愛華網(wǎng)???? 這意味著實(shí)施兩年多的限購政策不僅沒有放松或取消的可能，而且還會適時擴(kuò)大范圍。 在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈之時，房地產(chǎn)調(diào)控的靴子也應(yīng)聲落下。 2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項調(diào)控政策措施，再次釋放強(qiáng)烈信號，堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松，這無疑是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的及時舉措。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是繼2011年調(diào)控后，國務(wù)院再次出臺的全面的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，雖說是對此前調(diào)控政策的重申，但部分條文在地方政府后續(xù)執(zhí)行過程中，會抑制樓市最近出現(xiàn)的上漲苗頭，對市場心理影響會比較大。 及時擴(kuò)大限購范圍 在國務(wù)院新出臺的系列政策措施中，“堅決抑制投機(jī)投資性購房”再次被強(qiáng)調(diào)。會議稱，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。 會議強(qiáng)調(diào)，其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。 這意味著實(shí)施兩年多的限購政策不僅沒有放松或取消的可能，而且還會適時擴(kuò)大范圍。據(jù)統(tǒng)計，目前已經(jīng)執(zhí)行限購的城市幾乎囊括了所有直轄市、省會城市和計劃單列市。 陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)分析說，目前房價上漲主要體現(xiàn)在一線城市，這些城市多數(shù)已經(jīng)在執(zhí)行限購政策，但有些城市只是在城市內(nèi)某一區(qū)域限購，這類城市也存在加碼可能。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對媒體表示，一些中西部省會城市等，原來的限購政策執(zhí)行得比較寬松，如果按“統(tǒng)一要求”，可能會收緊。 不過，除了已經(jīng)限購的城市，可能會被納入限購范圍的城市并不多。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，自2010年調(diào)控以來，全國70個大中城市房價漲幅最快的是烏魯木齊，超過10%，其余城市均未超過10%，過半城市未超過5%。 楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前絕大部分三、四線城市房價漲幅溫和，符合限購標(biāo)準(zhǔn)的極少，未來新增的限購城市不會超過10個。 擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍 此次國務(wù)院常務(wù)會議特別指出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。 本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2009年12月份啟動以來，政策經(jīng)歷四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國八條”。這次是第五次升級，而長效調(diào)控機(jī)制始終未能有突破性進(jìn)展。 王圣學(xué)說，此次政策雖說是對此前調(diào)控政策的重申，但里面也有一些新的東西：比如擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，這表明中央在該問題上態(tài)度是明確的，另外一個值得關(guān)注的是2013年年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?，本次提法要比“國八條”更加明確。 而房產(chǎn)稅被認(rèn)為是樓市調(diào)控最好的長效機(jī)制，也是穩(wěn)定市場預(yù)期的最佳手段，不過，對于試點(diǎn)擴(kuò)大范圍目前仍不明朗。 王圣學(xué)說，由于房產(chǎn)稅征收涉及的范圍、對象、性質(zhì)差別很大，如高端住宅和普通住宅，保障房和單位福利分房等情況不一，加上我國土地公有，所以在執(zhí)行起來肯定要比西方國家更加復(fù)雜，而且從試點(diǎn)城市執(zhí)行情況看，目前存在的問題也比較多，所以要真正鋪開，現(xiàn)階段可能性并不大。 據(jù)不完全統(tǒng)計，僅去年以來傳出“納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”的就有湖南、湖北、廣東等地的多個城市。 楊紅旭表示，估計房產(chǎn)稅試點(diǎn)會以一線城市和少數(shù)高房價的二線城市為主，外加湖南、湖北這些之前有準(zhǔn)備的地區(qū)或城市。 節(jié)前曾有媒體報道稱，北京上報的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案建議對人均住房面積24平方米以上的所有存量住房征收。這比此前重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案都要嚴(yán)厲，但隨后被辟謠。 