愛華網???? 負債率111.7% 子公司過半股權被抵押 繼旭輝控股之后，11月19日，新城發(fā)展控股有限公司（01030.HK，新城控股）公告，即日起招股，擬全球發(fā)售14.18億股股份，招股價介乎1.45-1.79港元，新城控股預計將于11月29日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。 如若IPO成功，新城控股募資來的資金9成將用于拿地。而正是近年來的大肆拿地擴張，讓新城控股背上了高額的債務負擔，兩年內進行了16次信托融資，甚至將江蘇新城（900950.SH，新城B股）54.89%的股權抵押給信托作為債務擔保。 2010年、2011年的凈負債率高達120.1%、127.7%，營運現(xiàn)金流量凈額分別為-21.976億元和-9.506億元。雖然今年上半年凈負債率有所降低，但111.7%的負債水平仍處于高位。當前的政策限制了信托和銀行貸款的安排，而新城B股本身沒有融資的能力，因此新城控股亟需繞道港股，謀求運營資金，直到今年8月31日，新城控股仍有14塊土地未拿到土地權證，尚未支付的土地出讓金高達39.426億元。 而新城控股H股上市后，定位于商業(yè)地產開發(fā)，而新城控股的子公司江蘇新城則發(fā)展住宅，但二者的業(yè)務劃分并沒有嚴格的界限，而目前新城控股的商業(yè)投資屈指可數(shù)，貢獻的利潤基本可以忽略，新城控股也并非以商業(yè)地產見長，有業(yè)內人士擔憂，新城控股可能會掏空江蘇新城的優(yōu)質資源，使得新城B股邊緣化。 新城B過半股權抵給信托 新城B股是江蘇新城旗下的B股上市平臺，2001年登陸B(tài)股市場。然而，就在當年，B股上市企業(yè)再融資的閘門被關閉。這意味著，新城B股無法采用股權融資方式，通過增發(fā)來募集長期發(fā)展資金。 因此，12年來，新城B股始終未能進行再融資。新城控股一直依靠銀行借款、信托融資來獲取資金，2010年、2011年及今年上半年，從銀行和信托取得的借款總額為84.591億元、108.666億元、97.333億元。 2010年、2011年及今年上半年新城控股的銀行借款加權平均實際利率為5.39%、6.69%、6.80%。但近兩年，在銀行貸款收緊后，新城控股瘋狂轉向信托尋求資金來源，信托融資成本高于銀行的3%-7%。2010年、2011年及今年上半年信托融資的加權平均借款成本為13.19%、13.28%、13.10%。 截至2012年9月30日，新城控股信托融資即期和非即期為28.621億元，銀行借款為 69.114億元，信托融資占未償還借款總額的29.3%，有9只信托尚未兌付，均將在明年上半年到期。 根據(jù)新城控股招股書顯示，2010年之前，新城發(fā)展一共只進行過6次信托融資，而2010年和2011年，新城發(fā)展分別進行10次和6次信托融資。這些信托大多以新城控股的子公司及項目公司股權做抵押擔保。 其中，新城控股分別向重慶國際信托和北方國際信托融資4.1億元和7億元，條件是將江蘇新城的3.495億股和5.25億股股份分別做了抵押，這些股份占新城B股已發(fā)行股本的54.89%。 而新城控股持有江蘇新城股本58.86%，這意味著新城控股將其持有的九成多江蘇新城股權都抵押出去了。截至2009、2010、2011年及2012年6月30日，江蘇新城為新城控股總收益貢獻分別為54.527、66.843、92.222、36.191億元，占比為94.0%、87.7%、85.7%、96.6%。這意味著如果新城控股屆時不能償還債務，將失去江蘇新城及透過江蘇新城持有的其他子公司的控股權或所有權，也失去了主要收入來源。 由于大量的土地收購、業(yè)務擴張，新城控股的2010年、2011年的凈負債率高達120.1%、127.7%，負營運現(xiàn)金流凈額分別為21.976億元和9.506億元。這使得新城控股必須取得足夠的外部融資，否則將無法償清負債。新城控股在招股說明書里坦承，或會于2012年底及其后再次錄得負營運現(xiàn)金流。 激進拿地背負沉重包袱 新城控股為了擴大規(guī)模，為上市做準備，不惜一切代價拿地。 目前，業(yè)務已擴展至常州、南京、上海、蘇州、無錫、長沙、昆山、金壇等地。目前，新城控股已完成28個物業(yè)項目和17個項目階段，總建筑面積約1000萬平方米，正在開發(fā)46個物業(yè)項目，其中總建筑面積510萬平方米正在開發(fā)中，約770萬平方米持作未來開發(fā)；土地儲備預計總建筑面積達1370萬平方米，其中1210萬平方米位于滬寧經濟走廊沿線，可以滿足未來4-5年的發(fā)展需求。 但是這些土地儲備也為公司帶來了巨大的資金壓力。截至2012年8月31日，新城控股已簽訂土地出讓合同或股權轉讓協(xié)議，但由于尚未悉數(shù)支付土地出讓金或未滿足取得土地使用權證的條件，有14塊土地尚未拿到土地權證，面積達到410萬平方米，總金額高達89.006億元，尚未支付的土地金額為39.426億元。 