愛華網???? 青島華僑城項目中途撤資 新業(yè)務不能成為新增長點 8月13日，深圳華僑城股份有限公司(000069.SZ，以下簡稱“華僑城”) 將召開2013年第一次臨時股東大會，審議關于選舉第六屆董事會成員的提案。被奉為華僑城“靈魂人物”的現(xiàn)任董事長任克雷，并未出現(xiàn)在新一屆董事候選人名單之列。 “任克雷由于年齡問題，將不再擔任上市公司的職務”，按照華僑城董秘倪征的解釋，國資委對上市公司干部的退休年齡分有兩檔：即60歲和63歲，而任克雷今年已正好達到63歲的退休年齡。 雖然任克雷將繼續(xù)擔任華僑城大股東華僑城集團的總經理，但不出意外的是，耗時20年締造并推廣了“旅游+地產”華僑城模式的任克雷，在卸任董事長后將慢慢淡出公眾視線。 一個不爭的事實是，后任克雷時代的華僑城，其所面臨的商業(yè)模式、區(qū)域布局和內部管理等諸多方面的壓力并不小于此前。尤其是目前公司面臨開啟第二輪實質性擴張的窗口期，華僑城能否繼續(xù)疾走狂奔，成了新一任董事會成員的任務。 現(xiàn)實問題是，華僑城現(xiàn)在缺少新模式，新增的業(yè)務目前尚無太多的盈利點；多個項目計劃投資總額均超過100億元，或許會令剛剛好轉的負債和財務狀況重新惡化，有效解決融資困境問題是華僑城今后能否順利進行二次擴張的關鍵。這些問題都留待新一任董事長帶領華僑城來解決。 掌舵人任克雷將卸任 在時代周報記者接觸的多位華僑城內部人士及深圳地產界人士看來，任克雷之于華僑城，就如同指揮家之于交響樂隊，在其任職的20年中，企業(yè)經營管理的智慧已根植在華僑城系的土壤里。 出生于1950年的任克雷，為原廣東省委書記任仲夷之子，其早年先后在遼寧省計委、國家進出口委、國家經貿委及深圳市委等政府部門任職。 1993年，時年43歲的任克雷從深圳市委辦公廳調往華僑城，從政界跳向商界。他新官上任的第一把火，就是針對當時的華僑城進行大刀闊斧的改革。 彼時的華僑城集團下屬有110個企業(yè)，涵蓋紡織、印染、玩具等30多個行業(yè)，占集團的資源超過80%，但貢獻利潤僅有10%左右。任克雷帶領團隊進行了一次大規(guī)模的“瘦身計劃”。三年之后，經過瘦身的華僑城確定了持續(xù)至今的三大主業(yè)：旅游、地產和電子。 在這三大主業(yè)中，以“旅游+地產”為核心的片區(qū)開發(fā)運營模式，成為了華僑城商業(yè)模式的標志，并由此展開了第一輪生猛的全國化布局，相繼在深圳東部、北京、上海、成都、江蘇泰州、云南昆明、天津、湖北武漢等地開發(fā)了多個大型綜合旅游項目。 除戰(zhàn)略布局之外，任克雷還帶領華僑城集團在內部的股改與對接資本市場方面逐步向現(xiàn)代化企業(yè)邁進。 1997年，以旅游為主題的華僑城上市平臺成功搭建。在此基礎上，華僑城集團于2009年實現(xiàn)了集團主營業(yè)務整體上市。任克雷也順勢當選為整體上市平臺的第一任董事長。 需要注意的是，華僑城的探索之途并非一路平坦，任克雷時代的華僑城亦出現(xiàn)過戰(zhàn)略判斷失誤和突發(fā)性事故。 作為華僑城的首次異地擴張案例，由華僑城集團和香港中旅集團共同投資建設的大型文化旅游景區(qū)長沙世界之窗，在1997年開園，后來效益平平，在2007年被迫轉交湖南經濟電視臺進行托管。2010年6月29日，深圳東部華僑城大俠谷游樂項目“太空迷航”發(fā)生垮塌安全事故，造成6人死亡。這場重大安全事故也讓華僑城“全國最大旅游集團”的夢想蒙上了陰影。 此外，2009年底實現(xiàn)整體上市以來，華僑城集團欲借助資本推手實現(xiàn)第二次全國規(guī)模擴張的計劃，因中途遭遇宏觀調控而一直推進緩慢，直至去年下半年才陸續(xù)與福州、順德、寧波等地方政府簽署合作框架協(xié)議，但據時代周報記者了解，上述協(xié)議項目迄今均未進入實質拿地開發(fā)階段。