市場分析認(rèn)為，在限購背景下，很多省市財源已經(jīng)損失不少，地方政府普遍擔(dān)心房產(chǎn)稅開征后會使當(dāng)?shù)胤績r驟降，而且會對引進(jìn)外來資本和人才造成影響，因此對推進(jìn)房產(chǎn)稅可能并不積極。 還有后續(xù)調(diào)控措施？ 近日傳出多地收緊公積金貸款政策，并且二套房政策會有改變的消息，20日從嚴(yán)調(diào)控的政策基調(diào)便在國務(wù)院層面得以明確，看來房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼的說法并非沒有可能。 王圣學(xué)認(rèn)為，政府提出新的樓市調(diào)控政策建議，一方面是強(qiáng)調(diào)地方政府不能放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，鞏固前期調(diào)控成果；另一方面是消除樓市過火與不實(shí)傳言的負(fù)面報道，同時避免市場恐慌。 陜西省社科院學(xué)術(shù)委員會副主任張寶通認(rèn)為，國務(wù)院此次出臺的五點(diǎn)政策措施多數(shù)是重申調(diào)控不放松，以穩(wěn)定市場預(yù)期。 張寶通說，目前來看，國五條出臺后管理層不會再出臺一些新的地產(chǎn)政策。去年房地產(chǎn)市場的暖冬對經(jīng)濟(jì)增長是有利的，如果沒有房地產(chǎn)市場的回暖穩(wěn)定，那么去年GDP也不會達(dá)到7.8%的增長。 “如果再次打壓房地產(chǎn)，那對經(jīng)濟(jì)增長是種災(zāi)難?！睆垖毻◤?qiáng)調(diào)。 而在春節(jié)后，市場瘋傳二套房貸款和首付比例有可能調(diào)整，首付可能會提高至七成，二套房貸款利率也會增至1.3倍，但是會議并沒有提到這一點(diǎn)。 記者2月21日對西安多個樓盤和多家銀行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，二套房貸款政策暫無變化，仍然是二套房房貸政策依然首付六成，利率上浮10%。 朱雀大街某售樓中心的銷售主管王女士對記者表示，二套房房貸政策最近并未出現(xiàn)變動，仍執(zhí)行原來的政策。 一些銀行人士也向記者表示，提高二套房貸款利率到目前為止還只是傳言，并沒有接到總行相關(guān)通知。 但楊紅旭認(rèn)為，市場傳言的二套房貸收緊，不是沒有可能?！皣?yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策”，這其中有進(jìn)一步細(xì)化的可能性。 市場再次處于觀望？ 房地產(chǎn)調(diào)控的靴子落地了，記者采訪的多個欲購房者表示，對于西安房價接下來的走勢還要再等等看。 孫先生在西安已經(jīng)工作了五年，本打算過完春節(jié)趁著大多數(shù)樓盤促銷購買房子，但是國五條出臺后孫先生猶豫了。 孫先生說，“其實(shí)春節(jié)前我一直在看房子，西安房價仍然有點(diǎn)高，既然政策出臺了那就看看對市場有多大影響，然后再決定購房?！?p>
而從西安春節(jié)樓市銷售情況來看，交易較為清淡。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從2月9日（除夕）至2月15日（正月初六），西安商品房共成交32套，共計4011平方米，其中住宅僅為28套，成交面積為3454平方米，較上年上漲38.14%。 總體來看，年底多盤針對西安外地打工人群推出“返鄉(xiāng)置業(yè)”活動，但在住宅市場仍受限的背景下，面對限購令等政策，很多常年在外的購房者卻顯得“有心無力”。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，住宅市場成交客源均為本市購房者。 從數(shù)據(jù)本身來說，西安房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)指的是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，而有的機(jī)構(gòu)則用的是實(shí)際調(diào)研的數(shù)據(jù)，這二者之間會有些差異，前者有一定滯后性，后者則更能反映市場真實(shí)情況。 而從全國來看，春節(jié)期間交易量普遍不大。一線城市中，除深圳春節(jié)期間成交1套房，跌幅超九成外；上海成交41套，盡管成交數(shù)量不多，卻也是2010年來的最好成績；廣州網(wǎng)簽82套，同比上漲1.8倍。 王圣學(xué)認(rèn)為，“春節(jié)期間西安商品房成交量不是很大，相對來說卻很穩(wěn)定。” 朱雀大街某售樓中心的銷售主管王女士說，春節(jié)期間盡管說成交量不大，但是看房的人相對去年春節(jié)已經(jīng)出現(xiàn)了大幅增長。她認(rèn)為今年房價仍會穩(wěn)中有升，降價幾無可能。 王圣學(xué)說，相對國內(nèi)一線城市，西安房價并未出現(xiàn)大幅上漲。而國五條的出臺，對西安會產(chǎn)生影響，尤其是對購房者心理上的影響，會導(dǎo)致購房觀望者增多，商品房成交量下降，但是西安樓市價格還是比較平穩(wěn)的。 張寶通說，西安房價“下跌幾無可能，但大漲也不可能”。今年西安房地產(chǎn)整體基調(diào)是穩(wěn)中有漲。 陜西省房地產(chǎn)專家咨詢委員會秘書長李宇兵認(rèn)為，2013年房價仍將持續(xù)走穩(wěn)，不會出現(xiàn)大幅起落。隨著調(diào)控政策的深延，同時受二手房價難有大幅上揚(yáng)的刺激，預(yù)計會出現(xiàn)部分業(yè)主“售轉(zhuǎn)租”或出現(xiàn)房源拋售現(xiàn)象。
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