愛(ài)華網(wǎng)???? 深圳老牌上市房企寶安鴻基地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（000040.SZ,下稱“寶安地產(chǎn)”），原名深圳市鴻基（集團(tuán)）股份有限公司（下稱“深鴻基”），去年5月改名“寶安地產(chǎn)”，正式被中國(guó)寶安集團(tuán)股份有限公司（下稱“中國(guó)寶安”）納入“寶安系”。 寶安地產(chǎn)近年來(lái)業(yè)績(jī)疲軟，日漸勢(shì)微，資金鏈已緊繃。最近兩個(gè)多月，其擔(dān)保動(dòng)作頻繁。 目前，凈資產(chǎn)僅11億元的寶安地產(chǎn)竟為旗下近10家子公司提供逾22億元的擔(dān)保，對(duì)外擔(dān)?？傤~是其凈資產(chǎn)的2倍，嚴(yán)重違反了證監(jiān)會(huì)“上市公司對(duì)外擔(dān)?？傤~不得超過(guò)最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度合并會(huì)計(jì)報(bào)表凈資產(chǎn)的50%”的規(guī)定，其對(duì)資金的渴求可見(jiàn)一斑。 寶安地產(chǎn)土儲(chǔ)較少，項(xiàng)目也有限，融資渠道單一，發(fā)展空間受限制。不過(guò)，中國(guó)寶安有數(shù)百萬(wàn)土儲(chǔ)，但會(huì)否逐步注入寶安地產(chǎn)仍是未知數(shù)。 “當(dāng)時(shí)收購(gòu)的時(shí)候確實(shí)是準(zhǔn)備將其作為地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺(tái)的，但以后還是要看時(shí)機(jī)和時(shí)間的，因?yàn)檎咦兓妥C監(jiān)會(huì)限制也比較多。目前只注入了惠州地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目?！敝袊?guó)寶安董事會(huì)相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 房地產(chǎn)行業(yè)的差等生 寶安地產(chǎn)作為深圳老牌房企，并沒(méi)有像萬(wàn)科、招商、金地一樣做大做強(qiáng)，躋身一線房企陣營(yíng)，其長(zhǎng)期以來(lái)固步自封，目前布局僅限于深圳、西安、東莞、湘潭、惠州、惠東，業(yè)績(jī)不盡如人意，至今仍游刃在三線房企的邊緣。 寶安地產(chǎn)旗下子公司眾多，經(jīng)營(yíng)范圍涉足廣，涵括了房地產(chǎn)、物業(yè)管理、出租車運(yùn)輸、物流及裝卸運(yùn)輸、酒店業(yè)務(wù)，定位不夠明確，再加上地產(chǎn)業(yè)務(wù)始終未得突破，一度陷入了積重難返的困局。 綜合寶安地產(chǎn)這幾年的年報(bào)可知，其尚未形成多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，新項(xiàng)目開(kāi)拓及尋找儲(chǔ)備土地方面進(jìn)展滯緩；部分存量土地在手續(xù)完善、功能變更及升級(jí)改造等方面工作進(jìn)展較慢；且資金籌措渠道單一；存貨多資金回籠困難等，這些詬病已經(jīng)成為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸。 而為集中兵力支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，寶安地產(chǎn)唯一的選擇就是先收縮戰(zhàn)線。實(shí)際上，寶安地產(chǎn)早就開(kāi)始剝離非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其2010年年報(bào)稱：“2010 年公司已基本完成非房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)剝離工作，目前尚未剝離的裝卸運(yùn)輸類傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，實(shí)物資產(chǎn)少，員工眾多，安置難度大，加上常年虧損或微利，難以尋找受讓對(duì)象，將影響該類企業(yè)的剝離進(jìn)度。” 2010年11月4日，因涉嫌虛假陳述，寶安地產(chǎn)收到證監(jiān)會(huì)深圳稽查局《立案調(diào)查通知書(shū)》，被立案調(diào)查，之后又遭遇財(cái)務(wù)報(bào)表“非標(biāo)”被停牌核查、高管離職等接連發(fā)生的變故，雪上加霜。 