新業(yè)務尚無新盈利點 后任克雷時代，華僑城能否繼續(xù)疾走狂奔，將是考驗新一任董事會成員的課題。 根據華僑城此前的公告，新一屆的董事候選人分別是劉平春、鄭凡、侯松容和陳劍，而獨立董事候選人是杜勝利、趙留安、曹遠征、謝家瑾和謝朝華。 現(xiàn)任總裁劉平春排名第一位，這在相關分析人士看來，劉平春接班任克雷擔任華僑城董事長的可能性最大。而排在第二位的華僑城黨委書記、副董事長的鄭凡亦有接任的可能。 一名熟悉深圳地產圈的研究人士透露稱，任克雷掌舵華僑城期間，公司進行多元化的策略，并且在文化方面也多獲得政策的支持，但在資本市場上表現(xiàn)卻一般，如間接控股公司華僑城亞洲在香港上市以來，表現(xiàn)一直平淡，不像華潤、中海經常在香港獲得發(fā)債或增發(fā)的機會。而鄭凡此前曾擔任華僑城亞洲董事局主席，或許他的接任，能令公司在海外資本市場表現(xiàn)上有所改善。但最終花落誰家，現(xiàn)在尚無法確認。 對此，倪征表示，公司新一任董事長將在今年8月13日由新一屆董事會選舉產生，新晉董事對公司的文化、發(fā)展情況和戰(zhàn)略思路都較為了解和清晰，無論是哪位當選新董事長，都不會影響華僑城今后的發(fā)展。 “任克雷是改革派人物，過去的20年里,其過人的改革創(chuàng)新智慧直接成就了今日的華僑城，但這也導致華僑城系內部個人色彩濃重，”上述熟悉深圳地產圈的研究人士對時代周報介紹稱，對后任者來說，這是財富更是挑戰(zhàn)，如何處理，要看后任者的智慧。 一個不爭的事實是，后任克雷時代的華僑城，其所面臨的商業(yè)模式、區(qū)域布局和內部管理等諸多方面的壓力并不小于此前。 在2012年年報中，華僑城坦承，在同時發(fā)展旅游、地產兩項業(yè)務的目標前提下，將不可避免地引發(fā)趨勢性的規(guī)模擴張。在可以預見的未來幾年，這種增長方式還將繼續(xù)發(fā)揮積極的作用，但這一增長模式的制約因素也日漸突出，“一方面，資本市場融資受阻，我們喪失了股本擴張配合增長的機會，導致了我們只能依靠自身的滾動發(fā)展去開發(fā)重資產、緩回報的旅游綜合地產項目；這也帶來了整個過程中的負債率出現(xiàn)相對較快增長的現(xiàn)象?！?p> 一系列數據可以幫助我們理解上述的描述，在第一輪大規(guī)模擴張和投資后，公司負債節(jié)節(jié)攀高，其中2007年至2011年末，華僑城的資產負債率從61.49%上升到71.17%。直到去年促銷售等措施執(zhí)行后，公司的資金壓力才稍有好轉，2012年公司的經營性現(xiàn)金流實現(xiàn)自2010年以來的首次轉正，2012年期末資產負債率同比下降1.22%至69.95%。 但讓其不得不面對的現(xiàn)實還有，隨著住宅市場的不斷調控，萬達、雅居樂、碧桂園、華潤置地等開發(fā)商也紛紛進軍旅游地產，不斷大規(guī)模跑馬圈地，這也被外界看做是，在客觀上不斷擠壓了華僑城的生存空間。另外，在主題公園方面，華僑城也面臨著迪士尼進入上海的巨大挑戰(zhàn)，特別是在文化內涵上，華僑城與迪士尼的差距不小。 