愛華網(wǎng)???? 諸位看到這篇文章的時候，持續(xù)了好一陣子的錢荒應該已經(jīng)結束，但是錢荒所造成的影響肯定還在繼續(xù)蔓延——商業(yè)銀行會更加謹慎，小規(guī)模開發(fā)商的融資成本會更高，剛需階層申請按揭的難度會加大，持續(xù)了幾十年的傳統(tǒng)開發(fā)模式會調整。 但我絕不認為這一輪錢荒會讓房價明顯下跌，更不認為它會讓樓市走向崩盤。當然，從歷史規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律來看，這顆星球上還沒有出現(xiàn)過不崩盤的樓市，中國樓市鬧虛火鬧了這么多年，房價已經(jīng)遠遠超過了剛需族的承受能力，地方政府又絕不會認真執(zhí)行調控政策，全面崩盤已經(jīng)成為必然。但是照目前的形勢看，在崩盤之前仍然會有幾年時間的回光返照，小小的錢荒并不會成為壓倒中國樓市的最后一根稻草。 事實上，中國鬧錢荒不是這幾年才開始，也不是新中國成立后才開始。早在宋朝紙幣沒有大規(guī)模發(fā)行的時候，銅錢一直奇缺，社會上一直在鬧錢荒，而且那是真正的錢荒（貨幣發(fā)行量趕不上經(jīng)濟發(fā)展速度）。清朝末年也鬧過錢荒，原因是錢莊過量發(fā)行沒有準備金的錢帖和銀票，革命前夕出現(xiàn)擠提，錢莊卻無錢兌現(xiàn)，只好像現(xiàn)在的銀行一樣，一邊收緊貸款，一邊高息拆借，搞得存款的人取不出本息，借款的人拿不到貸款。 進入民國以后，金融界的形勢與今天更加相似。一方面是民國前期過量發(fā)行銅元，民國后期過量發(fā)行法幣，通貨膨脹越來越瘋狂。另一方面卻是真正需要貸款救急的民營實業(yè)和低收入家庭沒辦法正常貸款，要么通過“合會”的方式成立風險極大的金融互助組，要么只能通過地下錢莊和外國人輾轉借到高出正常利息好多倍的高息貸款。 在這些錢荒盛行的時代，房價有沒有下降？沒有。樓市有沒有崩盤？也沒有。哦不，中國樓市曾經(jīng)多次崩盤，但崩盤的原因并非錢荒，而是戰(zhàn)爭，以及經(jīng)濟泡沫大到不得不破的緣故。 宋朝和清末就不說了，我們看看民國的錢荒為什么不能把房價打壓下來。以上海為例，從1912年到1949年，在上海從業(yè)的絕大多數(shù)華人開發(fā)商都不能直接從正規(guī)銀行貸款，只能找輪船公司拆借，或者通過洋商做擔保才能貸出錢來（時稱“出后門”）。當時正常的一年期商業(yè)貸款利率不到10%，而一部分華人開發(fā)商的實際貸款利率竟然高達45%，導致破產(chǎn)和拍賣成為常事。但是破產(chǎn)的公司最后必定被實力雄厚的洋商接盤，拍賣的樓盤最后必定被腰包豐滿的官商買下。換了業(yè)主，換了老板，房產(chǎn)開發(fā)照常進行，房產(chǎn)買賣照常火爆。 我的意思是說，無論錢荒是暫時的，還是永久的，它都只是一部分開發(fā)商和一部分購房者的錢荒，對實力雄厚的開發(fā)商而言，對腰包豐滿的買家而言，錢荒卻能帶來更多的擴張機會，并在大規(guī)模崩盤之前給房價制造出又一輪上漲空間。 其實商業(yè)經(jīng)營有著非常靈活的適應性，即使是融資成本極高的小規(guī)模開發(fā)商，只要選準開發(fā)模式就能在錢荒中生存下來，并且還能生存得很好?，F(xiàn)在某些開發(fā)商為了降低風險，正在走“輕資產(chǎn)”開發(fā)的路子，而民國上海的華人開發(fā)商為了在持續(xù)錢荒當中解決融資成本過高的難題，也采取過類似的開發(fā)模式。 民國上海的“輕資產(chǎn)”開發(fā)包括三種模式，一是“代工代建”，二是“借地造屋”，三是“買房還本”。
“代工代建”指的是開發(fā)之前先在報紙上打出廣告，刊出地塊位置和設計圖紙，讓有意向的買家按照開發(fā)進度分期付款，等到全款付清，房子也竣工了，剛好可以讓買家入住。 “借地造屋”指的是開發(fā)商不買地皮，直接在借來的土地上進行開發(fā)，事前跟地主談好租借期限，或者10年，或者15年，或者20年，房子蓋好，出租給房客，等到10年、15年或者20年期滿，這些房子全部歸地主所有。 “買房還本”則是借助銀行高息吸儲而發(fā)明的一種預售方式：項目還沒動工，開發(fā)商就跟買家簽訂15年期滿全部返還房款的協(xié)議，當時錢荒嚴重，存款利息較高，開發(fā)商收進5000塊大洋的購房款，只要從中抽出1400塊大洋存入銀行，并把存單交給業(yè)主，15年后本息就是5000塊大洋，而剩下的3600塊大洋當然就成開發(fā)商的成本和利潤了。
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