2009-2011年，寶安地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入分別為6.97億、7.77億、8.17億元，利潤(rùn)總額分別為0.68億、1.28億、2.27億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別為0.71億、0.96億、1.4億元，雖實(shí)現(xiàn)了逐年上升，但這些收入部分還來(lái)自于轉(zhuǎn)讓非地產(chǎn)公司帶來(lái)的收益。由此可見(jiàn)，寶安地產(chǎn)仍是房地產(chǎn)行業(yè)的差等生。 不過(guò)，自去年5月被正式納入“寶安系”后，寶安地產(chǎn)順理成章被看做是寶安系地產(chǎn)整合的平臺(tái)。然而，一切沒(méi)那么順利。 接手大股東的“燙手山芋”
中國(guó)寶安旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年來(lái)業(yè)績(jī)平平，少有建樹(shù)。做大房地產(chǎn)板塊，尋求上市公司資源重組一直是中國(guó)寶安的戰(zhàn)略。 從2008年7月開(kāi)始，中國(guó)寶安增持深鴻基，2009年6月9日，中國(guó)寶安集團(tuán)控股有限公司（中國(guó)寶安的控股公司，下稱“寶安控股”）以持股19.8%打敗原第一大股東深圳東鴻信投資發(fā)展有限公司（下稱“東鴻信”），成為深鴻基的第一大股東。在2009年6月30日的深鴻基2008年年度股東大會(huì)上，中國(guó)寶安董事局常務(wù)副主席兼執(zhí)行總裁陳泰泉及其他四位寶安系高管正式進(jìn)入深鴻基新一屆董事局，董事局還包括東鴻信2人，獨(dú)立董事4人，職工董事1人，顯而易見(jiàn)，中國(guó)寶安已取得了深鴻基控制權(quán)。 2011年5月，深鴻基正式改名為寶安地產(chǎn)。歷經(jīng)3年的股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，中國(guó)寶安終于將深鴻基納入“寶安系”。 中國(guó)寶安早在2009年6月11日的公告中表示，為避免與深鴻基產(chǎn)生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，并承諾將寶安控股和中國(guó)寶安所擁有的適合深鴻基發(fā)展需求的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)以合理價(jià)格和恰當(dāng)方式注入深鴻基。中國(guó)寶安承諾，不與深鴻基就同一地塊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)購(gòu)，也不在毗鄰地塊進(jìn)行同種類型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 然而截至目前，中國(guó)寶安僅向?qū)毎驳禺a(chǎn)注入了一個(gè)公司。 中國(guó)寶安已自顧不暇，且投資喜好諸多，自身資金鏈亦緊張，多次低價(jià)出賣子公司救急。今年5月30日，中國(guó)寶安就連發(fā)兩個(gè)公告以18億元出售6家公司股權(quán)。其中一個(gè)公告稱，寶安地產(chǎn)擬以1.7億元受讓中國(guó)寶安全資子公司惠州市寶安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱“惠州地產(chǎn)”）100%股權(quán)，雖然是以1.7億元的低價(jià)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上深藏玄機(jī)：中國(guó)寶安是在脫手一個(gè)“燙手山芋”。 中國(guó)寶安公告顯示，截至今年2月29日，惠州地產(chǎn)資產(chǎn)總額評(píng)估值為7.62億元，負(fù)債評(píng)估值為5.92億元，凈資產(chǎn)評(píng)估值為1.69億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)77.8%。而在惠州地產(chǎn)總計(jì)5.9億元的債務(wù)中，有4.39億元系與中國(guó)寶安的往來(lái)欠款。對(duì)于這筆欠款，中國(guó)寶安在關(guān)聯(lián)交易條款設(shè)置上進(jìn)行了“苛刻的處理”。寶安地產(chǎn)承諾：在成為惠州地產(chǎn)股東之日起，由其每季度向中國(guó)寶安等額支付欠款，一年內(nèi)全部付清。 惠州地產(chǎn)旗下有兩個(gè)項(xiàng)目，旗下還擁有13萬(wàn)平方米的商住用地和5.5萬(wàn)平方米工業(yè)用地。但是，惠州地產(chǎn)旗下體量最大的項(xiàng)目山水龍城由于資金問(wèn)題，已經(jīng)處于停工狀態(tài)。