業(yè)革命，對于碧桂園卻是一把雙刃劍。2012年，碧桂園的總借貸為334.4億元，這無疑在考驗著碧桂園的資金壓力。為此，碧桂園不得不采取了以新債還舊債的方式。2013年開年不久，碧桂園就發(fā)行了7.5億美元優(yōu)先票據(jù)。 與此同時，原先堅持在三、四城市發(fā)展的碧桂園，也開始改變策略?！氨坦饒@在大本營珠三角以及清遠(yuǎn)區(qū)域，已建立起全線且完整的產(chǎn)品系列。碧桂園也已從早期的農(nóng)村包圍城市，演變成重視在一、二、三線城市中心和具有發(fā)展?jié)摿Φ男鲁悄玫嘏c郊區(qū)拿地并舉的發(fā)展戰(zhàn)略?！北坦饒@相關(guān)負(fù)責(zé)人對時代周報記者表示。 省外新購地量超9成 過去，碧桂園模式的主要特點(diǎn)是在二、三、四線城市低價拿地，迅速開發(fā)，并以低價入市。 公告稱，2012年全年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約476億元，合同銷售建筑面積約764萬平方米，同比增長分別約10%及11%。年內(nèi)，碧桂園一如以往契合政策，推出符合剛性置業(yè)需求的高性價比房源，受到廣大購房者的追捧。 不過相比2011年，碧桂園的項目銷售還是面臨著不小的市場壓力，這從碧桂園在營銷和推廣上大下血本及其部分項目的銷售放緩中可以得知。 碧桂園2012年半年報顯示，營銷及市場推廣成本由截至2011年6月30日6個月的約人民幣4.12億元增長105.7%至2012年上半年的約人民幣8.48億元，主要由于廣告費(fèi)由2011年6月30日止6個月的約人民幣1.65億元增長150.8%至2012年上半年的約人民幣4.14億元。 “本集團(tuán)于2012年上半年致力于推售重點(diǎn)項目，如碧桂園 ? 十里銀灘、碧桂園 ? 鳳凰城（句容）等項目，從而加大廣告的投入?！逼?012年半年報如此表示。 但是，以碧桂園 ? 十里銀灘為例，與2011年首推時的勁爆相比，該項目2012年的銷售實(shí)在無法相提并論。2011年7月30日開盤當(dāng)天，碧桂園 ? 十里銀灘首推5080套單位，開盤當(dāng)天便認(rèn)購逾70%，認(rèn)購金額就超過30億元，而2012年，碧桂園?十里銀灘全年錄得約34.9億元合同銷售金額，僅僅與其2011開盤當(dāng)日的認(rèn)購金額持平。 值得一提的是，碧桂園正力圖擺脫對廣東省內(nèi)市場的依賴，省外市場開始發(fā)力，如沈陽4盤2012年共錄得37.5億元。土地儲備上，省外占比也在相應(yīng)提升。截至2012年9月30日，碧桂園已取得國有土地使用權(quán)證、開發(fā)經(jīng)營權(quán)或土地業(yè)權(quán)（含權(quán)益）的可建建筑面積（非土地面積，下同）約為5763萬平方米，廣東省占比46%，但是碧桂園于2012年前三季度內(nèi)新購?fù)恋仡A(yù)計可建建筑面積共約1097 萬平方米（含少數(shù)股東權(quán)益），廣東省僅占比8%，省外購地量超過9成。 酒店量一年增一倍 隨著碧桂園物業(yè)項目的擴(kuò)張，作為配建部分的酒店項目數(shù)量也在膨脹，酒店的收益也成了意外收獲。 “碧桂園絕大多數(shù)酒店位于其物業(yè)發(fā)展項目內(nèi)，項目內(nèi)酒店的建立為其地產(chǎn)銷售起到促進(jìn)作用，提升了地產(chǎn)項目的附加值?！眹抛C券地產(chǎn)分析師方炎對時代周報記者表示。 高通智庫的一份研究報告指出，歷史上碧桂園的酒店主要是其拿地的策略之一。在先行的配套中，酒店項目可以增強(qiáng)其在地價上對當(dāng)?shù)卣淖h價能力，獲得低價土地。 2010年末，碧桂園只有4家五星級酒店、10家五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店及1家四星級酒店開業(yè)，而截至2012年8月31日，碧桂園開業(yè)的酒店數(shù)目已增至31家，一年多的時間，酒店數(shù)目已經(jīng)增加了一倍。 2012年，碧桂園全年酒店經(jīng)營收入約為8億元，同比增長約70%，碧桂園2012年三季度報顯示，前三季酒店經(jīng)營收入約為7億元，同比增長34%，增速有放緩跡象。 