愛華網(wǎng)???? 2012年最后一個(gè)月，備受關(guān)注的房地產(chǎn)信托在“煎熬”中經(jīng)受著資金鏈的考驗(yàn)。在樓市和信貸的雙重壓力下，房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)一直被業(yè)界質(zhì)疑。近期，隨著銀監(jiān)會(huì)多個(gè)關(guān)鍵部門中層干部輪崗換選工作的相繼完成，銀監(jiān)會(huì)對信托公司常規(guī)業(yè)務(wù)匯總、檢查提上日程。 多家信托公司人士表示，在銀監(jiān)會(huì)中層干部輪崗后，新領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)開始逐批走訪各信托公司，并對信托公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行全面了解，“內(nèi)容主要包含今年以來發(fā)行規(guī)模比較多的政信合作產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托、基建信托等業(yè)務(wù)”。某大型信托公司人士表示。不過在該人士看來，此次走訪也是常規(guī)檢查，“監(jiān)管部門在深入了解信托公司業(yè)務(wù)內(nèi)容的同時(shí)，也在加緊規(guī)范信托公司業(yè)務(wù)，防止系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)?！?p> 無論是監(jiān)管部門的實(shí)際舉動(dòng)，還是研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告，均表達(dá)出對房產(chǎn)信托的擔(dān)憂，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的大背景下，房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)正在疊加。 借道“馬甲” 兌付風(fēng)險(xiǎn) “雖然個(gè)別存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)并不大?！笨驴ㄉ@樣評估房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)，然而，在限購、限價(jià)、銀信合作叫停等調(diào)控政策對房企的輪番加碼后，房企現(xiàn)金流壓力加大。 中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將慣性下行，預(yù)計(jì)今年將有六成的企業(yè)出現(xiàn)“缺錢”。在此背景下，為緩解資金壓力，房企聯(lián)合信托公司借助發(fā)行“馬甲”信托，行房地產(chǎn)信托之實(shí)，打通融資渠道。 用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，11月26日~12月2日一周內(nèi)，共成立56款產(chǎn)品，規(guī)模為137.73億元。其中房地產(chǎn)信托規(guī)模最大，比前一周增長約36.22億元，5款產(chǎn)品共募集資金62.30億元，占總規(guī)模的45.23%，平均年化收益率為9.22%，也較近一個(gè)月9%的水平有所提高。 “這些信托主要為了逃避銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)、礦產(chǎn)、藝術(shù)品為包裝，但實(shí)際投向領(lǐng)域卻是房地產(chǎn)。這些房企有的是資質(zhì)不佳無法發(fā)行房地產(chǎn)信托，有的是信托公司受到嚴(yán)厲監(jiān)管，房地產(chǎn)信托無法過關(guān)?！辟Y深信托人士劉擎告訴記者。 更重要的是，這些信托產(chǎn)品游離于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管之外。 記者了解到，今年以來，銀監(jiān)會(huì)曾要求信托公司嚴(yán)控房地產(chǎn)信托增長規(guī)模以及融資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)監(jiān)管要求，融資類業(yè)務(wù)以股權(quán)投資方式運(yùn)用信托資金需符合開發(fā)商資質(zhì)在二級以上，項(xiàng)目四證齊全，項(xiàng)目資本金達(dá)到30%等條件，此要求被業(yè)界認(rèn)為是今年以來銀監(jiān)會(huì)首次對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的“窗口指導(dǎo)”。 不過，窗口指導(dǎo)背后卻并沒有對不合規(guī)格的信托產(chǎn)品叫停，信托公司的“創(chuàng)新之舉”一定程度上緩解了融資難題?！昂头康禺a(chǎn)信托20%的融資成本相比，馬甲信托的融資成本一般只有15%。在現(xiàn)金流壓力下，較低的成本迫使一些地產(chǎn)公司紛紛發(fā)行此類信托產(chǎn)品，對他們而言雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但是能解燃眉之急?！鄙鲜鲂磐泄救耸刻寡浴?p> 不過，這種風(fēng)險(xiǎn)隱患卻成為信托產(chǎn)品的一顆定時(shí)炸彈，隨時(shí)面臨爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 用益信托的一份報(bào)告顯示，吉林某信托公司發(fā)行的長白山26號集安配建廉租房項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃，使用水庫水面進(jìn)行抵押：“結(jié)合房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，用成本逼近法89.96元/平方米計(jì)算，水庫水面土地價(jià)值為7300萬元，抵押率為40.99%，可以覆蓋本信托計(jì)劃的本金和利息?！?p> 對此，用益信托研究員岳婷認(rèn)為，實(shí)際上這也是一種房地產(chǎn)信托，只是繞開了投資人直接用現(xiàn)金或者股權(quán)投資的形式，而是借助殼公司，由信托公司作為受托人進(jìn)行管理，融資方根據(jù)產(chǎn)品預(yù)定的收益給信托公司一定的收益率。