愛華網(wǎng)???? 卡在最后期限到來之前，北京、上海、重慶、廣州、濟南、南京等城市的地方版“新國五條”細則，終于浮出水面。 細則出臺算得上“勉強”。一是延拓拖拉，各地隨然在最初均表態(tài)細則會盡快出臺，但均拖延到最后期限；二是“細則”不細，絕大多數(shù)城市均重彈限購、限貸、限價的老調，甚至南京僅有132字的“微博版”細則，三是轉移焦點，“新國五條”最為關鍵之處是“轉讓所得以20%征稅”，而據(jù)記者梳理發(fā)現(xiàn)：已有32個一線、二線城市以不同形式，出臺了地方版細則，占規(guī)定出臺總數(shù)的九成。但部分地方版細則卻被指“無干貨”：17個城市僅在細則中，提到了2013年的房價調控目標，“惜墨如金”；對最受關注的“20%個稅”問題，有23個城市只字未提。 不難理解各地政府的糾結心態(tài)?！靶聡鍡l”之所以被稱為歷年樓市調控之最，主要是因為明確加稅（售房所得征稅20%），而此前的住房轉讓個稅僅為轉讓價的1%，如此在房價歷年狂漲造成住房大幅增值的情況下，“新國五條”可謂加稅幅度甚大。雖然理論上加稅可以增加地方政府的財政收入，但這一利好顯然無法沖銷掉“新國五條”對樓市的負面沖擊，而樓市一旦形成觀望待跌局面，地方政府的財政收支將會進一步失衡。畢竟。我國地方政府50%左右的財政收入來自土地財政（土地拍賣收益占比最大）。地方政府顯然不愿為加稅之小利，而痛失財政收入之根本。 可以說，在不解決地方財政收支失衡的前提下，地方政府仍會持續(xù)土地財政依賴。而扭轉地方財政收支失衡，不僅需要增加整體稅收中的地方占比，更需要切實抑制地方政府的投資沖動—而對上述兩點進行破解，沒有稅制深化改革、以及行政職能改革相配合，顯然是難以實現(xiàn)的。 不妨假設此次地方版細則嚴格遵循“新國五條”規(guī)定出臺?？梢源_定，房價會短期回調，但是，仍可預測房價整體上升的中長期方向依然不會改變。這從我國歷年的調控結果就可得知，以加稅為例，其實，我國當下售房環(huán)節(jié)所需繳稅并不少，包括營業(yè)稅5.6%、契稅3%、印花稅1‰、以及部分城市已試行以財產(chǎn)稅形式征收的房產(chǎn)稅，可是，歷年我國樓市的持續(xù)增稅，不但沒有有效抑制房價的上漲，相反，卻屢屢在短暫的小幅回調之后，迎來房價更大幅度的上漲—10年間，我國城市房價平均上漲了2倍多，一線城市房價更是上漲了3—6倍。 事實上，我國歷年樓市調控之所以會“越調越高”，是因為沒有找到或不愿正視問題的根源——土地供給雙軌制，與之相比，投機炒房、腐敗屯房、貨幣超發(fā)等均僅是次要因素。我國土地供應雙軌制，就是集體土地必須轉變?yōu)閲型恋睾?，才能正式入市，而這一前置程序，將會使土地交易產(chǎn)生逾十倍、甚至上百倍的土地價差收益，由此產(chǎn)生的地價高企，必然會導致終端房價的高企。 應該說，近年來隨著土地招拍掛制度的日趨完善，雙軌制之下的地價高企，才是房價持續(xù)高企的主要根源。而在地價高企這一痼疾難以根治之下，任何試圖通過加稅，以及限購、限價、限貸之類的樓市調控手段，顯然均是舍本求末之舉，最終亦必然難收樓市調控之效。 為此，我們必須尋找房地產(chǎn)政策新思維。概而言之，應堅定走市場化為主的調控方向，只有大幅減少（甚至改變）土地供應雙軌制之下的價差暴利，并相對增加土地市場的供給，土地市場才能取得供需平衡、地價才能得以真正下降，而房價高企只有在這個基礎上，方能得到真正抑制。
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