愛華網(wǎng)????漲！不停地漲！這是近幾年來房地產(chǎn)價格的表現(xiàn)。對此人們承受越來越大的壓力，被評為“新三座大山”之一。政府這兩年來不斷推出對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的政策，專家學(xué)者、政府官員也不斷提出各自的觀點(diǎn)，大多數(shù)人對地方政府與房地產(chǎn)商聯(lián)手推高房價、房地產(chǎn)開發(fā)商存在暴利但卻是“稅收侏儒”的抨擊。而春節(jié)前后，時寒冰、潘石屹、任志強(qiáng)三人在網(wǎng)上爆發(fā)“PK”，吸引了數(shù)百萬民眾的目光。“PK”的焦點(diǎn)是：到底是誰在忽悠房價？
PK全過程回放
2月12日，《財(cái)經(jīng)時報(bào)》發(fā)表潘石屹《七大因素影響2007年房價走勢》一文，指出房價上漲的主要原因是土地供應(yīng)不足、市場需求量增加。2月15日，時寒冰在《上海證券報(bào)》發(fā)表《潘石屹竟然如此忽悠房價》一文，說潘石屹用“土地出讓面積”和“銷售面積”的數(shù)據(jù)玩了一個“障眼法”。 當(dāng)天，潘寫信給時寒冰，指出“政府出讓土地時都是按照建筑面積出讓的，而不是按照土地的占地面積出讓”，提供相關(guān)數(shù)據(jù)資料的網(wǎng)址，最后希望該報(bào)“能盡快地更正這一錯誤，以免你們的報(bào)道在社會中造成概念的混亂和不良影響”。 2月16日，《上海證券報(bào)》再發(fā)時的《回潘石屹先生信：忽悠不忽悠看數(shù)據(jù)》一文，對“土地面積”和“規(guī)劃建筑面積”及其數(shù)據(jù)做一番“解釋”，仍然堅(jiān)持其前面“忽悠”的觀點(diǎn)。潘再去信給時，與其進(jìn)行爭論。 2月17日（大年三十），時在博客上撰文，除了繼續(xù)在數(shù)據(jù)上辯論外，也增加了如“開發(fā)商囤積土地”、“房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤”的指責(zé)。2月18日（春節(jié)）深夜，更是寫下了近萬字的《三致潘石屹先生：我?guī)湍蚁隆爱嬈ぁ薄罚浐鸵么罅康奈淖?、?shù)據(jù)資料，繼續(xù)指責(zé)房地產(chǎn)商。2月24日，時在自己博客上寫下《把憤怒寫在臉上：呼吁一年不買房》。2月16日，任志強(qiáng)在博客上登出《我替小潘說兩句》，從專業(yè)的角度提供數(shù)據(jù)和分析，指時是“無知而形成的憤怒”，將爭論再推上高峰。隨后，任志強(qiáng)又陸續(xù)在博客上登出《請時先生對民眾認(rèn)個錯》和《瘋狂的邏輯》。指出“準(zhǔn)備不再與已經(jīng)失去了理性的時先生對話了，和這種喪失了良知與理智的人又還有什么問題可以討論和研究的呢！”PK至此告一段落。但余音仍未散去...... 真正有條件囤積土地的還是地方政府 時寒冰認(rèn)為，開發(fā)商囤積土地造成市場供不應(yīng)求是當(dāng)前房價高漲的主要原因。對此，任志強(qiáng)在《我替小潘說幾句》一文中用數(shù)據(jù)進(jìn)行了反駁。根據(jù)手頭掌握的資料，筆者認(rèn)為真正有條件囤積土地的還是地方政府，目前房地產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象主要是政府造成的。 憲法中明確規(guī)定城市土地是國有的，可以無償劃撥或有償使用。在1995年《房地產(chǎn)法》出臺之前，國有土地基本是無償劃撥使用?！斗康禺a(chǎn)法》出臺后，土地具備條件的必須采用招標(biāo)或拍賣供給，但一直沒有實(shí)行或少數(shù)實(shí)行，基本是協(xié)議出讓，在“協(xié)議”過程中存在大量官商勾結(jié)的腐敗現(xiàn)象發(fā)生。 2002年7月1起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，以防止土地交易中的腐敗。但正如任志強(qiáng)所指出的，“給了地方政府明確的授權(quán)，土地供給制度的所有權(quán)利集中于土地管理部門，使土地管理部門是規(guī)則的制定者、游戲規(guī)則的監(jiān)管者、規(guī)則的處罰者、規(guī)則的裁定者、又是規(guī)則的執(zhí)行者與被管理者，既是市場的建立者、管理者，又是市場的運(yùn)行與經(jīng)營主體”。土地供給依然存在嚴(yán)重問題。 上海市決策咨詢研究重大課題《上海土地儲備發(fā)展研究》認(rèn)為，簽訂土地使用權(quán)出讓合同的行為其本質(zhì)上是經(jīng)營土地的活動，關(guān)鍵是在一個公開的平臺上進(jìn)行交易，儲備土地出讓可由土地專營機(jī)構(gòu)充當(dāng)國有土地所有權(quán)的代表來進(jìn)行，有利于更好地掌握出讓時機(jī)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和取得合適的出讓價格。