愛華網(wǎng)???? 4月18日即2013年西安春季住博會開幕的前一天，西安市住房保障和房屋管理局產(chǎn)權(quán)市場處發(fā)布了《西安市政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》）。至此，備受市民關(guān)注的西安版“國五條”實施細則落地。 醞釀時間長達近50日，西安頒布房地產(chǎn)調(diào)控十三條措施，要求二手房轉(zhuǎn)讓嚴格按20%個稅計征，停止向第三套及以上住房發(fā)放貸款，報價過高項目暫停發(fā)放預售證。 業(yè)內(nèi)人士認為：“本次國五條的出臺是從市場具體情況出發(fā)的，整體來看政策較為溫和，雖原文件用詞嚴厲，但具體細則都未觸及開發(fā)商或市場核心，對未來房價影響不大。” 細則重拳出擊 自4月18日西安細則落地，從文件中可以看到其對“國五條”的細則進行了升級。 “國五條”中按20%征收個人所得稅的規(guī)定在此次《通知》中得到體現(xiàn)。實施意見中明確規(guī)定，將嚴格執(zhí)行個人購買或轉(zhuǎn)讓住房差別化稅收政策。對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，能核實房屋原值的，嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。稅務部門要積極研究房屋原值核實辦法。 對此，陜西省社會科學院經(jīng)濟研究所助理研究員馬建飛表示，從整體上來看，二手房交易征收所得稅，通過限制轉(zhuǎn)讓住房所得抑制新建商品住宅市場的投資性、投機性需求，對于保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有積極作用。 對于停止第三套及以上住房貸款的發(fā)放，陜西經(jīng)典派地產(chǎn)運營管理有限公司朱林分析認為，這條政策是正確的，但是在執(zhí)行上將面臨很大的困難。普通市民出于避稅心理，都會采取各種措施來規(guī)避稅收，加之住房信息聯(lián)網(wǎng)仍未徹底形成，執(zhí)行的依據(jù)仍然比較模糊。但是該政策的優(yōu)點在于政府逐步意識到用稅收等法律手段去引導樓市而非以往單純地依靠行政命令，樓市長期發(fā)展更有待于法律手段的完善，形成有力的長效治理機制。 對于是否擴大限購范圍，此次并未明確提出，卻對如何進一步完善現(xiàn)行住房限購政策，如何處理限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為進行了明確規(guī)定。 文中指出，對存在規(guī)避住房限購措施行為的項目，將責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改，暫停網(wǎng)上簽約；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料，騙取購房資格的中介機構(gòu)，責令其停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關(guān)責任人；對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的購房人，處規(guī)定企業(yè)與其解除購房合同外，三年內(nèi)將不允許在本市購買住房。而構(gòu)成犯罪的，則會依法追究刑事責任。 對于加強和完善購房人資格審查工作，嚴肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，以及大力推進個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)全市商品房銷售和房屋登記管理聯(lián)網(wǎng)的幾項規(guī)定，馬建飛認為，這些都是西安嚴格執(zhí)行住房限購政策的重要配套措施，目的十分明確，即通過行政懲罰方式和信息透明來進一步抑制投機投資性購房。 二手房如過山車 一周前，西安市民高先生將一套100平方米的二手房閑置出來。還沒等公開出售信息，新“國五條”就出臺了，這讓他一度很恐慌，希望盡早出手。后來細則的實施使他斟酌再三，覺得出售不如出租合算，于是在網(wǎng)上發(fā)布出租信息?！俺鍪圻€需要繳納交易稅，出租就避免了這部分損失了?！备呦壬f。 到二手房市場，原本準備購買二手房的李瑞夫婦怕二手房價格上漲，不愿承擔房東轉(zhuǎn)嫁的負擔，決定到東郊按揭一套140平方米的高層，他們覺得“這樣才放心踏實”。 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認為，此次細則首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照個人所得的20%征收。目前西安市場交易的二手房多為2006年以前，以當前西安二手房主流交易成交價50萬元計算，2006年市場原值大致30萬元計算，按全額1%征收所得稅額度為5000元，如按差額的20%征稅，所得稅額度則高達4萬元，較原征稅額度增加7倍之多。