?? 剛需置業(yè)的持續(xù)放量，首付比例和貸款利率仍然沒(méi)有明顯的政策傾斜，使得住宅銷量雖然呈現(xiàn)增長(zhǎng)之勢(shì)，但多數(shù)樓盤仍低位趨穩(wěn)。在行業(yè)政策走向愈漸清晰的背景下，房企尋求以價(jià)格為博弈核心下的“量?jī)r(jià)”平衡、棄危尋機(jī)成為了變局下行業(yè)的發(fā)展之道。

　　近期市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)似乎預(yù)示樓市回暖，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市的回暖僅表現(xiàn)在部分區(qū)域成交量的上升，很大程度上是開發(fā)商降價(jià)促銷“以價(jià)換量”換來(lái)的結(jié)果。

　　同時(shí)，剛需置業(yè)的持續(xù)放量，首付比例和貸款利率仍然沒(méi)有明顯的政策傾斜，使得住宅銷量雖然呈現(xiàn)增長(zhǎng)之勢(shì)，但多數(shù)樓盤仍低位趨穩(wěn)。

　　前不久，在由西安市住房保障和房屋管理局主辦的月度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)警分析會(huì)上，有專家表示，在行業(yè)政策走向愈漸清晰的背景下，房企也已逐步放棄等待政策松動(dòng)的“僥幸”心理，市場(chǎng)“降價(jià)跑量”頻現(xiàn)，房企尋求以價(jià)格為博弈核心下的“量?jī)r(jià)”平衡、棄危尋機(jī)成為了變局下行業(yè)的發(fā)展之道。

　　住宅供應(yīng)高位放量

　　商業(yè)物業(yè)銷量下滑明顯

　　“看了兩三個(gè)月的樓盤了，準(zhǔn)備近期出手購(gòu)置?！庇?jì)劃今年結(jié)婚的曹玉科告訴記者，由于對(duì)房地產(chǎn)后期走勢(shì)把握不明朗，態(tài)度從觀望也轉(zhuǎn)變至行動(dòng)，打算在城東一處樓盤實(shí)現(xiàn)自己的“居住夢(mèng)”。

　　在房企低價(jià)換量的刺激下，西安普通住宅交易量再創(chuàng)年度以來(lái)月銷售新高。隨著傳統(tǒng)的銷售旺季的到來(lái)，樓市促銷大戰(zhàn)也已拉開帷幕，尤其是在西安春季住博會(huì)、五一小長(zhǎng)假等時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，房企順勢(shì)推出了多種多樣的優(yōu)惠，贈(zèng)面積、打折、抽獎(jiǎng)、送旅游、零元首付、電商等，以吸引購(gòu)房者關(guān)注而取得一定成交。

　　剛需松動(dòng)下，低價(jià)走量已成為房企的共同選擇。剛需觀望心態(tài)漸融，而選擇“高性價(jià)比”樓盤已經(jīng)成為當(dāng)前以首置剛需為主導(dǎo)下市場(chǎng)的主流。

　　當(dāng)樓市促銷大戰(zhàn)“愈演愈烈”時(shí)，全市住宅銷量較3月呈現(xiàn)了較大的上漲。據(jù)了解，2012年4月，西安住宅市場(chǎng)銷售占比環(huán)比上漲12.1%，

　　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年4月，西安市商品房銷售面積共計(jì)84.46萬(wàn)平方米，較上月環(huán)比下滑4.87%，與去年同期相比增長(zhǎng)41.39%。從分物業(yè)銷售環(huán)比表現(xiàn)來(lái)看，寫字樓及住宅物業(yè)均有不同程度上揚(yáng)，而作為商業(yè)物業(yè)銷售則呈現(xiàn)明顯回落。

　　隨著“銀四”以及西安住博會(huì)這一傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，尤其是剛需置業(yè)松動(dòng)的背景下，房企紛紛推陳出新。西安普通住宅新批預(yù)售153.05萬(wàn)平方米，同比上年同期增長(zhǎng)44.2%，與上年度月均供應(yīng)量比超出61.3%?？傮w來(lái)看，西安住宅市場(chǎng)供應(yīng)依然處于高位放量的過(guò)程。