今年1-6月，惠州地產(chǎn)的凈利潤(rùn)虧損376.53萬(wàn)元。向惠州地產(chǎn)的后續(xù)追加投入以及需向中國(guó)寶安支付的6億元，對(duì)業(yè)績(jī)不濟(jì)、資金鏈已緊繃的寶安地產(chǎn)無(wú)疑構(gòu)成了巨大壓力。 凈資產(chǎn)11億擔(dān)保超22億 今年10月13日，寶安地產(chǎn)發(fā)布公告稱，為惠州地產(chǎn)提供4.5億元的擔(dān)保，公告還顯示，“截至2012年9月30日，公司貸款金額為人民幣22650萬(wàn)元；公司對(duì)外擔(dān)?？傤~為人民幣20850萬(wàn)元（均為公司對(duì)全資控股子公司提供的擔(dān)保），占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的20.9%。” 2012年11月21日，寶安地產(chǎn)又為旗下湖南寶安鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“湖南寶安”）、惠東縣寶安鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、東莞市宜久房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、深圳市鴻基物業(yè)管理有限公司等6家公司提供共 12.6億元的擔(dān)保。公告稱：“截至2012年9月30日，公司對(duì)外擔(dān)保總額為人民幣65850萬(wàn)元（均為公司對(duì)全資控股子公司提供的擔(dān)保），占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的66.13%。” 12月10日，中國(guó)寶安再次為湖南寶安提供3億元擔(dān)保。公告稱：“截至2012年9月30日，公司貸款金額為人民幣36650萬(wàn)元；公司對(duì)外擔(dān)保總額為人民幣65850萬(wàn)元（均為公司對(duì)全資控股子公司提供的擔(dān)保），占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的66.13%?！?p> 很明顯，上述幾個(gè)公告的統(tǒng)計(jì)時(shí)間都是截至9月30日，但數(shù)據(jù)存在明顯的前后矛盾：第一次和第三次公告的貸款金額不同，第一次公告的擔(dān)?？傤~與第二次、第三次的擔(dān)?？傤~不一樣。如果算上這三次的擔(dān)保，寶安地產(chǎn)為子公司的擔(dān)保總額至少在22億元以上。 而寶安地產(chǎn)三季度的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，寶安地產(chǎn)貨幣資金不足1.2億元，總資產(chǎn)約26億元，總負(fù)債約15億元，其中流動(dòng)負(fù)債就為14.5億元，其所有者權(quán)益即凈資產(chǎn)為11億元，對(duì)外擔(dān)?？傤~是凈資產(chǎn)的整整2倍，嚴(yán)重違反了證監(jiān)會(huì)關(guān)于“上市公司對(duì)外擔(dān)保總額不得超過(guò)最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度合并會(huì)計(jì)報(bào)表凈資產(chǎn)的50%”的規(guī)定。 “為子公司擔(dān)保，純粹是借雞下蛋，增加子公司融資渠道與下降融資成本，提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。但是‘為促進(jìn)子公司項(xiàng)目發(fā)展’這是個(gè)很好的理由，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)就是提高了寶安地產(chǎn)的整體負(fù)債率！” 亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 不過(guò)，一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題就是，寶安地產(chǎn)為子公司的借款都提供連帶責(zé)任保證，如果不能按時(shí)還款，很可能會(huì)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。 “我們只是授權(quán)做這樣的擔(dān)保，實(shí)際上擔(dān)保還沒(méi)有發(fā)生?！睂毎驳禺a(chǎn)證券事務(wù)代表劉瑩竟然如此解釋。
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