交易成本加大，無疑將使房主售房意愿下降，即使轉(zhuǎn)嫁稅收成本給購房者，多出的價格也會導致二手房的購買意向下降。未來對西安二手房市場或?qū)⒄w走低、中介運營壓力進一步加大。 新政出臺后，許多專家、機構(gòu)也分析認為因二手房置業(yè)稅收成本加大，將倒逼房東提價，使二手房置業(yè)者選擇進入“一手房”即商品房市場，需求加大或?qū)е路績r上升。但業(yè)內(nèi)人士認為，這一觀點未必適用于西安市場。當前，西安二手房市場份額與新房份額比例大致為1：9，對于市場價格的影響，一直以來都是新房市場作為主體，引領(lǐng)住房價格走向，二手房價格跟隨新房市場漲跌而變動，緩慢跟進式定價。 陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學分析道，“西安市場上此前的二手房包括福利房、團購房、安置房等，房源復雜難核查，要具體核查出原值更是難上加難，因此，研究出核實房屋原值的方法沒有一年半載的功夫，是難以落實的。短期內(nèi)二手房將不會受太大影響?！?p> 對于征收20%個稅這一措施，獨立地產(chǎn)評論人李連源認為，西安細則只是在重申中央“國五條”細則的文件精神，但西安細則要求稅務部門研究房屋原值核實辦法，核實房屋原值存在方方面面技術(shù)難題，稅務部門研究其辦法也需要漫長的過程，所以，此條措施容易被擱淺。” 國家統(tǒng)計局4月18日公布的3月份70個大中城市房價變動情況，其中，西安新建商品住宅價格環(huán)比漲1.2%，同比漲4.2%；二手住宅價格環(huán)比漲0.9%，同比漲1.7%。 分析顯示，助推3月房價上漲的原因，除了銷售旺季的到來，還有部分潛在購房者擔心房地產(chǎn)市場政策從緊、急于入市導致需求集中提前釋放，助漲了3月份房價。進入4月份后，政策效應開始顯現(xiàn)，二手房價格“瘋漲”的局面開始降溫，消費者回流新房市場，后期房價走勢可望趨穩(wěn)。 多舉措控制房價 那么，新政出臺后，購房者如何看待政策對于市場的影響？據(jù)搜房網(wǎng)一項調(diào)查顯示：認為房價依舊保持之前平穩(wěn)或者小幅上漲的占到63%，由此可見，購房者對于新政心理預期并不大。 西安市房管部門解釋稱，為了嚴格控制商品住房價格上漲，西安將采取多項措施，確保前不久公布的“2013年新建商品住房價格增長幅度明顯低于當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅”房價控制目標實現(xiàn)。 對于主要采取的措施，《通知》有明確表述，對于執(zhí)行住房限購、差別化住房信貸、稅收政策不到位，住房用地供應未達標，保障性安居工程年度任務未完成，房價控制目標未實現(xiàn)，個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后的相關(guān)區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會和部門，市政府將約談、問責其負責人。 建立和完善中小套型普通商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格按照合同約定建設(shè)施工，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，滿足合理的住房需求。
此外，還將通過對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目的商品房項目，暫不核發(fā)預售許可證書；嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假廣告等違法違規(guī)行為；嚴厲打擊中介企業(yè)和經(jīng)紀人員違規(guī)發(fā)布信息、價格欺詐行為；加強房地產(chǎn)輿情監(jiān)測和管理等措施，以此來引導商品房預售價格，穩(wěn)定市場預期。 另一方面，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，是新“國五條”的重點內(nèi)容之一，也是城市低收入人群和外來務工人員關(guān)心的焦點話題。 近日，記者從陜西省住建廳了解到，為把保障性住房建設(shè)這項民生工程繼續(xù)落到實處，陜西省正在努力完善保障住房體系，力爭到2015年，保障房覆蓋面達到23%。今年，西安市提出開工建設(shè)保障性安居工程8.45萬套，新增租金補貼3000戶，32個保障性住房項目、18個城中村改造項目和4個棚戶區(qū)改造項目將同時推進，計劃年度投資總額達338.5億元。 如此目標實現(xiàn)，西安新建房和二手房市場價格上漲必然會得到有效遏制，而對于那些無房居住的低收入人群和外來打工者無疑是難得的福音。
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