房地產(chǎn)商以行業(yè)協(xié)會(huì)的形式聯(lián)合向社會(huì)承諾不降價(jià)，實(shí)際上就是達(dá)成價(jià)格聯(lián)盟，就是聯(lián)合操縱價(jià)格。價(jià)格操縱作為一種壟斷行為受到各國(guó)反壟斷法的嚴(yán)格控制。一般來(lái)說(shuō)，在消費(fèi)者與生產(chǎn)者的討價(jià)還價(jià)中，消費(fèi)者通常力量分散而且處于信息劣勢(shì)，為了維持雙方力量的均衡，需要對(duì)生產(chǎn)者的操縱行為進(jìn)行嚴(yán)格控制。這是各國(guó)反壟斷立法的初衷。

明目張膽的操縱價(jià)格在中國(guó)并不鮮見(jiàn)。前些年，有過(guò)農(nóng)用車(chē)行業(yè)、彩電行業(yè)控制價(jià)格下降的“價(jià)格自律協(xié)議”，近年有方便面行業(yè)的聯(lián)合提價(jià)行為。生產(chǎn)者的公然操縱價(jià)格，反映了中國(guó)市場(chǎng)不成熟、法制不健全、執(zhí)法不嚴(yán)肅以及消費(fèi)者整體弱勢(shì)的現(xiàn)實(shí)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)上，消費(fèi)者的弱勢(shì)不僅因?yàn)榱α康姆稚⒓靶畔⒌牧觿?shì)，還因?yàn)檎c房地產(chǎn)商之間利益的一致性，使市場(chǎng)失去了維護(hù)公正的力量。近些年，中國(guó)地方財(cái)政具有越來(lái)越明顯的“土地財(cái)政”的性質(zhì)——地方財(cái)政收入嚴(yán)重依賴(lài)賣(mài)地。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的提高及住房銷(xiāo)售的增加，房地產(chǎn)商賺得杯滿缽溢，地方財(cái)政收入也大為改善。在地產(chǎn)商和政府的共同推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮，房?jī)r(jià)也上漲到令人瞠目結(jié)舌的地步——有的城市房?jī)r(jià)可以高達(dá)1平方10萬(wàn)元以上——有的窮人一輩子也買(mǎi)不起房。

習(xí)慣于房?jī)r(jià)的蒸蒸日上，習(xí)慣于日進(jìn)斗金，房地產(chǎn)商對(duì)于今年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度下的降及銷(xiāo)售增長(zhǎng)的放慢無(wú)法適應(yīng)，于是鼓動(dòng)地方政府“救市”。在房地產(chǎn)商推動(dòng)下，10月份，各中心城市紛紛出臺(tái)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。中央政府一開(kāi)始認(rèn)同地方政府的救市舉動(dòng)，并出臺(tái)了一系列推動(dòng)樓市的措施。隨后，又將政策導(dǎo)向確定或者更改為“幫助中低收入者解決住房問(wèn)題”。從這次推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展政策的制定、實(shí)施及政策傾向的變更中，可以看出房地產(chǎn)商對(duì)政府政策制定的影響。在相當(dāng)意義上，房地產(chǎn)商綁架了政府。

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樓市需不需要救及能不能救，這是需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。

在近年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)是一支重要的推動(dòng)力量。一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)值構(gòu)成了GDP的重要組成部分，另一方面，房地產(chǎn)作為一個(gè)有著強(qiáng)大推動(dòng)效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，其興旺大大促進(jìn)了建筑、裝修、家用電器等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對(duì)于增加就業(yè)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)也功不可沒(méi)。況且，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在很大程度上是貸款推動(dòng)和維持的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，房?jī)r(jià)的下降可能會(huì)惡化房地產(chǎn)商及住房投資者的財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)而可能波及銀行體系的穩(wěn)定。在目前全球經(jīng)濟(jì)不景氣且面臨進(jìn)一步惡化的背景下，拯救房地產(chǎn)似乎就是在拯救國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

