愛華網(wǎng)???? 在深圳地荒已久的中國海外發(fā)展有限公司（00688.HK，以下簡稱“中海”）終于成功補(bǔ)貨。 11月28日，中海以20億元成功競得位于深圳尖崗山一幅面積為15萬平方米的純住宅地塊，這幅地塊也成為深圳今年新的總價(jià)“地王”。 作為深圳近年來少見的低密度豪宅用地，尖崗山地塊的公開招標(biāo)引來各大房企競爭。除了中標(biāo)者中海，參與此次拍賣競標(biāo)的房企還包括萬科與招商的聯(lián)盟、佳兆業(yè)、深天健等企業(yè)。 中海因此付出的代價(jià)也不小。除了支付20億元的出讓地價(jià)，按照約定，中海還將承擔(dān)建設(shè)深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館，并運(yùn)營管理20年。兩館的建設(shè)和經(jīng)營的“捆綁”拍賣，將考驗(yàn)文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不多的中海地產(chǎn)。 高代價(jià)中標(biāo) 據(jù)出讓土地的公告顯示，尖崗山地塊位于寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山地區(qū)，土地面積為151787.21平方米，土地用途為居住用地，使用年限為70年，容積率≤1.2，總建筑面積182100平方米。 按照中海20億元的中標(biāo)價(jià)，該幅地塊的樓面價(jià)為10983元/平方米。以尖崗山過往拍賣的最低樓面價(jià)紀(jì)錄18875元/平方米來看，中海是“賺大”了。 但有業(yè)內(nèi)人士指出，這僅僅是單純從土地成本折算出來的樓面價(jià)格，而未計(jì)入隱藏的巨額成本—承擔(dān)“兩館”的無償建設(shè)和20年期的投入運(yùn)營。 事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，該塊地塊出讓的捆綁條件較為“苛刻”。地方政府在出讓土地時(shí)要求配建保障房的情況較為多見，但要求這么大規(guī)模地配建公共建筑，且為異地配建，在深圳的土地出讓史上屬首次。 根據(jù)招標(biāo)公告，深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館兩館擬建總面積為88184平方米，無償代建需建設(shè)資金18.6億元，二次布展及裝修需3億元。另外，自中標(biāo)之日起15個(gè)工作日內(nèi)，上交3億元作為兩館運(yùn)營專用資金。在20年運(yùn)營期內(nèi)，中標(biāo)人還應(yīng)將每年不少于3500萬元人民幣或總額不少于7億元人民幣的資金匯入兩館發(fā)展資金賬戶，以滿足兩館運(yùn)營管理的需求。 綜上兩館的建設(shè)和運(yùn)營費(fèi)用，加上中標(biāo)地價(jià)款的20億元，中海實(shí)際需陸續(xù)投入的綜合成本為48.6億元。以該幅地塊可售的建筑面積178500平方米計(jì)算，折合的實(shí)際樓面價(jià)格應(yīng)超過27000元/平方米。 但以上的綜合成本價(jià)和實(shí)際樓面價(jià)格，未得到中海地產(chǎn)的確認(rèn)。 中海地產(chǎn)相關(guān)人士僅表示，中海在尖崗山地塊的競標(biāo)中已充分考慮捆綁條件中兩館的建設(shè)開發(fā)和運(yùn)營的全部成本。未來在深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館的日常運(yùn)營管理中，中海也不會獲取任何的收益。 “未來兩館的運(yùn)營若產(chǎn)生收益，雖中海并不能從中獲取一分錢的收益，但這能幫助中海減少對運(yùn)營成本的投入。” 中海相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者說道。 上述這位人士還指出，從開發(fā)成本的資金壓力考慮，除了一次性繳清20億元地價(jià)，其余的公建費(fèi)用是陸續(xù)投入的，這相比一次性用50億元去拿地，公司的資金壓力相對較小。 “尖崗山是定位為低密度住宅的高端生態(tài)社區(qū)，操作高端豪宅項(xiàng)目，中海是熟手。此外中海對建造成本有嚴(yán)格的控制，相信可以很好地消化尖崗山這個(gè)‘地王’項(xiàng)目?！币晃簧钲谫Y深地產(chǎn)人士說道。 但這位人士也指出，盡管對中海的共建配建的豐富經(jīng)驗(yàn)不容懷疑，但對“兩館”未來的經(jīng)營管理，對中海而言，則是一大考驗(yàn)。 急切渴望深圳拿地 位于深圳寶安的尖崗山，是招商和華僑城大力打造的豪宅區(qū)域。中海此次“高代價(jià)”進(jìn)入，頗讓人感到意外。 根據(jù)尖崗山過去的土地拍賣記錄，2003年12月，尖崗山第一次拍賣的土地便由招商和華僑城聯(lián)手以5.8億元拿下；2004年11月和2009年9月的兩次土地出讓，均由招商以及華僑城高價(jià)拿地。中海均參與過這三次的尖崗山地塊拍賣，但最終成為“旁觀者”。 在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，該地塊毗鄰招商和華僑城聯(lián)合開發(fā)的“招華曦城”，加上此次捆綁的出讓條件，應(yīng)是為華僑城所“定制”。但結(jié)果是，華僑城并未出現(xiàn)在競標(biāo)的現(xiàn)場，而讓無文化經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的中海高價(jià)“意外”中標(biāo)。 中海此番高價(jià)拿地的背后，也透露出其對回歸深圳市場的“渴求”。 中海今年前9個(gè)月，累計(jì)新增土地儲備435萬平方米，其中新增權(quán)益土地儲備407萬平方米。10月份，中海又大手筆在大連市、杭州市及沈陽市共新增項(xiàng)目3個(gè)，總權(quán)益發(fā)展面積74.14萬平方米。 盡管中海今年的土地儲備進(jìn)賬均不少，但深圳作為中海在華南區(qū)域的重點(diǎn)城市，其土地儲備卻一直捉襟見肘。
近年，中海在深圳極少有土地進(jìn)賬。查閱過往資料，2007年中海以總價(jià)7億元競得深圳龍崗大運(yùn)中心城五星級酒店及住宅用地之后，幾乎沒有在深圳新增土地儲備。 為鞏固深圳市場，不被遺忘，2011年5月，中海地產(chǎn)以7900元/平方米競得位于龍崗區(qū)一宗安居房用地。該幅地塊是政府為完成保障房的推地計(jì)劃，由于出讓條件幾乎“無利潤空間”，開發(fā)商普遍參與熱情不高，曾導(dǎo)致掛牌出讓時(shí)間兩度延期。 同為國企，中海在深圳的拿地能力遠(yuǎn)不如招商地產(chǎn)、華僑城。同時(shí)，中海對高價(jià)拿地一直較為謹(jǐn)慎。對于較多開發(fā)商參與的舊城改造項(xiàng)目，中海仍持觀望態(tài)度少有參與。而這導(dǎo)致中海在深圳的土地儲備嚴(yán)重不足。 當(dāng)然，有充裕的現(xiàn)金作為支撐，是中海在土地市場表現(xiàn)積極的動(dòng)因。今年前10個(gè)月，中海實(shí)現(xiàn)銷售額1006.8億港元，同比增長28.9%，已經(jīng)提前完成全年1000億港元的銷售目標(biāo)。 另外，11月8日，中海擬發(fā)行兩批債券總值10億美元（約78億港元）的公司債，已經(jīng)獲得12倍的超額認(rèn)購。
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