愛(ài)華網(wǎng)???? 兩會(huì)召開(kāi)，再次明確提出我國(guó)未來(lái)發(fā)展要走新型城鎮(zhèn)化之路，新型城鎮(zhèn)化作為中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突破口和重要引擎，城鎮(zhèn)化的議題再次升溫。 近期被券商奉為“中國(guó)城鎮(zhèn)經(jīng)概念第一股”的金科股份（000656.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金科”），從去年4月開(kāi)始就果斷出手，接連獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2012年，公司一年共獲取項(xiàng)目20個(gè)，土地投資總金額約92億元，超過(guò)同期簽約銷(xiāo)售收入60%，在房地產(chǎn)上市公司中表現(xiàn)十分搶眼。公司近期還計(jì)劃獲取多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。縱觀今年土地市場(chǎng)走勢(shì)，尤其是近期回暖之勢(shì)逐漸明顯，充分印證了公司年初對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，公司再次踏準(zhǔn)了市場(chǎng)節(jié)奏。這也和金科多年來(lái)一直保持的“不誤判大市、不誤讀政策”穩(wěn)健風(fēng)格所相符合，特別是濟(jì)南與重慶照母山的優(yōu)良商業(yè)住宅綜合地塊獲取，幾乎已為金科年度的業(yè)績(jī)攀升定下了良好的開(kāi)局。 10年重點(diǎn)深耕30個(gè)西部城市群 1998成立于重慶的金科，在2011年8月借殼上市后，就早已洞察到二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是中西部地區(qū)的巨大發(fā)展?jié)摿?，迅速制定了?22戰(zhàn)略”和“1030戰(zhàn)略”，前者指金科在全國(guó)的布局比重，后者指企業(yè)在中西部的布局策略?！?22戰(zhàn)略”即：以大重慶為中心的中西部投資規(guī)模占60%，長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)分別占20%，重點(diǎn)發(fā)展二、三線城市，兼顧一、四線城市。2012年，公司新增項(xiàng)目主要分布在以重慶為主的中西部地區(qū)，中西部地區(qū)新增項(xiàng)目面積占到了65%以上，充分貫徹了公司的“622”戰(zhàn)略。公司新進(jìn)入了山東濟(jì)南、四川內(nèi)江、江蘇張家港等多個(gè)二、三線城市，進(jìn)入城市新增項(xiàng)目面積占比為60%。在去年的銷(xiāo)售占比中，公司二、三線城市銷(xiāo)售額已達(dá)全年公司收入80%。不難看出，這些新增項(xiàng)目主要分布在新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，意味著金科股份已在新一輪的發(fā)展中搶占了市場(chǎng)先機(jī)。 同時(shí)，金科股份深耕西部城市群的“1030”戰(zhàn)略也正在快速推進(jìn)，原定10年將進(jìn)入重慶轄區(qū)30個(gè)區(qū)縣，在2012年上升到10年進(jìn)入西部的30個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)展，深耕城市群。截止目前，在重慶區(qū)域，除主城外，金科已經(jīng)進(jìn)入了重慶經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的涪陵、長(zhǎng)壽、合川、永川、大足、榮昌、璧山、開(kāi)縣、江津、萬(wàn)盛等10個(gè)區(qū)縣，在整個(gè)西部已重點(diǎn)布局了成都、昆明、遵義、西安、內(nèi)江等二、三線城市，布局速度和深度均超過(guò)了預(yù)期。 深耕是金科股份一直強(qiáng)調(diào)的發(fā)展策略，即便是區(qū)縣市場(chǎng)，金科股份也很注重持續(xù)深耕。如公司自2008年進(jìn)入涪陵區(qū)以來(lái)，已陸續(xù)開(kāi)發(fā)了6個(gè)樓盤(pán)，涪陵金科兩江大酒店前不久已正式開(kāi)業(yè)，城市綜合體項(xiàng)目世界走廊也已落成。目前公司在較早進(jìn)入涪陵、永川、開(kāi)縣等各區(qū)縣每年維持8億-10億元的銷(xiāo)售規(guī)模。 企業(yè)運(yùn)營(yíng)速率多年位列行業(yè)前茅
高周轉(zhuǎn)是金科另一大優(yōu)勢(shì)。公司一直堅(jiān)持“不囤地、不捂盤(pán)”原則，保持快進(jìn)快出的高周轉(zhuǎn)風(fēng)格。公司要求重慶區(qū)域項(xiàng)目從拿地到首期開(kāi)盤(pán)原則上不得超過(guò)6個(gè)月，外地項(xiàng)目不得超過(guò)7-8個(gè)月。去年重慶開(kāi)縣項(xiàng)目曾創(chuàng)造了從拿地到首期開(kāi)盤(pán)僅147天的開(kāi)發(fā)紀(jì)錄，讓業(yè)界為之驚嘆。據(jù)測(cè)算，公司存貨周轉(zhuǎn)率多年來(lái)保持在0.4次至0.3次高位，一直位列行業(yè)前茅。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，金科的企業(yè)運(yùn)營(yíng)速率已連續(xù)3年躋身全國(guó)房企TOP10。 穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和充裕的資金為公司快速發(fā)展提供了保障。金科股份一直高度重視財(cái)務(wù)穩(wěn)健和資金安全。公司借殼上市未能在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資，但通過(guò)積極打造多元化的融資平臺(tái)和融資渠道，強(qiáng)化銷(xiāo)售回款，一直保持著充裕的資金狀況。 民生產(chǎn)品發(fā)力“剛需”市場(chǎng)斬獲豐收 產(chǎn)品方面，金科股份實(shí)施“7030”戰(zhàn)略，堅(jiān)持走民生地產(chǎn)之路，也為企業(yè)的高速營(yíng)速發(fā)展提供了良好的保障。在去年的房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，金科緊跟市場(chǎng)步伐，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)施“7030”戰(zhàn)略，即：新推產(chǎn)品中70%為剛性需求產(chǎn)品，30%為改善型需求。首要滿足剛性需求，既是順應(yīng)了房地產(chǎn)調(diào)控中政策支持的主要方向，也是近兩年市場(chǎng)的主流，也將是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化最主要的市場(chǎng)需求。 同時(shí)“7030”戰(zhàn)略的制定，不僅讓金科快速適應(yīng)了調(diào)控的市場(chǎng)節(jié)奏，更是一不小心踩中了城鎮(zhèn)化的蛋糕。據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，未來(lái)十年新型城鎮(zhèn)化每年將新增約2.5億平方米的住宅需求，相當(dāng)于目前每年住宅成交總面積的25%，未來(lái)十年我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展將直接帶動(dòng)40萬(wàn)億元的投資，這部分的需要很大一部分是90平米以下的首次置業(yè)人群，這對(duì)于金科所重點(diǎn)布局城鎮(zhèn)化率較低的中西部而言，無(wú)疑將迎來(lái)巨大的發(fā)展空間。 黃紅云：新型城鎮(zhèn)化給了企業(yè)更多的機(jī)會(huì) 金科股份董事會(huì)主席黃紅云曾多次表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)行業(yè)發(fā)展雖有短期陣痛，但有利于長(zhǎng)期健康發(fā)展；對(duì)金科股份而言，更多的是機(jī)會(huì)。 正如其所言，金科股份在本輪調(diào)控中，及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，通過(guò)優(yōu)化管控模式、強(qiáng)化精細(xì)化管理水平、提升專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作能力等系列有力舉措苦練內(nèi)功，并乘勢(shì)而上，加大優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲取力度，從而夯實(shí)發(fā)展后勁。我們有理由相信，公司定能在即將啟幕的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中大顯身手，2013年公司銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)將有較大幅度的增長(zhǎng)，2015年銷(xiāo)售收入過(guò)500億元的中期目標(biāo)也將實(shí)現(xiàn)。2012年，公司今年共獲取項(xiàng)目20個(gè)，土地投資總金額約92億元，超過(guò)同期簽約銷(xiāo)售收入60%，在房地產(chǎn)上市公司中表現(xiàn)得十分耀眼奪目。據(jù)悉，公司計(jì)劃最近還將獲取近十個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司董事會(huì)主席黃紅云認(rèn)為，金科股份是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的先行者和受益者，在過(guò)去數(shù)年金科一直堅(jiān)持“不脫離中心城市、重點(diǎn)發(fā)展二、三線城市”發(fā)展戰(zhàn)略，在二、三線城市和以重慶為中心的中西部地區(qū)提前布局，與中央提出的新型城鎮(zhèn)化之路高度完全契合，在這幾年的布局，表明金科已經(jīng)在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中占了先機(jī)，實(shí)踐證明，無(wú)疑之前所實(shí)施的戰(zhàn)略是正確的。因此，公司不僅是中央政策的堅(jiān)定擁護(hù)者，更是中央實(shí)施這一新政的先行者和踐行者。他表示，作為高品質(zhì)民生住宅提供者，金科股份將為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化積極貢獻(xiàn)一臂之力的同時(shí)，也必將直接受惠于新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，獲得更大更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，從而成為同行業(yè)上市公司中的最大受益者。
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