但是，能不能救還是一個(gè)問(wèn)題。所謂救市，無(wú)外乎就是出臺(tái)寬松政策，放松市場(chǎng)管制，推動(dòng)房屋銷(xiāo)售，提高住房?jī)r(jià)格。這里存在的問(wèn)題是，經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般居民的承受能力。這樣的高房?jī)r(jià)之所以此前尚能維持，并不是正常的消費(fèi)需求在起作用，起作用的是投資（投機(jī)）需求。這里反應(yīng)的是中國(guó)嚴(yán)重收入不均的現(xiàn)實(shí)。高收入者將其過(guò)高收入投資于樓市，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，而低收入者仍然面臨居無(wú)定所的困境。救市的結(jié)果，可能是推動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，使高收入者的住房投資收入增加或者使前期的套牢者解套，而房?jī)r(jià)的提高同時(shí)意味著低收入者越來(lái)越?jīng)]有買(mǎi)房的希望。其實(shí)，去年8月美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，各行各業(yè)都受到不同程度的打擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有比其他行業(yè)受到更大的沖擊。目前，居高不下的房地產(chǎn)價(jià)格還有著很多的泡沫。在這樣的背景下，所謂救市，不過(guò)是進(jìn)一步抬高樓價(jià)，進(jìn)一步吹大泡沫。眾所周知，美國(guó)的次貸危機(jī)緣于房地產(chǎn)泡沫的破滅，而次貸泡沫的產(chǎn)生有著市場(chǎng)監(jiān)管放松的原因。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受美國(guó)次貸危機(jī)影響而發(fā)展減速，本來(lái)應(yīng)該是降低泡沫程度的機(jī)會(huì)。放松住房信貸政策，放松市場(chǎng)監(jiān)管，只能使市場(chǎng)泡沫加大，即使可在一時(shí)推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，終究也是飲鴆止渴。

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回到沈陽(yáng)7家房地產(chǎn)公司的價(jià)格聯(lián)盟和不降價(jià)承諾上。

承諾不降價(jià)甚至許諾未來(lái)房?jī)r(jià)上漲是一件很荒唐的自欺欺人的事情?？梢韵胂?，這么多年，在與政府的媾和中，房地產(chǎn)商已經(jīng)習(xí)慣于將自己看成是市場(chǎng)的主宰。這種不切實(shí)際的自以為是，使頭腦仍然發(fā)脹的房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)大力量視而不見(jiàn)——也難怪，這么多年，一直是他們?cè)诓倏v著市場(chǎng)；在這個(gè)市場(chǎng)上，一直是他們?cè)谡f(shuō)了算。如前所述，在中國(guó)嚴(yán)重收入不均的背景下，這么多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)高漲，其推動(dòng)力量是投資（投機(jī)）需求而不是消費(fèi)需求。如同股票市場(chǎng)一樣，在缺乏做多機(jī)制的情況下，投資（投機(jī)）收入的實(shí)現(xiàn)只能寄希望于價(jià)格的不斷上漲。但是，價(jià)格變化總是有周期性的，不存在只升不降的價(jià)格。在目前由于美國(guó)金融危機(jī)沖擊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到不同程度影響且這種影響越來(lái)越嚴(yán)峻的背景下，承諾房?jī)r(jià)不下降就如同承諾太陽(yáng)永遠(yuǎn)停在正午位置一樣荒唐。

制定價(jià)格聯(lián)盟即使不是那么荒唐，至少也是自欺欺人。價(jià)格協(xié)議的成功以協(xié)議參與者的一致行動(dòng)為前提。問(wèn)題是，每一個(gè)參與者都有著自身利益。在市場(chǎng)不景氣的背景下，生產(chǎn)者都有降價(jià)動(dòng)機(jī)。人們參與簽訂協(xié)議，不過(guò)是希望別人遵守協(xié)議不降價(jià)從而給自己的降價(jià)打開(kāi)一個(gè)擴(kuò)大市場(chǎng)的空間。所有人都假設(shè)別人會(huì)守信而自己甘當(dāng)小人獲得現(xiàn)實(shí)的利益，但是，在利益面前，沒(méi)有人愿意去做君子。通常的情況是，人們信誓旦旦遵守協(xié)議，卻又爭(zhēng)先恐后破壞協(xié)議。于是，很少有價(jià)格協(xié)議能夠得到實(shí)施。如果價(jià)格聯(lián)盟參與者人數(shù)較少，監(jiān)督的外部性不是很?chē)?yán)重，而且，協(xié)議參與者的策略行為有著很大的破壞性，人們對(duì)采取策略行為還會(huì)持謹(jǐn)慎態(tài)度。對(duì)于沈陽(yáng)房地產(chǎn)商的價(jià)格聯(lián)盟，參加者有７２家之多。這樣價(jià)格協(xié)議，即使能夠?qū)嵤矔?huì)由于嚴(yán)重的外部性而破產(chǎn)。其實(shí)，參與者本身也許都沒(méi)有當(dāng)回事，自欺欺人也不過(guò)是僥幸心理在起作用。

價(jià)格聯(lián)盟救不了房地產(chǎn)。蓋房子歸根到底是用來(lái)住的。這些年，房地產(chǎn)商的宣揚(yáng)中，過(guò)分強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的投資功能，居住功能反而被忘卻了。既然房子是蓋給人住的，就應(yīng)該讓人住得起。因此，只有降價(jià)才能回歸房地產(chǎn)的功能，也才能拯救房地產(chǎn)。

附：本文以《評(píng)沈陽(yáng)72家房地產(chǎn)商的“價(jià)格聯(lián)盟”》為題刊載于《經(jīng)濟(jì)學(xué)消息報(bào)》2009年1月9日

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