愛華網(wǎng)???? 當(dāng)全國(guó)特大城市房地產(chǎn)成交量、房地產(chǎn)價(jià)格均出現(xiàn)放量微漲的時(shí)候，人們習(xí)慣性的又把目光轉(zhuǎn)向了“限購(gòu)”政策是否放松、地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的落實(shí)力度等“老生常談”的問(wèn)題，但恰恰是在這時(shí)，人們忽略了決定房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格現(xiàn)狀與未來(lái)的最關(guān)鍵因素——銀根。 “銀根松，房?jī)r(jià)漲，銀根緊，房?jī)r(jià)跌?！边@是比限購(gòu)政策、地方政府落實(shí)力度更為直接的規(guī)律。2012年四季度以來(lái)的成交量、房?jī)r(jià)“雙上揚(yáng)”的主因，就是銀根放松。央行1月24日發(fā)布《2012年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，個(gè)人購(gòu)房貸款余額8.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%，增速比上季度末高0.9個(gè)百分點(diǎn)；而2012年全年增加9610億元，同比多增23億元。 在這里需要區(qū)別兩個(gè)概念，即需求和購(gòu)買力。北京、上海、廣州、深圳這樣的特大型城市，“需求就在那里，不增不減”。但面對(duì)動(dòng)輒需要100萬(wàn)元以上的大額消費(fèi)，需求并不等于購(gòu)買力。需求轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力所依靠的是個(gè)人住房信貸。個(gè)人住房信貸松一點(diǎn)，實(shí)際購(gòu)買力就強(qiáng)一點(diǎn)，成交量就大一點(diǎn)，房?jī)r(jià)就漲一點(diǎn)，反之亦然。 所以，當(dāng)我們以極大的熱情去猜測(cè)2013年春節(jié)之后各級(jí)政府對(duì)待房地產(chǎn)態(tài)度，借以預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)是漲是跌的時(shí)候，不如“回歸基本點(diǎn)”，從銀根和融資環(huán)境的角度來(lái)建立對(duì)于2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本預(yù)期。 按照慣例，2013年全年的信貸總額要到3月份才能下發(fā)至各商業(yè)銀行，但是從1月前兩周的情況看，“沖高”難以避免。有媒體援引專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)稱，1月前兩周工、農(nóng)、中、建四大行新增貸款達(dá)2700億元左右，已超去年12月全月投放量，盡管其中結(jié)構(gòu)尚未公布，但信貸環(huán)境總體適度寬松的態(tài)勢(shì)已十分明顯。 “錢”構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本環(huán)境，如果個(gè)人住房信貸的政策營(yíng)造出一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境，需求轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力的程度便可以基本預(yù)估出來(lái)。剩下的就是最為基本的“供需關(guān)系論”——根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，2012年全年100座城市土地供應(yīng)量7.74億平方米，同比下降9%。
盡管同比下降只有9%，但2012年一、二季度的土地成交情況十分低迷，僅占全年土地成交的35%。按照土地獲取后8~10個(gè)月開始向市場(chǎng)預(yù)售形成期房供應(yīng)的情況看，2013年一、二季度的房源供應(yīng)量將會(huì)有所下降，個(gè)人住房信貸寬松導(dǎo)致購(gòu)買力的增長(zhǎng)，但可售房源卻可能出現(xiàn)下降，這一增一降，自然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格微漲。 最后，我們還要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境。央行《2012年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2012年末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額8630億元，同比增長(zhǎng)12.4%，增速比上季度末高5.1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境相比于2011年已經(jīng)有了明顯的改善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了現(xiàn)金流而降價(jià)銷售的動(dòng)力已然減少。 投資機(jī)構(gòu)似乎已經(jīng)看出了其中的端倪。2013年1月，龍湖地產(chǎn)發(fā)行5億美元10年期債券，利率僅為6.5%；此外，恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、碧桂園等企業(yè)也均以相近利率發(fā)行海外債券，如是利率水平遠(yuǎn)低于2011年前后，海外投資機(jī)構(gòu)動(dòng)輒要求10%以上利率的境況已經(jīng)迥異。與此同時(shí)，中化方興、首創(chuàng)置業(yè)、金地集團(tuán)在國(guó)內(nèi)發(fā)債利率也維持在8%左右。低利率債券得以順利發(fā)行，足以說(shuō)明投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)適度降低了對(duì)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。 理解了“錢的環(huán)境”，2013年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)就不再霧里看花了，而這一切，或許也就是各一線房地產(chǎn)企業(yè)普遍調(diào)高2013年銷售任務(wù)的原因所在。
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