愛(ài)華網(wǎng)住房?jī)r(jià)格對(duì)普通居民變得越來(lái)越難以支付幾乎是一個(gè)國(guó)際化的趨勢(shì)，是房?jī)r(jià)不斷上漲的必然結(jié)果。
◎邢海洋
全球性的資產(chǎn)貶值中，英國(guó)房?jī)r(jià)是最新浮出的一個(gè)。英國(guó)最大抵押貸款商蘇格蘭哈里法克斯銀行近期數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)8月房?jī)r(jià)連續(xù)第7個(gè)月下降，其中月率下跌1.8%，年率下降12.7%，為25年前該記錄開(kāi)始以來(lái)的最大年度降幅。若論起絕對(duì)價(jià)格變動(dòng)，英國(guó)8月房屋均價(jià)較去年創(chuàng)下的峰值下跌超過(guò)2.5萬(wàn)英鎊，至17.4萬(wàn)英鎊，降幅達(dá)12.6%。 不過(guò)，這一幅度與全球房?jī)r(jià)下跌的始作俑者美國(guó)仍有差距。據(jù)美國(guó)房屋權(quán)威數(shù)據(jù)，標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)，今年第二季度全美住房?jī)r(jià)格指數(shù)較去年同期下跌了創(chuàng)紀(jì)錄的15.4%。美國(guó)10個(gè)都市區(qū)和20個(gè)都市區(qū)的房?jī)r(jià)指數(shù)同比分別下跌創(chuàng)紀(jì)錄的17%和15.9%。下跌幅度最大的城市是拉斯維加斯，一年中房?jī)r(jià)下跌了28.6%，其次是邁阿密和鳳凰城，跌幅分別達(dá)到了28.3%和27.9%。令人稍感欣慰的只是，房?jī)r(jià)下降的速度在減慢，6月份美國(guó)20個(gè)都市區(qū)的房?jī)r(jià)較5月份僅下降0.5%，這是房?jī)r(jià)下降速度連續(xù)第4個(gè)月減慢。到了7月份，減速仍在繼續(xù)，截至7月末，標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)比2006年第二季度該指數(shù)的峰值共下跌了18.2%。 如此大跌之后，拉斯維加斯住房中位數(shù)價(jià)格在去年底跌到32.1萬(wàn)美元。紐約是頗為抗跌的城市之一，住房?jī)r(jià)格去年一年下跌了5.6%。今年第二季度，房?jī)r(jià)同比下跌了5.3%，住房中位數(shù)則從47.9萬(wàn)美元跌到45.3萬(wàn)美元。紐約最貴的區(qū)域曼哈頓平均房屋的售價(jià)是190萬(wàn)美元，知名大樓SilkBuilding的一套1200平方英尺、兩臥室的單位開(kāi)價(jià)170萬(wàn)美元。通過(guò)以上數(shù)據(jù)不難明白，盡管有次級(jí)貸帶來(lái)的重重危機(jī)，美國(guó)大城市房?jī)r(jià)仍“高不可攀”，尤其是東西海岸的大城市。據(jù)美全國(guó)建筑商協(xié)會(huì)和全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，僅在1998年至2003年里，美國(guó)前8個(gè)大都會(huì)地區(qū)的平均房?jī)r(jià)，以洛杉磯漲幅為最高，達(dá)118%。目前洛杉磯一套中級(jí)價(jià)格水平的家庭別墅，售價(jià)為47.5萬(wàn)美元，超過(guò)紐約的45.3萬(wàn)美元和華盛頓的42.9萬(wàn)美元，僅低于舊金山的72.7萬(wàn)美元。這個(gè)價(jià)格水平是美國(guó)中西部地區(qū)房?jī)r(jià)的5倍。 大城市一房難求是世界各國(guó)的普遍現(xiàn)象。近來(lái)全球房?jī)r(jià)普跌，唯有俄羅斯房?jī)r(jià)上漲，那里的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了6100美元/平方米，莫斯科人的工資并不低，但跟房?jī)r(jià)比起來(lái)，顯然還有一大段差距。據(jù)莫斯科統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，現(xiàn)在，莫斯科人月平均工資為1452美元。