愛華網(wǎng)???? 4月26日-27日，2013（第四屆）中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高層峰會在廣州舉辦。與會嘉賓認為，2013年是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起步“前十年”與發(fā)展“后十年”的分界線。中國民營科技促進會副會長、華南管理科學研究院院長、匯商工谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)董事長袁青鵬說：“住宅地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，黃金時期已經(jīng)過去了，未來十年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國將迎來黃金時期?！?p> 五礦（營口）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理趙錦明也表示：“從2013年開始，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應該進入一個競爭、淘汰、出大企業(yè)的階段?！?p> 園區(qū)模式多樣化發(fā)展 袁青鵬介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)細分為工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有利于提高土地利用率，符合中國發(fā)展轉(zhuǎn)型要求，能幫助中小企業(yè)降低運營成本、引入政府資本和金融資本。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在我國經(jīng)歷了二三十年的發(fā)展后，目前產(chǎn)品模式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。趙錦明歸納了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的五種主要盈利模式：1.工業(yè)物業(yè)開發(fā)。以聯(lián)東U谷為例，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體，實現(xiàn)第二、三產(chǎn)業(yè)的匹配和互動，以物業(yè)產(chǎn)品租售、物業(yè)服務和政策盈利為盈利點，是最安全、回報盈利周期最長的模式。2.工業(yè)物業(yè)+住宅、商業(yè)物業(yè)。以華夏幸?；鶚I(yè)為例，為區(qū)域制定精準的戰(zhàn)略定位、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群、建設(shè)城市核心區(qū)，組建強大團隊為政府招商，以與政府的土地銷售和置換、產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的配合、服務以及政策盈利為盈利點，該模式適合在大城市周邊、不太發(fā)達的區(qū)域。3.土地運營+工業(yè)物業(yè)+地產(chǎn)、商業(yè)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)投資。以五礦營口產(chǎn)業(yè)新城為例，開創(chuàng)了央企和政府合作開發(fā)的新園區(qū)發(fā)展模式，優(yōu)勢在于央企資源+政府政策，由五礦主導進行市場化開發(fā)及招商引資，打破以往政府管理模式。以工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)新城的服務、政策盈利為盈利點，適合工業(yè)相對有一定基礎(chǔ)、不太發(fā)達的區(qū)域。4.工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。以海爾地產(chǎn)集團為例，以工業(yè)企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、服務和政策盈利為盈利點。5.未來發(fā)展。即實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)的金融化、社會化、市場化。 峰會舉辦了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十年頒獎盛典，最終評出四大獎項共計19個單位勝出。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起步易走穩(wěn)難 近年來，中國房地產(chǎn)市場進入轉(zhuǎn)型期，住宅市場受到嚴厲政策調(diào)控，不少開發(fā)商紛紛把目光瞄向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蛋糕。 對此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商服務機構(gòu)臣通選址總經(jīng)理商國臣提醒，進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)必須防范八大風險：1.選址風險，要考慮政府關(guān)系、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通區(qū)位；2.政策風險，涉及土地指標、產(chǎn)權(quán)分割、預售許可等因素；3.定位風險，包括產(chǎn)業(yè)地位、企業(yè)定位、產(chǎn)品定位；4.營銷風險，問題包括目標客服群體定位不精準、找不到賣點或賣點多而亂、找不到準確的傳播渠道、意向客戶數(shù)量儲備少、定價策略不合理；5.招商風險，問題包括政策的產(chǎn)業(yè)限定不明確、銷售與招商的嚴重脫離、大量客戶不能成交或緩慢成交、客戶的退訂糾紛、回款難；6.團隊風險，即培養(yǎng)提拔慢、團隊不和；7.成本風險，需控制好土地成本、建安成本、運營成本、營銷成本、財務成本；8.資金風險，即銷售回款慢、財務成本高、銀行政策沒有研究透。商國臣稱，以上八大風險中即便是一環(huán)出錯，整個項目將會出現(xiàn)問題，因此從戰(zhàn)略規(guī)劃到落到實處都要抓好細節(jié)。 從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十年的北京嘉捷企業(yè)匯CEO任彤指出：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起步很容易。因為相對而言，土地價格低、客戶要求低、政府對新鮮事物期望也低。不過，這行業(yè)走穩(wěn)難，主要是指項目持續(xù)運營和獲得新項目困難。企業(yè)入駐后，物業(yè)等服務能否兌現(xiàn)初期承諾很重要；政府看到活力后，對于入駐企業(yè)能否真正貢獻產(chǎn)值和稅收的關(guān)注度會迅速提升，會采用限制轉(zhuǎn)讓等方式進行制約，同時控制后續(xù)供地?！?p>
任彤說，行業(yè)競爭加劇導致地價提升是目前業(yè)內(nèi)面對的困局，他對如何提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力作出分析。“一是做好軟件——專業(yè)化服務，包括基礎(chǔ)的物業(yè)五福、行業(yè)服務和增值服務，做服務的好處是兌現(xiàn)對于客戶的承諾，維護項目和開發(fā)商的口碑在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)很關(guān)鍵，因為這個圈子特別小。二是促進入駐企業(yè)的發(fā)展，形成真正的產(chǎn)值和稅收，讓企業(yè)特別是中小企業(yè)真正感受到在這個區(qū)域可以獲得良性發(fā)展。三是促進房屋的升值，有利于擁有自持物業(yè)的開發(fā)商，物業(yè)如何升值取決于物業(yè)服務。四是了解企業(yè)需求，有利于后續(xù)項目的獲得和策劃，因為企業(yè)需求的變化往往比我們想的還要快，原來是一個廠房的辦公樓，現(xiàn)在可能需要研發(fā)，地產(chǎn)商就要做好準備?！?p>
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