高通智庫的研究報告稱： “酒店資產(chǎn)的資本運(yùn)作相對容易，預(yù)計碧桂園將來可能會將酒店資產(chǎn)拿來單獨(dú)運(yùn)作。” 世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉在接受時代周報記者采訪時卻持相反觀點(diǎn)：“碧桂園的酒店不是孤立建立的，是在配合它的發(fā)展模式，因此它是不可能把它剝離開來的。不過它的酒店卻面臨兩個階段的發(fā)展問題，第一階段是自我生存，它依附于房地產(chǎn)，因此能夠解決生存問題，但是后階段卻需要面臨如何經(jīng)營的問題?！?p> “集團(tuán)未來仍會以發(fā)展住宅項目為主，如果有好的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會也會考慮。集團(tuán)的投資物業(yè)收入占比非常輕微，現(xiàn)時酒店的收入占總體比例約為2.6%（以2012年半年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計），于適當(dāng)?shù)臅r候不排除會把酒店業(yè)務(wù)分開發(fā)展，但暫未有這方面的具體計劃?！北坦饒@相關(guān)負(fù)責(zé)人對時代周報記者表示。 向高端住宅調(diào)整 碧桂園一貫高性價比的特點(diǎn)能讓其做到快速銷售回籠資金，但低售價決定了其毛利率有限。 與此同時，當(dāng)郊區(qū)大盤模式越來越難、低廉土地成本不再、土地政策越來越嚴(yán)格以及政府保障房計劃深入推進(jìn)時，碧桂園曾經(jīng)賴以發(fā)展的低價拿地、低價銷售的模式不再，只得在產(chǎn)品模式方面向高端住宅調(diào)整。 這在近年來趨于明顯，碧桂園前總裁崔健波曾公開表示，高端產(chǎn)品是碧桂園在平衡公司的利潤和回報上的有意嘗試。 2011年1月，位于城中心的禪城碧桂園城市花園作為碧桂園第一個“進(jìn)城”項目亮相。而與此同時，號稱“碧桂園史上最好的別墅產(chǎn)品”的“鉆石墅”系列也陸續(xù)推出。而其洋房也開始邁向了豪宅化的發(fā)展之路。 而在省外擴(kuò)張方面，碧桂園也在改變思路，把省外項目定位為起步階段，以“低開高走”的策略先低售價聚攏人氣，然后售價在項目的二、三期慢慢走高。
2012年，除在國內(nèi)發(fā)展蓮山首府、碧桂園清泉城、河源東江鳳凰城、碧桂園豪廷(龍江)等高端產(chǎn)品外，碧桂園更將觸角伸向了海外馬來西亞。 2012年12月4日，碧桂園宣布正式購入馬來西亞柔佛州新山金海灣項目，并舉行簽約，新山金海灣項目是碧桂園在馬來西亞發(fā)展的第三個項目，規(guī)建為濱海商住綜合大盤，而其前兩個項目首期均規(guī)劃純別墅產(chǎn)品，有鉆石墅系列，且這三盤計劃在2013年齊發(fā)。 開發(fā)量加大，尤其是高端產(chǎn)品的投入激增，無疑對碧桂園形成資金大考。碧桂園三季度通訊數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月30日，碧桂園可動用現(xiàn)金為128.3億元，總借貸為334.4億元，其中境內(nèi)、外借貸分別為179.7億元、154.7億元，待付土地款為15.5億元，2012年10-12月有12億元債務(wù)到期，2013年有74億元債務(wù)到期。。 今年年初，碧桂園發(fā)行7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，采取了以新債還舊債方式，部分票據(jù)發(fā)行所得款項凈額（相當(dāng)于約人民幣9.6億元）用作贖回到期可換股債券，余額用作為現(xiàn)有與新增房地產(chǎn)項目提供資金（包括建筑費(fèi)及土地款）及作一般公司用途。 “碧桂園發(fā)展高端市場及海外市場，其實(shí)是其探索市場、探索新的發(fā)展路徑的表現(xiàn)。但同時，其也面臨多方面的考驗，除資金外，更重要的是其操作能力、落地能力等?！崩枵駛r代周報記者表示。
?
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/50056.html