其中金融工作者及資深記者的平均月工資約為3000美元，俄國(guó)家杜馬議員的月工資高達(dá)6300美元。相對(duì)于每平方米6100美元的房?jī)r(jià)，即使是收入最高的杜馬議員也只能望房興嘆，更何況是普通的莫斯科人。分析認(rèn)為，莫斯科房?jī)r(jià)上漲的主要原因是新建住房的供應(yīng)量大幅減少，2008年莫斯科新建住房比一年前減少了50%，而且新建住房多為高檔住房。 住房?jī)r(jià)格對(duì)普通居民變得越來(lái)越難以支付幾乎是一個(gè)國(guó)際化的趨勢(shì)，是房?jī)r(jià)不斷上漲的必然結(jié)果，只要看一看1990年來(lái)世界各地的房?jī)r(jià)變動(dòng)就不難明白這個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)。各主要國(guó)家的房?jī)r(jià)，除了日本和德國(guó)，自1990年以來(lái)基本都處于上升通道，尤其在1997年以來(lái)出現(xiàn)了不同程度的大幅上漲。1990年到2006年，一個(gè)巨大的上升周期，房?jī)r(jià)上漲最多的要算愛(ài)爾蘭，2006年的房?jī)r(jià)相當(dāng)于1990的6倍，1997年的3.7倍。扣除通貨膨脹因素，1990～2006年上漲了2.8倍，1997～2006年上漲2.7倍，2000～2006年上漲超過(guò)60%。其次是英國(guó)，扣除通貨膨脹后，1997～2006年房?jī)r(jià)上漲127%，其中2000～2006年上漲66%;2007年又上漲了9%。處于第三位的西班牙，1997～2006年房?jī)r(jià)上漲了112%，其中2000～2006年上漲89%。第四位是法國(guó)，1997～2006年房?jī)r(jià)上漲99%，其中2000～2006年上漲72%。與大多數(shù)西方國(guó)家相比，美國(guó)催生出危機(jī)的大泡沫不過(guò)是1997～2006年房?jī)r(jià)上漲57%，其中2000～2006年上漲43%。無(wú)論從房?jī)r(jià)同時(shí)在上漲的國(guó)家數(shù)目，還是從上漲的幅度和持續(xù)時(shí)間來(lái)看，這輪全球房?jī)r(jià)熱潮都是世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上空前的。 房?jī)r(jià)上漲的機(jī)制是什么？通貨膨脹的扣除自然將建房成本上升這一最明顯的原因排除了，其次想必是全球流動(dòng)性泛濫，但最主要的應(yīng)該是各國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。一個(gè)超長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期使得各國(guó)普通居民的購(gòu)買(mǎi)力上升，加上此期間全球通脹都保持穩(wěn)定，利率非常低，按揭期限普遍增長(zhǎng)，買(mǎi)得起房的普通居民人數(shù)增加了，房?jī)r(jià)自然水漲船高。深究房地產(chǎn)價(jià)格與GDP增長(zhǎng)關(guān)系，更能得出這一結(jié)論。從描述了1964～2006美國(guó)房?jī)r(jià)增速與GDP增速變化情況的圖表就能看出，事實(shí)上，美國(guó)房?jī)r(jià)增速與GDP增速存在著較明顯的相關(guān)性，每一次房?jī)r(jià)快速上升，都和經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)展期同步，而增速出現(xiàn)較大下降時(shí)，都有GDP增速的大幅下降相伴。 這個(gè)圖表也提供了另一個(gè)事實(shí)，房?jī)r(jià)增速絕大多時(shí)候都超過(guò)，甚至數(shù)倍于GDP的增速。而普通人的收入水平趕不上GDP增長(zhǎng)速度，長(zhǎng)期以來(lái)，累計(jì)起來(lái)的增速差距自然使得普通居民在高漲的房?jī)r(jià)面前顯得無(wú)能為力。 全球主要國(guó)家房?jī)r(jià)高漲中，只有日本和德國(guó)兩個(gè)國(guó)家是異數(shù)，日本2006年房?jī)r(jià)只是1990年房?jī)r(jià)的77%。