愛華網(wǎng)???? 在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，歷來被視為外資投資風(fēng)向標(biāo)的黑石集團(tuán)近期再有新動作，近日黑石公司新募集了一只基金，定位針對于亞洲房地產(chǎn)市場。 黑石進(jìn)入中國已有數(shù)年，除了備受矚目的掌門人梁錦松之外，黑石上次引發(fā)關(guān)注是因為公司出售了上海一個商業(yè)地產(chǎn)項目。當(dāng)時業(yè)內(nèi)大量評論認(rèn)為，黑石的退出標(biāo)志著外資看空中國樓市。而從2012年底至今，黑石再度對中國房地產(chǎn)表現(xiàn)出濃厚興趣，此次募集的新基金將有多大比例用于中國，尚不得而知，但多位業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)營報》記者表示，黑石所代表的房地產(chǎn)私募模式在中國還遠(yuǎn)未成為主流。
黑石謀動 據(jù)香港媒體報道，黑石近期募集了其首只亞洲房地產(chǎn)基金。黑石承諾提供其中的15億美元資本，基金的規(guī)模目標(biāo)為40億美元，目前基金即將進(jìn)入投資階段。該基金投資區(qū)域焦點在中國、日本、印度和澳洲。 記者就此向黑石駐上海辦公室查詢，對方表示無權(quán)回復(fù)。 黑石是全球最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)公司，管理資產(chǎn)總額達(dá)到600億美元，業(yè)務(wù)遍及美國、歐洲、亞洲和拉丁美洲，業(yè)務(wù)涵蓋酒店、寫字樓、零售業(yè)、工業(yè)、住宅及醫(yī)療保健等各種投資。 業(yè)內(nèi)人士分析，黑石的模式是以相對較低的價格收購資產(chǎn)，派出資產(chǎn)管理公司進(jìn)入，解決資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營等問題，使得項目升值，一段時間后出售，獲利退出。 記者了解到，黑石對項目的平均持有期略超過3年。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和私募基金業(yè)務(wù)方面，黑石過去10年的年均收益率都保持在26%以上。 “尋找優(yōu)質(zhì)、能夠創(chuàng)收的低成本資產(chǎn)進(jìn)行資本重置，我們通過親自參與管理和進(jìn)行定向投資提升資產(chǎn)價值?！焙谑谄涔倬W(wǎng)上如此對外闡述其模式。 黑石披露，自2009年年末以來，其房地產(chǎn)基金已經(jīng)通過債務(wù)及股權(quán)投資基金，投資或承諾投資達(dá)228億美元用于股權(quán)投資。 中國曲折 在中國上海，黑石曾因為一項商業(yè)地產(chǎn)投資成為業(yè)內(nèi)焦點。 2011年9月，黑石將其在上海Channel 1購物中心95%的股權(quán)作價14.6億美元出售給了新世界發(fā)展有限公司。 這一項目是黑石在2008年買入的，總面積為4.2萬平方米，當(dāng)時價格為10億元，在黑石手中幾年，其出租率提高到90%以上。 由于黑石出售該項目時中國房地產(chǎn)并不景氣，出售之舉被視為對中國樓市的看空。黑石這一動作一度引發(fā)“外資撤離中國樓市”的不安觀點，影響甚至波及中國股市。但更多的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從2008年到2011年，作為私募的黑石到了合理的退出時間，出售溢價也差強(qiáng)人意。 然而克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，房地產(chǎn)私募的慣用模式是“3+1”，即用3年時間“還本”，再用1年時間擇機(jī)退出。通常客戶要求項目達(dá)到50%的獲利，而管理公司的運營費用也要占到50%左右，因而投資翻倍才是理想的結(jié)果。10億元買入，14.6億元賣出，黑石在Channel 1項目上的獲利不算豐厚。 記者從多位上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處了解到，黑石在內(nèi)地最為活躍的部分是“盈石資產(chǎn)管理有限公司”，后者成立于2008年，是黑石在中國第一次大規(guī)模斥資設(shè)立的資產(chǎn)管理公司。盈石為黑石的投資提供管理，也與其他的開發(fā)商合作。 到了2012年12月，黑石又“殺回”上海。黑石集團(tuán)與中國臺灣頂新集團(tuán)聯(lián)手買下了位于上海靜安區(qū)北京西路968號的華敏帝豪大廈5層~33層，約4.75萬平方米，收購總價人民幣23億元。 薛建雄認(rèn)為，黑石此次出資之意在于為頂新集團(tuán)提供資金支持，一段時間，黑石很可能將自己手中的股份溢價賣給頂新，從而退出。 記者多方了解到，給出一定的認(rèn)購目標(biāo)后，多方募集資金投向房地產(chǎn)行業(yè)，再獲利退出，這種“私募”模式在美國房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)主流，私募機(jī)構(gòu)在整個過程中扮演資本和項目“中介”的角色。 以鐵獅門為代表的美國房地產(chǎn)公司不但在美國已運作成熟，并已開始在中國嘗試這種模式，鐵獅門開始了對國內(nèi)房企的股權(quán)投資，進(jìn)入到拿地等開發(fā)階段。 而中國國內(nèi)房企中，其代表是由復(fù)星牽頭的星浩資本等基金。復(fù)星多次對外強(qiáng)調(diào)，地產(chǎn)私募是集團(tuán)未來的重要發(fā)展方向。 梳理架構(gòu) 早在2012年10月，黑石大中華區(qū)主席梁錦松曾對外表示，未來黑石在中國內(nèi)地的投資會更激進(jìn)一些，尤其是在房地產(chǎn)投資方面。 上海東方高圣投資顧問有限公司董事總經(jīng)理沈隆告訴記者，黑石此次募資不能僅僅視為對房地產(chǎn)市場波動的一種反映，更有可能是基于對集團(tuán)自身資產(chǎn)組合配置、全球貨幣動態(tài)的綜合考慮。黑石旗下有多只基金，各自針對不同的方向和領(lǐng)域，有其特定偏好。 此次募資總額40億美元，考慮到該基金面對的是整個亞洲市場，在房地產(chǎn)行業(yè)并不算非常大的規(guī)模。投入到中國市場的部分，可能“只購買兩三幢樓”。 不過，黑石和上海市政府亦有合作成立的基金。沈隆認(rèn)為，由國內(nèi)政府引導(dǎo)的基金與此類外資私募合作后，政府會引導(dǎo)基金將錢更多投向本地企業(yè)，支持本地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而黑石在全球各地都有多個不同類型合作伙伴，彼此之間都是互補(bǔ)的。 中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，在中國市場上，黑石給人感覺已經(jīng)沉寂了一段時間。事實上，地產(chǎn)私募這種模式在中國的房地產(chǎn)業(yè)并不是主流。中國房企的開發(fā)資金主要來自于信貸資金和社會募資，中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都自行承擔(dān)了資金壓力。對于私募這種“來去匆匆”的資本，中國房企還不太熟悉。 “因此黑石此次募資是在等待機(jī)會的出現(xiàn)，梳理自己的架構(gòu)。目前中國的房地產(chǎn)市場不缺資本，缺的是高水平的開發(fā)?！彼螘赫J(rèn)為。
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