愛華網(wǎng)【鄒嘯鳴以下文章很有見解，對政府官員的計劃經(jīng)濟性質(zhì)的言論進(jìn)行了有力駁斥。中國城市房價問題的關(guān)鍵在于努力提高住房的有效供給，而對有效供給具有阻礙作用的各種政策，則導(dǎo)致了供給不能有效應(yīng)對需求的短缺從而引起房價的不斷上漲。在鄒先生下文中特別指出了投機的正面作用，認(rèn)為投機有利于增加住房的供給。這個問題值得商榷。投機確實有利于房產(chǎn)商，因而使他們對增加供給沒有后顧之憂。但另一方面，投機則放大了住房的價格，使住房價格更加容易上漲。如果我們作一個假設(shè)：沒有進(jìn)行投機的中間商，由最終消費者與房產(chǎn)商直接交易，則最終消費者可以以較低價格獲得住房，因為這畢竟免去了中間人的利益。在此，我們假設(shè)最終消費者與投機者對房產(chǎn)商進(jìn)行供給行為的促進(jìn)作用是相同的，于是，投機者就成為多余的甚至有害的因素。如果情況不是這樣，即最終消費者對房產(chǎn)商的供給促進(jìn)作用不如投機者，那么投機者的作用則是可取的。但是，投機者對住房供給的促進(jìn)作用與其提高房價的程度相比，正、反作用誰更大呢？如果投機者對住房供給的促進(jìn)作用比最終消費者的作用大1倍，但他卻使價格上漲1倍，那么這顯然得不償失。如果投機者對住房供給的促進(jìn)作用只與最終消費者持平或者略大于消費者，那么投機者同樣是多余的。而現(xiàn)實是，大多數(shù)投機者同樣是向銀行按揭貸款來炒賣住房的，這與最終消費者沒有太大差別。投機者所做的事情，最終消費者同樣可以做。這樣，投機者就只是多余的甚至有害的因素了，需要加以適當(dāng)形式的抑制。當(dāng)然，這種抑制不能導(dǎo)致住房供給的減少，否則同樣得不償失。城市住房建設(shè)如果能夠借鑒農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房建設(shè)方式，即農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房建設(shè)是一種住房戶自助建房行為，它不需要通過房地產(chǎn)開發(fā)商，即農(nóng)民的住房不是商品（或者不完全是商品），而是自給自足的自我供給的物品。這樣就盡可能減去了各種成本費用，從而使住房價格盡可能最低。而這種建房模式在城市卻越來越不可能，因為城市的復(fù)雜性使其受到更嚴(yán)重的政府管制，這種管制有利于房地產(chǎn)開發(fā)商獲得高額壟斷利益，同時也損害了廣大住房消費者的利益。如果政府希望房價能夠下降到較低水平，那么就應(yīng)該創(chuàng)造必要條件讓這種農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建房模式能夠在城市里得到一定程度的實現(xiàn)。---黃煥金】
"專家"越忙 房價越漲?
作者：鄒嘯鳴2006年5月23日 中央電視臺《經(jīng)濟信息聯(lián)播》5月20日播出"建設(shè)部官員稱房地產(chǎn)市場存在四大問題"，指出：一、少數(shù)大城市房價上漲過快；二、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，16個重點城市新建商品房套均建筑面積高于120平方米，套型、價格結(jié)構(gòu)問題和區(qū)域性結(jié)構(gòu)問題與普通居民家庭的合理住房需求不相適應(yīng)；三、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂,虛假宣傳、囤積土地、捂盤惜售問題不同程度存在；四、一些中心城市外來人員購房比例較大。該官員的判斷，不知道是代表建設(shè)部呢還是代表他自己。作為一個公民，我有權(quán)追問他幾個問題： 1、你認(rèn)為房產(chǎn)價格"正常的"、"合理的"上漲速度是多少？房產(chǎn)一年上漲10%"不合理"，那么股票一天上漲10%是否合理？
2、該官員自己住的房子，面積多大？符合什么標(biāo)準(zhǔn)的"合理結(jié)構(gòu)"？老百姓的"資格"難道就只能住120平方米以下的小房子？誰規(guī)定的？建設(shè)部？ 3、捂盤惜售問題用的著你建設(shè)部的官員來"擔(dān)憂"嗎？如果他"捂盤惜售"導(dǎo)致他賺錢，你是否準(zhǔn)備將他繩之以法？法律依據(jù)是什么？如果他"捂盤惜售"導(dǎo)致他虧損，建設(shè)部是否準(zhǔn)備進(jìn)行補貼？ 4、中華人民共和國的法律，那條規(guī)定了不允許"該城市"以外的人購房？ 更簡單地說一條：自從1998年實施房改政策以來，中國的城市人均居住面積大幅度上升。而導(dǎo)致城市居民住房改善的原因，是房產(chǎn)商為了牟利而生產(chǎn)出來的。這與其他任何行業(yè)的老板滿足人民日益增長的需求的過程一模一樣。