事實上，華僑城一直在探索合適的發(fā)展方向，其發(fā)展定位幾經變遷，從“旅游、地產”到“旅游+地產”，再到近兩年新確立的“現(xiàn)代服務業(yè)綜合運營”。但在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁看來，華僑城一直都在極力避免以純粹地產商的身份對外，雖然想樹立“現(xiàn)代服務業(yè)綜合運營商”的形象，但目前仍看不出華僑城新的定位模式下清晰的盈利點在哪，畢竟文化服務產業(yè)回報周期太長。 任克雷在一次內部講話中也坦言，華僑城現(xiàn)在缺少新模式，希望能通過一些新業(yè)務和新產品，帶來新的商機和新的商業(yè)模式。目前，已經被華僑城定為“新業(yè)務”的項目包括兩塊：文化演藝項目和園區(qū)游樂設備的提供商。但有報道分析，這兩項新業(yè)務目前尚無太多的盈利點。 多個百億項目上馬或令財務惡化 在2010年房地產調控和信貸收縮的背景下，華僑城模式遭遇空前陣痛，曾經高調推出的青島華僑城項目中途撤資，而在資金重壓下，公司雖然早在2009年就啟動第二輪擴張，但在2009年至2011年三年期間，幾乎沒有拿到像樣的新增儲備項目。 “華僑城這幾年是一個臺階，一個臺階往上走，在目前從凈負債到經營現(xiàn)金流都有一些突破后，可以穩(wěn)定一下、喘一口氣，然后再進入下一階段的發(fā)展?！蹦哒髟诮衲昴瓿踉绱吮硎尽?p> 華僑城認為，目前已到了進行新一輪擴張的時機。按照公司未來的拓展規(guī)劃，包括寧波等地的新項目在內，華僑城未來所擁有和運營的主題公園數量要擴大至20個。 據時代周報記者盤點，從2012年下半年開始，華僑城已分別與深圳大鵬新區(qū)、福州、寧波、重慶和廣東順德等地簽署合作框架協(xié)議，目前這些項目尚未進入實質性的土地獲取階段。但華僑城董事會秘書處日前對時代周報記者透露，就目前來說，預計寧波、順德項目年內確定可能性較高。 上述新增項目中，不少項目計劃投資總額均超過100億元規(guī)模，以寧波項目為例，2012年12月，華僑城與寧波市鄞州區(qū)人民政府在寧波簽署《寧波華僑城文化旅游綜合項目合作協(xié)議》，寧波華僑城項目投資總額不低于100億元。 而在不少券商分析師看來，隨著新增的寧波、順德等項目進入實質拿地階段，華僑城將面臨大筆的拿地及項目開發(fā)資金支出，這或許會令剛剛好轉的負債和財務狀況重新惡化。華泰證券在一份研報中就指出，預計公司2013年將重啟異地擴張進程，并將大概率實現(xiàn)土地獲取，而由于土地支出較高，負債率仍將維持高位。 對此，華僑城董事會秘書處向時代周報記者否認稱，公司去年末貨幣現(xiàn)金90億元，上半年僅地產銷售回款就超100億元，公司拿地擴張前就考慮了現(xiàn)金流情況，不會對負債和財務狀況產生重大影響。 盡管如此，旅游地產的開發(fā)還是風險重重。在全經聯(lián)商業(yè)地產專業(yè)委員會委員曹博看來，就旅游地產本質而言，其實質是一個風險很大的產業(yè)。目前經營資金能否對業(yè)務分解達到有效支撐，支撐不到位，就極容易造成運營危機。 尤其就華僑城而言，作為回哺其旅游地產資金的住宅地產，因其較多定位在中高端領域，更容易拉長其資金鏈，從而產生資金周轉困境。 顯而易見，有效解決融資困境問題是華僑城今后能否順利進行二次擴張的關鍵。華僑城財務總監(jiān)林育德曾透露，由于境外借貸成本較低，今年華僑城將通過旗下的華僑城亞洲這個平臺進行境外融資，此外公司還將在信托融資方面做文章，以及銀行貸款。