　　“隨著政策調(diào)控深化、剛需置業(yè)松動(dòng)，盡管房企進(jìn)退尤艱，但等待觀望只能讓趨緊的資金鏈更為趨緊，房企唯有迎難而上，加大針對(duì)剛需人群的房源供應(yīng)并輔以低價(jià)推市、讓利并舉，方有發(fā)展之機(jī)?！蔽靼彩蟹康禺a(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理李宇兵認(rèn)為。

　　住宅交易兩極分化

　　樓盤市場(chǎng)已現(xiàn)低價(jià)趨穩(wěn)之勢(shì)

　　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年4月，西安普通住宅成交均價(jià)6777元/平方米，環(huán)比上漲3.35%，同比上漲2.61%。

　　從成交價(jià)格增長(zhǎng)的原因方面進(jìn)行分析，本月主要受高價(jià)格樓盤成交比例大幅上漲拉動(dòng)直接相關(guān)，2月份西安經(jīng)適房比重占到23%，而3、4月份持續(xù)低于10%，而高價(jià)項(xiàng)目交易持續(xù)放量，帶動(dòng)整體成交價(jià)格上揚(yáng);西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為：隨著年初以來(lái)首置剛需的觀望釋放，帶動(dòng)樓市交易持續(xù)走高，而改善型需求也已呈現(xiàn)“入市抄底”的端倪，從4月高端住宅物業(yè)如中海國(guó)際社區(qū)·御湖公館、御湖一號(hào)、萬(wàn)科金域曲江、金地湖城大境交易量均呈現(xiàn)高位上揚(yáng)之勢(shì)。

　　但從目前西安樓盤市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，已開始呈現(xiàn)低價(jià)趨穩(wěn)之勢(shì)，從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的典型樓盤價(jià)格環(huán)比變動(dòng)分析，海臺(tái)北灣、東尚·蜂鳥、海印象城、天朗·大興郡、中海國(guó)際社區(qū)·御湖公館等以剛需為主力的中、高端項(xiàng)目，成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月平穩(wěn);而龍湖香醍國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科金域曲江等品質(zhì)住宅價(jià)格卻呈現(xiàn)出不同程度的價(jià)格上漲。

　　在西安，在今年以來(lái)首付比例、貸款利率未有明顯政策傾斜的背景下，剛需置業(yè)持續(xù)放量，4月住宅市場(chǎng)銷量再現(xiàn)增長(zhǎng)之勢(shì);同時(shí)市場(chǎng)主體樓盤已連續(xù)兩個(gè)月呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)之勢(shì)，在行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)深化影響的背景下，西安置業(yè)者購(gòu)房支出較2011年呈現(xiàn)明顯回落。

　　根據(jù)市政府公布的2011年西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：2011年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25981元，相比2010年的22244元，實(shí)際增長(zhǎng)10.6%（扣除物價(jià)因素）。

　　而從去年持續(xù)性的“三限”政策影響下，置業(yè)者購(gòu)房支出水平卻呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2012年4月西安平均單套住宅購(gòu)房款為70.28萬(wàn)元，較2011年個(gè)人平均單套住宅購(gòu)房支出減少了2.05%。居民購(gòu)房支出持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，購(gòu)房者置業(yè)成本支出卻呈現(xiàn)出下降之勢(shì)，這一市場(chǎng)表現(xiàn)的背景，是投資、改善需求受抑回落、首置剛需占據(jù)市場(chǎng)主體以及房企以價(jià)換量等市場(chǎng)深層次變局下的綜合反映。

　　自從中央明確表示堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松的態(tài)度后，投資、投機(jī)人群已被迫撤離住宅市場(chǎng);而隨著首套房利率降低、首付比例降低等利好，樓市剛需逐漸松動(dòng)。一方面，迫于婚房、首置等人群積極入市;另一方面，首次改善型的置業(yè)者也趁著優(yōu)惠紛紛出手。從4月西安樓市的銷售情況來(lái)看，除了適合剛需的高性價(jià)比中端房源大力成交之外，品質(zhì)化的高端住宅也呈現(xiàn)放量之勢(shì)。4月，西安住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)了兩極分化的銷售形勢(shì)。