其中，沒有一套房子是由"建設(shè)部"的官員建設(shè)出來的。 相反，建設(shè)部及其他幾個部委等連續(xù)幾年出臺的所謂"組合拳"，雖然輿論認(rèn)為"不成功"，理由是房價漲勢依舊。我卻認(rèn)為非常成功，只要你從參與"組合拳"的各利益集團的角度看問題。非常明顯的是：調(diào)控風(fēng)聲越緊，房價漲勢越?jīng)啊Ｖ匾氖牵@也是符合經(jīng)濟學(xué)邏輯的結(jié)果。 自從98年房改制度以來，房屋需求的增長來自以下幾個方面：1、城市中那些沒有享受到房改福利的年輕人需要結(jié)婚，這批人將越來越多；2、中國正在經(jīng)歷一個從農(nóng)業(yè)大國向工業(yè)大國轉(zhuǎn)化的歷史時期。1億多農(nóng)民工涌入城市打工后，必然需要住下來，而建設(shè)部從來沒有規(guī)劃過任何一套房子給他們；3、大學(xué)生畢業(yè)后，農(nóng)村幾乎找不到能彌補他們所支付的昂貴的學(xué)費的工作，都只能在城市工作和買房；4、原先習(xí)慣視三代同堂為幸福的家庭，現(xiàn)在趨向收入和風(fēng)險自擔(dān)以減少矛盾；5、原先習(xí)慣人均居住面積較小，現(xiàn)在習(xí)慣與此相反；6、原先將資產(chǎn)投資于股票，現(xiàn)在眼紅房產(chǎn)價格上升而加入了購房大軍；7、來自國外的購買力；8、小城市的貪官準(zhǔn)備以后居住到大城市去。9、房價上升以后，地方政府各機構(gòu)動用財政補貼，大建作為福利的"集資房"，按級別分配給官員和下屬。 來自需求者之間的競爭是導(dǎo)致房價上升的主要因素。因為他們各自努力的結(jié)果是共同將需求曲線向右移動。而來自供給者之間的競爭則是導(dǎo)致房價下跌的主要因素。因為他們各自努力的結(jié)果也是共同將供應(yīng)線向右移動。政府這個第三者則從中漁利，獲得稅收、土地差價以及銀行利息收益。供求交易越旺，第三者收獲越豐。 目前輿論強烈譴責(zé)房產(chǎn)"投機"包含了太重的誤解。其實房產(chǎn)投機對增加房屋供給有效。經(jīng)濟邏輯是：投機者將自己的錢購買了房子，房產(chǎn)商才能收回資金用于新樓盤開發(fā)。而投機者則承擔(dān)了房子出售的風(fēng)險。如果租金更令他滿意他就選擇出租。投機者越多，風(fēng)險越分散，房產(chǎn)商開發(fā)新樓盤的速率越高。如果他們受到的打擊越烈，房價越容易上升。因為相當(dāng)于增加供給的努力受到打擊。 除了房產(chǎn)商之間的競爭越來越烈并將房子越造越高的行為符合"將供應(yīng)線往右移"的標(biāo)準(zhǔn)以外，國土局嚴(yán)控土地供應(yīng)的規(guī)模、地方政府壟斷土地供應(yīng)利益、中央銀行提高房貸利率、稅務(wù)局提高稅率等措施，都是在努力將房產(chǎn)商的"將供應(yīng)線往右移"的努力往左拉。這全部都是提升供應(yīng)成本的措施，也都是導(dǎo)致房產(chǎn)價格趨高的扎實措施。如果官員們真是希望達(dá)到所謂的"抑制房價"的目標(biāo)，則應(yīng)該將努力方向掉轉(zhuǎn)。他們不應(yīng)該對交易進(jìn)行處罰性"增費"，而應(yīng)該進(jìn)行獎勵"減費"。 在所有這些需求之中，從政治角度值得打擊的，無非是貪官購房和得到補貼的"集資購房"。二者都屬于權(quán)力轉(zhuǎn)換成財富的貫常手段，這兩個層面都與房產(chǎn)商的行為無關(guān)，只要權(quán)力沒有得到足夠的監(jiān)督，只要沒卡斷權(quán)力調(diào)動資源向內(nèi)部人配置的紐帶，將來通貨膨脹的話他們還可以給自己發(fā)黃金。 那種號召老百姓"不買房運動"的學(xué)者最幽默。如果你真聽了他的，美麗的姑娘將會成為了別人的新娘。雖然他的預(yù)測從來就沒有正確過一次，但并不妨礙這種經(jīng)濟學(xué)教授用道德語言來忽悠房產(chǎn)政策。將來房價繼續(xù)上升，他也不準(zhǔn)備彌補他的好學(xué)生任何"預(yù)期錯誤"的損失。那些"增費、增稅、增息"的餿主意都與這類專家有關(guān)。 冀希望于房產(chǎn)商虧損來增加房產(chǎn)供給是違背經(jīng)濟學(xué)邏輯的。冀希望于政府機構(gòu)少收點利息和稅、費，也是幼稚的，除非你能讓貓不吃腥。或者是貓食的供應(yīng)不由貓自己控制。 只有供給增加才能改善人們的居住條件，只有供給增加才能減緩房價上升的速率甚至使房價下跌。房產(chǎn)商和投機商為此作出了他們的貢獻(xiàn)。政府可以為降低房價作的貢獻(xiàn)是：拓寬政策，將眼光放到農(nóng)村去，讓農(nóng)村的住房可以市場化。實現(xiàn)的前提是：農(nóng)村的土地私有化。否則購房款又將落入貪官的懷抱。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/347530.html