儲備地塊出讓所得的價款中，屬于土地使用權(quán)出讓金的部分，由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發(fā)費(fèi)用的部分，由受讓人支付給土地儲備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費(fèi)后，納入土地儲備專項(xiàng)資金。土地儲備專項(xiàng)資金的設(shè)立、使用和管理辦法，由市財(cái)政局會同市房地資源局另行規(guī)定。 由此不難看出，政府壟斷土地的一級市場，而且“新增經(jīng)營性建設(shè)用地的供應(yīng)，原則上應(yīng)當(dāng)從儲備土地中選擇”。最重要的是，由于土地儲備專營機(jī)構(gòu)能夠“更好地掌握出讓時機(jī)”和“取得合適的出讓價格”，可以控制土地供應(yīng)量，人為造土地成供不應(yīng)求，并隨時可以抬高土地出讓價格而穩(wěn)賺不賠。而對于從政府手頭上取得土地的開發(fā)商，則規(guī)定兩年不開發(fā)由政府依法收回。如果開發(fā)商長期囤積土地而政府不去“沒收”，那么責(zé)任還是在政府身上。如果開發(fā)商人為延長開發(fā)周期，待土地（房價）上漲再出售，也能從側(cè)面證明市場存在供不應(yīng)求的現(xiàn)象。如果政府土地供應(yīng)充足價格降低或不變，開發(fā)商不會愚蠢到人為延長開發(fā)周期而不考慮資金成本（貸款利息）的損失、失去當(dāng)期的利潤。 誰壟斷信息資源混淆視聽？ 時寒冰認(rèn)為開發(fā)商一直“忽悠”數(shù)據(jù)，“借助壟斷的信息資源混淆視聽”。其實(shí)真正應(yīng)該指責(zé)的，是政府“雙面人”角色。 仍以上海為例。在上海房地產(chǎn)前50強(qiáng)中，有60%與“國資”有淵源，而前10強(qiáng)中則有7家。50強(qiáng)名單背后的隱形冠軍——上海地產(chǎn)集團(tuán)，則于2003年，由上海市國資委劃撥三大房地產(chǎn)公司——中星、上海閔虹(集團(tuán))有限公司和上海房地(集團(tuán))公司，授權(quán)其經(jīng)營。 上海地產(chǎn)集團(tuán)-上海市土地儲備中心的網(wǎng)站上指出：“上海地產(chǎn)集團(tuán)與上海市土地儲備中心兩塊牌子、兩個獨(dú)立法人、一套班子管理運(yùn)作?！逼渲饕蝿?wù)是：“建立政府主導(dǎo)型土地儲備供應(yīng)機(jī)制，增強(qiáng)政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力，改進(jìn)土地供應(yīng)方式，保證城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施。通過市場運(yùn)作機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地增值，確保土地出讓中的政府收益?！?p> 而據(jù)媒體報(bào)道，“上海目前不少區(qū)縣也無師自通，紛紛成立類似于地產(chǎn)集團(tuán)的土地儲備公司，這些公司與區(qū)縣所屬的紅頂開發(fā)商也同樣存在著錯綜復(fù)雜的股權(quán)和擔(dān)保關(guān)系”。這些國有獨(dú)資或控股參股的公司成為披著市場化“外衣”、卻有著深厚的政府背景和豐富的政府資源的“新紅頂商人”?！皟蓧K牌子、兩個獨(dú)立法人、一套班子管理”，政府土地儲備中心與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化，使其既控制著土地一級市場來源，又直接參與房產(chǎn)開發(fā)銷售獲利，獲取雙重收益。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，上海有70多億元的國有資金（包括社?；穑奈匈J款渠道進(jìn)入了上海的房地產(chǎn)市場。 試想一下，眾多而分散的開發(fā)商所各自掌握的信息，怎能比得上掌握整個包括土地出讓及用途、建筑密度和建筑面積審批的城市規(guī)劃的政府呢？存在眾多而分散的、市場化經(jīng)營的開發(fā)商，又怎能壟斷信息資源來混淆視聽呢？更何況存在有雙面角色的地方政府相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)。在“兩個獨(dú)立法人、一套班子管理運(yùn)作”下，其國有全資、控股或參股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則可以優(yōu)先取得開發(fā)土地。 另外，如果我們要強(qiáng)調(diào)將非市場化的住房保障作為政府提供的公共福利，卻為什么又去指責(zé)市場化經(jīng)營的開發(fā)商呢？而為什么政府就可以既控制著土地一級市場來源獲取收益之后，又再直接參與房產(chǎn)開發(fā)銷售獲利呢？