下跌的房?jī)r(jià)也不能給當(dāng)?shù)鼐用駵p輕壓力，在東京，能在寸土寸金的城區(qū)中心區(qū)域擁有自己住房的都是有錢(qián)人，一間七八十平方米的公寓價(jià)格動(dòng)輒人民幣四五百萬(wàn)，100平方米的公寓價(jià)格可能相當(dāng)于人民幣上千萬(wàn)，每平方米差不多10萬(wàn)人民幣。大多數(shù)的工薪階層買(mǎi)房子都向四周輻射，在所謂“首都圈”的最外圍，用市中心1/3～1/2的價(jià)格購(gòu)房，憑借四通八達(dá)的公共交通上班。在日本，一位工作10年的員工年工資水準(zhǔn)應(yīng)該在400萬(wàn)日元，折合人民幣25萬(wàn)元人民幣，上千萬(wàn)人民幣的房?jī)r(jià)，對(duì)于一般人不啻天文數(shù)字。 美國(guó)人均GDP已經(jīng)超過(guò)了4萬(wàn)美元，日本也超過(guò)4萬(wàn)美元。在美元疲軟的2007年，歐洲國(guó)家的GDP也大多在這樣的水平。國(guó)際化的大城市，一套房子的中位價(jià)格也多在50萬(wàn)美元附近，巴黎市區(qū)一平方米房屋價(jià)格高達(dá)5000歐元。
發(fā)展中國(guó)家追趕發(fā)達(dá)國(guó)家的過(guò)程中，房?jī)r(jià)從加速到超出往往發(fā)生在即將步入發(fā)達(dá)國(guó)家行列的時(shí)候。日本人均GDP在1984年超過(guò)了1萬(wàn)美元，房?jī)r(jià)隨即大漲，5年后賣(mài)掉東京的地皮就足夠買(mǎi)下美國(guó)了。韓國(guó)、新加坡以及我國(guó)香港、臺(tái)灣的人均GDP分別是在1987年、1989年、1992年和1995年超過(guò)了1萬(wàn)美元，也都無(wú)一例外地伴隨著房?jī)r(jià)的躥升。最近發(fā)生在韓國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，也是在韓國(guó)人均GDP即將達(dá)到2萬(wàn)美元的時(shí)候，幾乎復(fù)制了當(dāng)年日本的全國(guó)性狂熱。本世紀(jì)初，韓國(guó)的平均房?jī)r(jià)相當(dāng)于每平方米1萬(wàn)人民幣，到了2006年，根據(jù)韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)銀行的調(diào)查，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到每平方米2509美元，近2萬(wàn)人民幣。而在首爾最貴的江南區(qū)，這一價(jià)格還得翻上幾番，江南地區(qū)一般公寓的單位價(jià)格部分甚至超過(guò)了日本東京黃金地段豪華賓館的地價(jià)，達(dá)到每平方米近2萬(wàn)美元，而韓國(guó)的人均收入還不及日本的一半。當(dāng)時(shí)，韓國(guó)人最為津津樂(lè)道的是韓國(guó)建設(shè)交通部一年多前發(fā)表的一項(xiàng)報(bào)告。報(bào)告稱(chēng)，“大韓民國(guó)國(guó)土總值達(dá)2300萬(wàn)億韓元(約合2.47萬(wàn)億美元)”。這個(gè)價(jià)錢(qián)也可以買(mǎi)下半個(gè)美國(guó)了，而韓國(guó)國(guó)土總面積只相當(dāng)于美國(guó)的1%，2005年韓國(guó)GDP只及美國(guó)的6%。 與周邊及世界發(fā)達(dá)國(guó)家的總體房?jī)r(jià)水平比，我國(guó)房?jī)r(jià)明顯仍具熱錢(qián)投資的吸引力。我國(guó)城市中，第一個(gè)人均GDP達(dá)到1萬(wàn)美元的是深圳，接下來(lái)，上海即將步入萬(wàn)美元俱樂(lè)部，北京也緊隨其后，而北京的朝陽(yáng)和海淀區(qū)已經(jīng)達(dá)到1.9萬(wàn)美元。此時(shí)，房?jī)r(jià)的內(nèi)源性上漲沖動(dòng)就會(huì)與宏觀(guān)的經(jīng)濟(jì)緊縮、全球性經(jīng)濟(jì)放緩等因素交織在一起，形成長(zhǎng)期上漲、短期波動(dòng)的局面。
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