愛華網(wǎng)???? 近日，佳兆業(yè)公布，11月實現(xiàn)合約銷售22億元人民幣(下同)，按年增74%、按月增21%；合約銷售面積按年增1.1倍至276,710平方米。公司在前11個月累計合約銷售金額為150億元，已達成全年目標的91%。 此外，深圳最大的舊改項目—佳兆業(yè)·城市廣場即將進入銷售階段。該項目為大型城市綜合體，占地約30萬平米，建筑面積達到180萬平米，位處華為科技城的核心地段。 隨著舊改項目的相繼入市，未來數(shù)年深圳區(qū)的銷售貢獻占比將會增加。 舊改獲利提振業(yè)績 2012年佳兆業(yè)舊城改造迎來新一輪豐收—即將面世的項目中，深圳佳兆業(yè)?城市廣場、深圳佳兆業(yè)廣場、珠海佳兆業(yè)?水岸華都等都屬于舊城改造項目。其中，深圳佳兆業(yè)?城市廣場和珠海佳兆業(yè)?水岸華都均在今年11月完成了業(yè)主回遷。 值得一提的是位于深圳華為科技城核心區(qū)域的舊改項目佳兆業(yè)?城市廣場，它也是是華為科技城第一個完成改造，并進入銷售階段的項目。該項目不僅對佳兆業(yè)未來的銷售額積極影響，對企業(yè)整體毛利率提升以及財務改善也帶來提振作用。 嚴苛的房產(chǎn)調(diào)控下，房企多數(shù)選擇降價跑量，銷售均價出現(xiàn)大幅度下調(diào)，擠壓盈利空間成為行業(yè)普遍的現(xiàn)象。因此，佳兆業(yè)能夠通過舊改項目能夠獲得較高利潤，讓行業(yè)艷羨。 美銀美林在其研究報告中指出，隨著深圳兩個舊改項目的入市，將會提高公司未來的盈利能力，因此對該股進行重新估值，評級調(diào)升為“買入”。
佳兆業(yè)集團總監(jiān)兼佳兆業(yè)置業(yè)公司總經(jīng)理耿延良在12月8日舉行的“對話佳兆業(yè)—中國舊城改造高峰論壇”上介紹，佳兆業(yè)在珠三角區(qū)域擁有30多個舊城改造項目，土地儲備超過1000萬平方米。因此，“單就舊改項目而言，未來三年，舊改將為佳兆業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的土地資源。”耿延良表示。 據(jù)介紹，佳兆業(yè)擁有全國范圍內(nèi)最大最專業(yè)的舊改公司—佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，這是全國第一家專注于舊城改造的企業(yè)。這個團隊聚集了200多名精通規(guī)劃設計、商業(yè)談判的專業(yè)人才，他們在舊改行業(yè)的平均從業(yè)經(jīng)驗均在8年以上。基于十多年的舊改經(jīng)驗，置業(yè)公司也形成一整套系統(tǒng)的作業(yè)流程和管理規(guī)范。因此，在舊城改造的規(guī)劃、拆遷、建設等關鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題時都能得到及時、妥當?shù)靥幚怼?p> 開發(fā)如此龐大體量舊改項目所需的資金問題，則是外界關注的焦點。耿延良指出，舊城改造資金的投入是一個持續(xù)的過程，并非競地開發(fā)一次性地投入。而專業(yè)化團隊、系統(tǒng)性的作業(yè)流程和管理規(guī)范的流程縮短了舊改周期，減輕了資金壓力。因此不擔心項目開發(fā)的資金問題。 以大連佳兆業(yè)廣場為例，該項目2011年3月正式簽署合作協(xié)議，2012年1月1日即開幕，僅僅用了9個月的時間，而一般的舊城改造項目需要幾年甚至更長的開發(fā)周期。 此外，“目前公司舊城改造已有造血功能，并不完全需要依靠供給資金或銀行貸款融資，已經(jīng)可以通過銷售資金回籠以后再利用到新項目拓展上。” 耿延良補充道。 舊改的關鍵在于利益平衡 深圳舊改模式復制全國 隨著深圳舊改模式的日漸成熟，佳兆業(yè)正在嘗試把舊改業(yè)務復制到華南以外的城市，進一步布局全國。 與競地開發(fā)不同，舊城改造是一項專業(yè)性、綜合性、系統(tǒng)性、復雜性工程，涉及領域多，法律性強，從規(guī)劃、拆遷到建設都會面臨一系列的困難與問題。在佳兆業(yè)已成功開發(fā)的舊改項目案例中，以拆遷業(yè)主回遷率高以及回遷速度快著稱。 “我們主導的舊改項目幾乎沒有‘釘子戶’?！惫⒀恿颊f道，對于拆遷所涉業(yè)主，佳兆業(yè)目前采取的是給予多樣化的補償選擇，盡量用回遷的模式來完成安頓。 克而瑞信息集團中心總經(jīng)理陳嘯天認為，佳兆業(yè)目前已形成“全模式參與+專業(yè)公司運營”的獨有運作模式。這種穩(wěn)健的開發(fā)模式和地方資源優(yōu)勢，成為佳兆業(yè)舊城改造項目順利進展的關鍵。 金志剛在分享佳兆業(yè)的舊改經(jīng)驗時談到，由于許多粗暴的拆遷案例，給舊改貼上黑色的標簽。這些粗暴案例的根源在于，沒有平衡好各方的利益，包括留個方面，首先是原業(yè)主的利益，要尊重和滿足業(yè)主的要求，我們內(nèi)部不允許叫“釘子戶”，我們叫“困難戶”，他有困難，你得想辦法去幫他；二是市民利益，舊城改造要讓普通市民受益，讓市民覺得改得好，多了一處好地方；三是社區(qū)利益，要彌補功能配套缺陷，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的需要；四是環(huán)境利益，改善生存發(fā)展環(huán)境；五是歷史文化利益，注意保留城市記憶，保護性開發(fā)，承前啟后；六是開發(fā)商的利益，開發(fā)商搞舊城改造要能賺到錢，否則無法向股民交代。 “佳兆業(yè)的模式并沒有什么秘密可言，平衡各方利益是舊改中核心問題，同時也是舊城改造成功的不二法門?！苯鹬緞傉f道。 妥善處理各方利益關系，不僅能推動項目順利進行，同時還給佳兆業(yè)的舊改帶來良性循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)在深圳有超過200萬平方米的舊城改造完成政府立項，其中寶吉項目（即佳兆業(yè)?城市廣場項目）、環(huán)球中心項目、鹽田整體搬遷項目更被列入深圳市政府十二五重大建設項目。 佳兆業(yè)相關負責人還向時代周報記者透露，鑒于深圳舊改模式的開發(fā)經(jīng)驗的日趨成熟，佳兆業(yè)正試圖將成功模式推廣至全國的城市。 深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心土地改革研究組組長趙新平認為，以市場為主導的深圳舊改模式值得全國推廣。但深圳的舊改項目多為“城中村”，與其他地區(qū)存在著較大差異。因此，深圳的舊改模式可以借鑒，但不能全套照搬。
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