任志強(qiáng)幾年前就說過：香港是唯一一個主要依靠土地收入進(jìn)行二次分配的轉(zhuǎn)移支付和維護(hù)公共財(cái)政的地區(qū)，因此其從公民手中掠奪的財(cái)富仍將重新返還給民眾。而我國是靠除土地出讓金之外的大量稅收實(shí)現(xiàn)二次分配的轉(zhuǎn)移支付的。在與“不法”商人爭奪土地利潤分配的過程中，政府實(shí)際是將最終的結(jié)果轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。 政府的土地收入要征稅嗎？ 實(shí)際上，真正的利潤大頭被截留，成為地方政府的財(cái)政收入。如現(xiàn)行的上海市土地出讓金管理辦法規(guī)定：全市范圍內(nèi)所有出讓土地均以其出讓土地使用權(quán)收入總額（含各種出讓形式的收入）的30%為土地出讓金收入，70%為前期開發(fā)成本。在30%的土地出讓金收入中，5%作為中央建設(shè)用地有償使用費(fèi)上繳中央，2%作為業(yè)務(wù)費(fèi)留市房地局，剩余部分在市區(qū)兩級政府按五五分成。 但出讓土地使用權(quán)收入總額的70%并非全部是前期開發(fā)成本，如每畝使用權(quán)收入100萬元，前期開發(fā)成本可能為70萬；但每畝出讓金500萬，而前期開發(fā)成本一樣，土地儲備機(jī)構(gòu)就得350萬，純收益就是280萬。 另外，土地儲備中心對土地整理、開發(fā)、儲備環(huán)節(jié)要完成的目標(biāo)是將“生地”變“熟地”，需要投入資金，但卻可以將儲備土地人為地高價轉(zhuǎn)讓給其國有全資、控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因土地成本增大而利潤就被壓縮（上交稅收就減少），但表面上還是用國家的錢買國家的地，“左袋轉(zhuǎn)右袋”。然而，政府部門所得的土地收益就“截留”到地方政府的預(yù)算外財(cái)政收入之中，是利用自身權(quán)力資源和國有資金謀取地方利益。 如假設(shè)正常出讓土地使用權(quán)收入總額為50億，前期真正的開發(fā)成本35億，而房地產(chǎn)企業(yè)投入開發(fā)銷售后利潤為51億；地方政府人為抬高“地價”后土地使用權(quán)出讓收入總額100億，房地產(chǎn)企業(yè)利潤就變?yōu)?億（這里還是假設(shè)房價仍然不變的前提下）。那么，包括企業(yè)所得稅在內(nèi)的地方財(cái)政收入就由30.08億變?yōu)?0.33億，增加了30.25億。而地方土地出讓收益不屬于預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入，那么預(yù)算外財(cái)政收入增加了46.75億，成為游離于財(cái)政收支監(jiān)管體系內(nèi)外的地方收入。 “兩個獨(dú)立法人、一套班子管理運(yùn)作”就可以“名正言順”地“倒賬”，賬目甚至可以天衣無縫。而那些國有控股參股企業(yè)中的非國有股份，只會出現(xiàn)與政府如何“分賬”問題，獲利最大的還是政府。對于土地出讓給非國有的房地產(chǎn)企業(yè)，由于國有成分企業(yè)可以在招拍賣中“高價”舉牌抬高了土地價格，打壓了非國有房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，造成上交所得稅的稅收減少，也就與國有成分企業(yè)一道，制造出房地產(chǎn)企業(yè)“稅收侏儒”的表象，畢竟，政府抬高“地價”后所得的“利潤”即預(yù)算外財(cái)政收入是不用征稅的。不斷人為抬高土地價格，土地成本的上升必然導(dǎo)致房產(chǎn)價格的不斷上漲。 所以，時寒冰及相關(guān)觀點(diǎn)對開發(fā)商推高房價存在暴利的指責(zé)也是片面的，因?yàn)橥聘叻績r的起因是從土地獲取暴利而又不用納稅的是地方政府。對于土地出讓金屬于地方政府預(yù)算外的收入及其支出，一直游離于監(jiān)管體系外而非處于“陽光”之下，地方政府不會主動披露相關(guān)信息，造成了房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的失真，導(dǎo)致中央調(diào)控政策的失效。這也是對指責(zé)開發(fā)商“壟斷的信息資源混淆視聽、拉抬房價”的反證。 因此，房地產(chǎn)問題的根源是現(xiàn)有約束與激勵體制不合理。對此，我們可以發(fā)泄不滿，但更應(yīng)該理性分析。不能“只反貪官”（僅指責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)商）、“不反皇帝”（體制根源）！ 參見范利祥：《上海地產(chǎn)50強(qiáng)：60%“國資”淵源》，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，2006-10-31。愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/441545.html
