? ?盡管樓市出現(xiàn)小陽春，但在國家調控政策不放松的背景下，房企庫存持續(xù)攀升，資金鏈條更加“繃緊”，房價下行壓力或將加大。

　　盡管在本屆住博會上房地產商與二手房中介鉚足勁，但眾多有意向的購房者依然將口袋捂得緊緊的，市場觀望氣氛較濃。

　　“市場有點冷淡，國家調控政策不放松會使購房者對房價下降的預期加強，本次展會上即使我們推出了多套特價房源，但市場依然是看得多，買得少?！蔽靼材持康禺a開發(fā)商副總經理康先生對記者表示。

　　而對于準備結婚的小張來說，他在本次展會上看上了位于大明宮附近的一套87平方米的房子，由于在展會上簽約，開發(fā)商給了小張更大的優(yōu)惠。

　　“這套房子如果在去年這個時候一定在7500元/平方米左右，而現(xiàn)在6300元/平方米我就拿到了，我認為西安的房價也降得差不多?！毙埛Q。

　　實際上，進入3月以來，伴隨著 “金三銀四”傳統(tǒng)旺季的到來，房企打折促銷風潮再度上演，像小張這樣的剛需購房者選擇進場，西安樓市一度迎來短暫的“小陽春”。

　　不過，有業(yè)內人士認為，盡管樓市出現(xiàn)小陽春，但在國家調控政策不放松的背景下，房企庫存持續(xù)攀升，資金鏈條更加“繃緊”，房價下行壓力或將加大。

　　量價背離

　　據(jù)西安房地產信息網(wǎng)統(tǒng)計，3月份西安商品房成交面積為88.78萬平方米，環(huán)比2月上漲74.25%，同比去年3月上漲89.21%。普通住宅市場銷售面積為65.35萬平方米，環(huán)比漲幅51.34%；同比去年“限購”首月的3月份，交易量大幅上漲了120.78%。

　　康先生向記者表示，“3月份小陽春受多方面因素的影響，首先受信貸因素影響，目前大部分商業(yè)銀行執(zhí)行首套房貸基準利率政策。這對樓市是明顯利好，極大提升了剛需投資者的購房意愿和能力。其次是需求因素以及季節(jié)因素，拉動成交量的上升?！?/p>

　　據(jù)了解，3月份西安市商品房供應面積為155.14萬平方米，環(huán)比2月增長近10倍，同比去年3月上漲15.33%。2012年前兩個月，整個市場籠罩在觀望的氛圍下，商品房供應量持續(xù)走低。而隨著行業(yè)政策走向的進一步明朗，開發(fā)商也緊抓剛需松動和傳統(tǒng)旺季的促銷良機，3月集中增加供應，拉動西安商品房供應面積整體呈現(xiàn)飆漲態(tài)勢。

　　不過，成交量的上漲并不意味著市場的真正回暖，西安交通大學教授楊東朗認為，3月歷來是樓市銷售的旺季，而以此判斷樓市回暖還為時過早。

　　而在成交量上漲的同時，房價出現(xiàn)了下降。

　　4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，西安房價連續(xù)三個月出現(xiàn)下行，上月降幅從今年前兩個月的0.1%，擴大到了0.3%，房價下探幅度加大。

　　3月，西安新建住宅、新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比均下降0.3%；在70個大中城市中，降幅排在了第9位，與其他5個城市并列；但與去年3月房價指數(shù)相比，仍以上漲為主，漲幅達到了0.5%。今年西安新房價格指數(shù)已經連續(xù)三個月出現(xiàn)下行，與前兩個月的0.1%相比，3月份的房價降價幅度明顯增大。

　　從本屆住博會來看，百欣花園、天朗萊茵小城等樓盤提供了四千多套經適房供參會者選擇，房價大約為3600元/平方米左右。

　　“3月房企打折優(yōu)惠的力度加大，保障房的大量供應也在價格上拉低了房價?！笨迪壬蛴浾哐a充說，保障房覆蓋的是一小部分人群，因此只是作為統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　楊東朗對此表示認同，他說，保障房可以拉動一定的房價下跌，但是只對普通住宅市場起作用，對高檔住宅市場沒有影響。

　　庫存持續(xù)攀升

　　在3月樓市出現(xiàn)小陽春的同時，一個不容小覷的數(shù)據(jù)就是房企存貨持續(xù)攀升。

　　網(wǎng)易財經通過wind統(tǒng)計已公布業(yè)績的90房企其存貨周轉天數(shù)顯示，A股市場上2011年上市房企存貨周轉天數(shù)平均達11915天，接近2010年同期上市房企存貨周轉天數(shù)的兩倍。

