愛華網(wǎng)???? 時值歲末，地王的頻頻出現(xiàn)讓房地產(chǎn)調(diào)控再次陷入尷尬。中央政治局會議明確提出要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。 房價上漲隱憂 但與調(diào)控基調(diào)相悖的是，北、上、廣、深等10個主要城市的土地出讓金再創(chuàng)16個月以來的新高，而且房地產(chǎn)市場有進(jìn)一步升溫的跡象。 這就像人們看到面粉的價格不斷上漲而擔(dān)憂面包價格，因為面包價格不太可能比面粉價格便宜。 還有一則消息加劇了這一擔(dān)憂：“國務(wù)院修改征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，征地補(bǔ)償數(shù)額可能至少提高10倍”，猛一聽似乎是一件大好事，畢竟提高了失地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這是我們一直呼吁的方向，可是仔細(xì)一想，如果沒有規(guī)范、透明的土地出讓金收支管理辦法，繼續(xù)讓地方政府將賣地作為土地財政的來源，土地收入的分配比例可能也不會有大的調(diào)整，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只會被用作抬高土地出讓價和穩(wěn)定當(dāng)前高房價的幌子，如此一來會進(jìn)一步強(qiáng)化房價上漲的預(yù)期。 如果房地產(chǎn)調(diào)控政策再次陷入“空調(diào)”，房價進(jìn)一步飆升，泡沫一旦破滅，中國經(jīng)濟(jì)將會非常麻煩，過去日本的教訓(xùn)我們要時刻謹(jǐn)記，畢竟高房價是支撐不住高增長的，中國經(jīng)濟(jì)不能再被房地產(chǎn)繼續(xù)綁架。 可是目前這種綁架思維仍然揮之不去，從土地市場的交易情況來看，地方政府的高價賣地和開發(fā)商賭博式的拿地邏輯依然是在重復(fù)“綁架”思維，他們認(rèn)為政府要刺激經(jīng)濟(jì)、要保持經(jīng)濟(jì)增長速度最終還得靠房地產(chǎn)投資，所以他們才敢于冒險推升地價，但高地價也變相推動了房價，畢竟面粉的價格一定要設(shè)法轉(zhuǎn)嫁到面包上。 如果房地產(chǎn)調(diào)控政策稍有放松，就會正中這些“綁架者”的圈套，因此新一屆領(lǐng)導(dǎo)人對房地產(chǎn)調(diào)控政策要堅定不移，同時要改變原有的“空調(diào)”思路，實施更加有效的調(diào)控措施。 調(diào)控新思路 首先，要從宏觀層面扭轉(zhuǎn)“綁架思維”，要改變中國經(jīng)濟(jì)依靠投資拉動和外需拉動的增長邏輯，需要及時啟動內(nèi)需，加大新興產(chǎn)業(yè)的投資力度，誠心誠意地吸引民間資本進(jìn)入壟斷領(lǐng)域，放開各大領(lǐng)域的牌照管制，打破壟斷和特許經(jīng)營的局面，平等對待國有資本和民營資本，減少“鐵公基”和房地產(chǎn)方面的投資，減少對房地產(chǎn)的過度依賴。 如果繼續(xù)把經(jīng)濟(jì)增速寄托在房地產(chǎn)上，則房價上漲的預(yù)期很難調(diào)下來，如果房價預(yù)期上漲，房地產(chǎn)行業(yè)有高利潤存在，則很多企業(yè)會將資金投入房地產(chǎn)來賺取快錢，從而會影響實體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。 其次，要嚴(yán)格、透明地管理土地出讓金的收支，引入第三方審計機(jī)構(gòu)介入，做一本明明白白的土地收支賬目，并向外公布和披露。 筆者曾從公開的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中將2001年至2011年上半年的全國土地出讓金進(jìn)行了加總，結(jié)果是101196億元。 但這10萬億元究竟用于何處卻是一筆糊涂賬，國家出臺的一系列政策文件規(guī)定要將不低于10%的土地出讓凈收益用于保障性安居工程建設(shè)等，可實際這些土地出讓金并未用在這些指定的用途上，而是轉(zhuǎn)化成地方政府的財政來源，而且土地出讓金占地方財政收入的比例在不斷提高，從2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。 于是，土地財政成了目前大部分地方政府的依賴，為了滿足地方政府的花銷，賣地行為就自然變本加厲。 因此，透明管理和做一本公開的賬目非常必要，否則征地補(bǔ)償提高得再多也未必能讓失地農(nóng)民獲益，反而高價賣地會更加瘋狂。 第三，必須要打破土地財政格局，房地產(chǎn)調(diào)控要從調(diào)控土地價格開始。 如果不改變土地財政的格局，地方政府繼續(xù)高價賣地，讓地方政府自行調(diào)控房價必然會淪為“空調(diào)”。 但要改變土地財政格局可不是一件容易的事情，在“分稅制”后，中央與地方在財權(quán)與事權(quán)的劃分上出現(xiàn)了不匹配，加上地方政府對土地出讓金的管理比較“模糊”，用于保障房項目、安居工程項目等資金嚴(yán)重不足，土地出讓金在某種程度上充當(dāng)著地方政府的“第二財政”或“私房錢”，如果這種格局不進(jìn)行及時調(diào)整，則很難從根本上去解決土地財政的格局。 因此，要從根子上解決這種矛盾就得進(jìn)行深層次的財稅體制改革，改變中央與地方政府之間的稅收分配比例和分配方式，同時地方政府要精兵簡政，減少三公消費(fèi)，讓財政收支透明化。 我曾建議將土地出讓的程序和出讓金賬戶從地方政府剝離出來，建一個全國性的土地公開交易平臺，將土地轉(zhuǎn)讓信息公開，接受各方監(jiān)督，然后將收來的土地出讓金放入中央財政專設(shè)的省級土地出讓金賬戶，由中央財政暫作保管，然后根據(jù)地方政府申請的保障房項目、安居工程項目和符合土地出讓金使用的項目再?？顚Ｓ?。 這樣既可以保證“取之于民用之于民”，可以起到對土地出讓金收支的監(jiān)督作用，也可以避免地方政府淪為“經(jīng)濟(jì)人”，斬斷地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的利益鏈條，避免我國國土資源被地方政府過度變賣和開發(fā)。 第四，房地產(chǎn)調(diào)控要采取更加有效的供給管理，而非簡單地限購、限貸，需求管理解決不了根本問題，反而會呈現(xiàn)越調(diào)越漲的局面。 而供給管理需要從三個方面來著手：一要切切實實地加大保障房的有效供給，同時要規(guī)范廉租房、公租房的管理，提高保障房的使用效率，避免錯配；二要動用稅收調(diào)控杠桿，應(yīng)全面征收房產(chǎn)稅、空置稅和提高遺產(chǎn)稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使其釋放存量房和空置房，平抑畸形的市場供需格局，以保障市場的公平與效率；三要規(guī)范房屋租賃市場，在這方面可以借鑒德國經(jīng)驗，對房屋租賃用嚴(yán)格的法律條文來界定成“使用租賃”和“收益租賃”，對“使用租賃”的胡亂漲價行為要加以限制，用法律法規(guī)來保障普通民眾租賃住房的需求和利益，避免買不起房的人迅速變成剛性需求和淪為房奴。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/46300.html