在市場低迷的市況下，激進拿地可能成為高周轉的資金陷阱。盡管新城控股2009、2010、2011年資產周轉率分別為0.39、0.34、0.33，但住宅的利潤卻明顯下滑，銷售增長速度也并未超預期，同時，為了應對所在城市自2011年9月份交易減少的行情，新城控股采取了靈活的低價策略，并且在2011年第四季度對上海新城公館采取“價格擔保計劃”。 這一計劃即：如果上海新城公館項目住宅單位在竣工及交付當月前3個月的已簽約平均售價低于訂立合同當月的簽約平均售價，買房有權索賠。雖然該項目在今年交房前價格比去年略高，無需賠償，但新城控股表示日后為了應對房地產波動，仍可能降低物業(yè)價格或推出其他價格擔保計劃，這均可能對現(xiàn)金流、財務狀況和業(yè)績產生重大影響。 2009-2011年，新城發(fā)展的已簽約銷售額分別為人民幣85億元、124.2億元和139.9億元。但是，這一增長勢頭在今年并未延續(xù)，今年前8個月簽約銷售額為99.5億元，只達到去年全年簽約銷售額的71%。 由于價格下行壓力，2011年底，常州的香悅半島及上海新城公館分別錄得減值虧損8500萬元及2.185億元。 同業(yè)競爭不可避免 新城控股自2009年開始就積極籌備赴港IPO。一位券商人士告訴時代周報記者，新城控股早在2011年6月就已經向香港聯(lián)交所遞交了盈利預測表和現(xiàn)金流預測表。但由于受到內地宏觀調控的影響，2011年下半年，新城控股開始降價銷售，降幅達到20%左右，其之前提交的盈利預測表和現(xiàn)金流預測表與實際情況不符，被香港聯(lián)交所退回重做。 而此前一共三家承銷商作為保薦人，但由于新城B股價偏低，麥格理和德銀均選擇退出，美林成為此次上市的唯一保薦人。 2012年初，新城控股向香港聯(lián)交所重新遞交了盈利預測表和現(xiàn)金流預測表，并在今年10月通過了香港聯(lián)交所的聆訊。 根據(jù)新城控股計劃，本次IPO募資規(guī)模達到2.65億-3.28億美元，這比之前傳出的3億-5億美元融資規(guī)?？s水不少。
新城控股19日開始路演，將于22日中午截止認購并定價，28日公布認購結果，29日在港交所掛牌買賣。據(jù)悉，新城控股董事長王振華親自坐鎮(zhèn)香港，其IPO團隊更是早在半年前就開始在中國香港和新加坡等地接觸潛在的機構投資者。王振華曾表示，“希望能在5-10年內做到地產行業(yè)的第一梯隊?！?p> 凱捷咨詢顧問劉爭告訴時代周報記者，新城控股的毛利不高，信托融資侵蝕了大量利潤，這些必然會影響在港股的定價和資金募集。 為了對港股投資者更具吸引力，新城控股將業(yè)務范圍做了區(qū)分，2008年開始，將新城控股和江蘇新城的資產進行了梳理、剝離和轉讓。2008年1月，新城控股專門成立用于管理多用途綜合樓開發(fā)項目而成立的控股公司—新城萬博。 在2010年4月26日，新城控股與江蘇新城簽訂了非競爭確認協(xié)議，江蘇新城只能從事開發(fā)及運營70%或以上總建筑面積指定作住宅用途（不包括酒店）及低于10萬平方米的總建筑面積指定作商業(yè)用途的項目。 新城控股則主要通過成立新的子公司和項目公司來擴張業(yè)務，從事開發(fā)及運營30%以上的總建筑面積指定作商業(yè)用途、10萬平方米或以上總建筑面積指定作商業(yè)用途的項目，或不屬于上述住宅項目參數(shù)的任何其他物業(yè)開發(fā)項目。 但一向以住宅見長的新城控股在商業(yè)地產方面并未有太多建樹。截至2012年8月31日，新城控股有14個處于不同開發(fā)階段的多用途綜合樓項目，已投資或于約27萬平方米投資物業(yè)中持有權益，包括零售商鋪、購物廣場、停車位等，截至2009年、2010年、2011年12月31日及2012年6月30日，投資物業(yè)的公允價值收益僅為3.78億元、4.432億元、2.735億元和110萬元。 “未來集團B股和H股兩個平臺，雖然有非競爭協(xié)議，但具體如何區(qū)分執(zhí)行很難說，仍舊會存在大量的同業(yè)競爭業(yè)務。它的規(guī)模也沒大到那個程度，一個專門來運營商業(yè)地產，一個來運作住宅，可能就是兩個公司，管理層大多還是同一撥人，項目放到不同公司操作而已。新城B股目前融不了資，把新城B里優(yōu)質資產剝離出來，拿到港股上市，否則沒法打動投資者?！眲幷f。 據(jù)劉爭分析，未來新城控股也不可能純做商業(yè)，還是要依靠住宅回籠資金來發(fā)展商業(yè)，目前打著商業(yè)地產的概念只是為了更好地說服投資者，純住宅的概念很難吸引投資者。 對于新城B股而言，不少股東擔憂，新城控股上市后會壓榨B股的利潤空間。有新城B股股民表示，“在香港上市前，按集團做商業(yè)地產，新城B做住宅，這當然沒什么沖突，但如果在香港上市以后就完全不同了。你讓新城控股只搞商業(yè)項目，新城控股占股50％多的新城B搞住宅，賺得的利潤只分得50％。作為香港的股東肯不肯？新城控股自己另立項目就能分得100％的利潤，所以別指望融到的錢會給新城B搞項目?！?p>