　　近期多家機構研究顯示，房企庫存在持續(xù)攀升，影響著未來政策以及房價走勢，房價下行壓力加大。

　　東方證券分析師楊國華指出，今年剛好是前兩年拿地進入供應市場高峰期，面臨銷售放緩，房企庫存壓力更多傾向于一二線城市。

　　去年一年，樓市處于多重的政策調控之下，但龍頭房企業(yè)績仍表現(xiàn)搶眼。面臨今年市場的下行，房企庫存持續(xù)攀升，龍頭企業(yè)銷售壓力也急劇攀升。萬科、招商、保利這三家傳統(tǒng)的A股房企其2011年年報顯示其存貨量大幅攀升。截至2011年底萬科的庫存已攀升至2083億元；保利地產2011年年報顯示，公司去年的存貨從年初的1098億增至1521億元，比年初大幅提高了38%；招商地產2011年年報顯示其存貨已達514億元。

　　未來庫存走勢是判斷政策以及房價走勢的重要指標。東方證券對27個一二線重點城市進行銷供比例分析，在2008年—2011年四年期間，27個城市整體銷供比為0.79、1.67、1.06、0.89，2011年明顯出現(xiàn)供過于求。依照銷供比率，2012年年底剩余庫存將為11年銷售面積的22%。

　　該報告認為，2012年是一二線城市堆庫存的過程，2013年是其去庫存化的過程，預計今年第三季度市場庫存將達到高點，其庫存量將達到11年銷售面積30%。

　　世聯(lián)地產市場研究部分析師吳志輝認為，接下來的樓市趨勢是量漲價跌，市場將進入正向背離的階段，預計成交量已經見底，價格下跌空間不大。

　　資金鏈條更加“繃緊”

　　2012年房企資金壓力進一步加大，除銀行貸款額度仍然難有突破外，從房地產信托角度而言，2010年的大規(guī)模發(fā)行，讓2012年、2013年成為到期兌付的密集期。2012年房地產信托本金到期兌付第一個高峰期是2012年2月—3月，第二個高峰期為七八月份，房企將承受階段性的資金壓力。

　　而從各銀行對于房企開發(fā)貸款的政策取向方面來看，目前房地產企業(yè)的資金鏈普遍緊張，部分中小房企已經出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，銀行對于房地產業(yè)資金風險密切關注，嚴格控制貸款比例及規(guī)模，并且實行嚴格的準入制度。在資金壓力持續(xù)壘高的背景下，“穩(wěn)現(xiàn)金、去庫存”成為年度內諸多房企的共識。

　　在市場理性回歸過程中，行業(yè)深層次的問題正逐步被發(fā)掘，從2012年以來全國性品牌房企在企業(yè)運營、項目開發(fā)等方面的負面問題持續(xù)曝出，行業(yè)面臨深幅調整，同時中小企業(yè)在資金壓力下面臨轉型兼并現(xiàn)象已經趨于擴大，無疑將進一步加速市場優(yōu)勝劣汰步伐進程。

　　土地交易低位運行

　　在銷售放緩、融資收緊等多種因素的影響下， 2012年初多家房企巨頭紛紛下調2012年銷售目標計劃，部分開發(fā)商提出銷售零增長。而在土地擴張方面，更多房企以年度投入商品房開發(fā)的土地消耗量來制定年度地塊補給數(shù)量。2012年度土地市場交易無疑將整體低位運行。

　　2月份以來，從全國以及西安商品房市場普遍呈現(xiàn)剛需觀望松動，商品房市場交易呈現(xiàn)“小陽春”的走高之勢，在一定程度上提振了房地產市場信心。目前土地市場供應持續(xù)放量，起拍價也處于低位，但部分中小企業(yè)在資金壓力下面臨兼并轉型，尋求大企業(yè)土地合作開發(fā)或轉讓現(xiàn)象已經趨于明顯。盡管對于部分資金實力較強的房企而言將是低價拿地良機，但年度內整體土地交易量難有大幅增長。

　　“現(xiàn)在的房企拿地意向還是很低迷，這將持續(xù)影響到土地市場價格處于低位。”西安房地產預警預報專家領導小組秘書長李宇兵預測，這有可能迫使土地出讓部門降低招拍掛價格來拉動成交，因此盡管二季度土地交易量有望增長，但預計成交價格仍將處于低位。

　　在住宅市場遇冷的情況下，以品牌房企為代表的開發(fā)商把目光紛紛轉向商業(yè)地產。盡管商業(yè)地產開發(fā)風險持續(xù)加大，但在住宅限購背景下，向商業(yè)地產的擴張仍將成為年度開發(fā)企業(yè)的關注方向，商業(yè)地產交易比例將處于高位。

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