“這些地產(chǎn)公司一般采用名下非房地產(chǎn)行業(yè)的子公司，以建設(shè)公司居多，借助信托計(jì)劃實(shí)現(xiàn)融資?！?p> 在中國銀行業(yè)高峰論壇暨“細(xì)分為王”活動(dòng)上，北京金融資產(chǎn)交易所董事長、總裁熊焰認(rèn)為，當(dāng)前中小企業(yè)融資難的深刻原因，也造成了銀行獨(dú)大的局面，憑借良好的信用，銀行擁有資產(chǎn)占中國總資產(chǎn)的比例達(dá)80%，“也正因此，一旦企業(yè)不能從銀行獲得貸款，只能借助其他的金融手段，但相比銀行貸款，其貸款周期往往短而快，如此一來，有些項(xiàng)目通過此途徑可以緩解資金壓力，有些卻難免出現(xiàn)項(xiàng)目做到一半就要面臨產(chǎn)品兌付的節(jié)點(diǎn)”。 據(jù)悉，目前房地產(chǎn)信托的周期為1.5~3年，2010年房地產(chǎn)信托開始興盛，此后兩年，一直是信托公司主打業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)將迎來房地產(chǎn)信托的兌付高峰。 國泰君安報(bào)告預(yù)計(jì)，2012年房地產(chǎn)信托兌付總到期規(guī)模達(dá)1758億元。中金公司的報(bào)告則認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場的低迷，這些信托將面臨還款風(fēng)險(xiǎn)，需要以降價(jià)促銷、“借新還舊”以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式來應(yīng)對。 而今年以來，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)加大對房地產(chǎn)信托專項(xiàng)檢查，檢查的重點(diǎn)圍繞信托資金兌付，風(fēng)險(xiǎn)摸底等，春節(jié)以前監(jiān)管部門已經(jīng)在非正式渠道討論上述“馬甲”信托的風(fēng)險(xiǎn)。 關(guān)鍵部門中層輪崗換選工作完成 逐筆清查 “不僅僅是房地產(chǎn)信托，很多信托業(yè)務(wù)都在清查范圍內(nèi)，特別是今年以來發(fā)行較多的政信合作產(chǎn)品、基建產(chǎn)品等信托業(yè)務(wù)，不過和房地產(chǎn)信托相比，這些信托產(chǎn)品都有政府背景，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，目前來看房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)最大，此次檢查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀槠潢P(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?！鄙虾Ｒ患倚磐泄救耸扛嬖V《中國經(jīng)營報(bào)》記者。 對此，銀監(jiān)會(huì)非銀部主任柯卡生在2012中國信托業(yè)高峰論壇上表示，關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，雖然個(gè)別公司的個(gè)別項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，但引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。 上述信托公司人士告訴記者，銀監(jiān)會(huì)每3個(gè)月都會(huì)對信托公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)，并劃定一定的業(yè)務(wù)范圍，根據(jù)規(guī)模大小選擇適當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)內(nèi)容，“比如說政信合作產(chǎn)品，雖然市場發(fā)行很多，但是并不是每家信托公司都有資格發(fā)行，這些一般會(huì)由銀監(jiān)會(huì)來綜合考量?！?p> 不過在他看來，此次清查也是一個(gè)例行工作，因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)中層輪崗后，部門人員調(diào)動(dòng)需要對業(yè)務(wù)有了解，主要是做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，為年底總結(jié)準(zhǔn)備，“借此可以對信托公司的業(yè)務(wù)情況有全面的掌握?！?p> 據(jù)媒體報(bào)道，11月以來，銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部完成了中層輪崗，銀監(jiān)會(huì)主席助理、黨委委員閻慶民不再同時(shí)兼任辦公廳負(fù)責(zé)人，辦公廳負(fù)責(zé)人由原銀行一部主任楊家才擔(dān)任，閻慶民仍兼任北京銀監(jiān)局局長一職。原銀行二部主任肖遠(yuǎn)企出任銀行一部主任一職，銀行二部主任由原銀行三部主任楊麗平擔(dān)任，銀行三部主任由原創(chuàng)新監(jiān)管部主任段繼寧出任。前述人員已到位，并在銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公示。
銀監(jiān)會(huì)中層輪崗對信托公司的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，也恰符合柯卡生一直以來對信托公司業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的要求。此前，柯卡生表示，銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)采取比較嚴(yán)格的監(jiān)管措施，包括加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示、日常監(jiān)測、加強(qiáng)信息披露、提前關(guān)注重點(diǎn)公司及重點(diǎn)項(xiàng)目等。
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