　　伴隨著今年以來(lái)西安商品房月度供應(yīng)持續(xù)放量，而以剛需為主體的市場(chǎng)交易雖有上揚(yáng)，銷售增長(zhǎng)速度乏力，使得4月份以來(lái)市場(chǎng)各物業(yè)庫(kù)存量再度呈現(xiàn)“壘高”之勢(shì)。其中商品房整體庫(kù)存量環(huán)比增長(zhǎng)8.5%，住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)8.2%，而商業(yè)物業(yè)環(huán)比漲幅更達(dá)10.2%;對(duì)于已有項(xiàng)目運(yùn)作的房企而言，一方面需要加大供應(yīng)以迎合更多市場(chǎng)置業(yè)者選擇，以刺激銷售，但另一方面供大于求的格局持續(xù)擴(kuò)大，后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　由于受剛性需求釋放、成交相對(duì)前兩個(gè)月較為活躍的影響下，部分性價(jià)比較高的樓盤降價(jià)打折促銷優(yōu)惠力度減弱、買賣雙方議價(jià)的空間有所縮小，商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)了波動(dòng)。

　　或止?jié)q回落

　　理性制定價(jià)格策略

　　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)2010年發(fā)布的購(gòu)房者置業(yè)需求調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：改善型需求占比約為60%，投資性需求約占到10%，以自住及為子女等購(gòu)房需求占比約30%，在2011年的限購(gòu)政策影響下，改善性需求比例降至不足五成，投資人群逐步退市，而剛需觀望氛圍濃郁。

　　至2012年，2月以來(lái)從全國(guó)樓市至西安普遍呈現(xiàn)的銷售回暖，更多在于上年度需求集中性釋放，但從置業(yè)人群構(gòu)成分析，首置人群比例及規(guī)模有限，投資需求持續(xù)受限，而改善型需求僅靠刺激首套房需求難以有效推動(dòng)整體樓市的交易放量，作為前兩個(gè)月在部分城市出現(xiàn)的面對(duì)首置人群推出的8.5折利率優(yōu)惠目前已開始剎車，工行從5月開始全面將利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，而一線城市從4月份開始已經(jīng)呈現(xiàn)剛需放量勢(shì)頭減弱，樓市交易下滑。因此綜合來(lái)看，西安市場(chǎng)交易量且難以樂(lè)觀維持現(xiàn)有交易水平，尤其隨著天氣轉(zhuǎn)熱，傳統(tǒng)清淡期到來(lái)，西安樓市交易或?qū)⒊尸F(xiàn)止?jié)q回落之勢(shì)。

　　從目前西安樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出的首置剛需觀望釋放，改善型需求已有入市抄底的端倪，對(duì)于當(dāng)前樓市的銷售走高帶動(dòng)不遺余力，而部分房企也在此背景下在項(xiàng)目?jī)r(jià)格方面有上調(diào)之勢(shì)。但基于上面述及的樓市交易難有大幅起色，房企的冒然抬價(jià)只會(huì)讓已經(jīng)形成的剛需為主體的交易放量局面重回萎縮狀態(tài)，因此房企應(yīng)理性訂價(jià)，避免剛需受挫后樓市整體重回萎靡。綜合權(quán)衡，穩(wěn)，是當(dāng)前樓市應(yīng)對(duì)政策、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)的最佳狀態(tài)。

　　有業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的要求自己心里都有譜，但是如何選擇，選擇什么樣的產(chǎn)品，這是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，房子作為商品來(lái)交易，要有它的性能。

　　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心總監(jiān)任和表示，性價(jià)比是日常生活中常提到的一個(gè)詞匯，地段、社區(qū)配套、包括醫(yī)療、教育等資源，都是購(gòu)房者需要全方位考慮的因素。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，不難發(fā)現(xiàn)有一個(gè)性價(jià)比。作為一個(gè)大型的商品，性價(jià)比也是重要的。購(gòu)房者需要從樓盤性能方面，關(guān)注的因素是比較多的，從區(qū)域整體的配套和區(qū)域的發(fā)展前景看開發(fā)商的實(shí)力、設(shè)施的配套等等，通過(guò)對(duì)這些的考慮，也對(duì)購(gòu)房者選房有價(jià)格上的要求。

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