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??????? 汶川地震發(fā)生后，全國人民的精力都投入到了賑災善后工作上，雖然救援工作仍舊緊張有序的進行，但有一個重要而棘手的問題也同時在困擾著人們，那就是在震災中損毀的房屋的按揭貸款者是否還繼續(xù)履行償還銀行貸款的義務？

?????? 地震中房產(chǎn)損失誰來承擔？這個問題非常重要，因為它關系到幸存者的切身利益，處理不好，無疑是給災民的生活又來一次雪上加霜甚至毀了他們未來，更重要的是可能讓災民產(chǎn)生一種誤解：我們的房子沒了，難道活著就是繼續(xù)當牛馬給銀行還錢嗎？如此這般真是生不如死。

?????? 在分析震中損壞房屋的責任承擔問題上，我們首先把房產(chǎn)分一下類：

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?????? 一??非商品房。災民震前居住房屋屬于祖?zhèn)?，自建房屋的，因為沒有銀行借貸關系，損失責任明確，即損失該有房主自己承擔，但考慮到是百年不遇的震災，住戶未來的房屋重建費用應該有社會捐款，政府補助和住戶自有的銀行存款共同承擔。對于沒有存款的災民，自身承擔的那部分費用可以由銀行給予無擔保的信貸支持。

????? ?二??無住房戶。即那些靠租房生活的災民。善后安置參照第一條。

????? ?三 商品房。災區(qū)住戶震前居住的房屋屬于從市場上購買的商品房的，又分兩種情況：

?????????? 1.房款已經(jīng)在震前繳納完畢的，房屋重建費用參照上述第一類情況。

???????????2.房款震前仍處于還貸過程中的住戶，在房屋損毀的情況下是否繼續(xù)償還銀行貸款呢？這是整個問題的難點和重點。

?????? 地震是不可抗力的外來災難，災民按揭貸款的房子沒有了，但借貸關系仍然存在，因為合同屬于精神范疇，精神不滅嘛。正是因為借貸關系不滅原理，很多專家都認為災民仍需承擔償還銀行的義務；同時也有另一部分專家認為，對于不可抗力災害，應由銀行、貸款人和包括政府在內(nèi)的第三者同擔。律師認為保險公司也應列入賠付者之內(nèi)?！鴦赵喊l(fā)展研究中心銀行研究室副主任吳慶也撰文表示，銀行應當基于商業(yè)規(guī)則對有關的債務做延期或減免處理，政府也可出臺相應政策給受災住戶以適當財政補貼，或替代住戶償還部分貸款，因為“動態(tài)的看，銀行可能從此次災難中受到一些損失，但亦可在參與事后的災后重建中獲得發(fā)展”。

?????? 商品房的誕生來源于改革造就的由政府，開發(fā)商，銀行三者連手組建的利益鐵三角集團策劃的共富項目。他們是商品房的最大受益者理應承擔房貸損失的責任。按揭貸款不同于現(xiàn)款購房，現(xiàn)款購房是一次性支付完畢，房產(chǎn)交易瞬時完成，其后果一切有購房人承擔。但是按揭貸款就復雜多了，按揭貸款的本質(zhì)是一種預付首付款的房屋租賃關系，這種租賃關系要求住戶每月交納“房租”，連續(xù)交納10年或者15年以上，房產(chǎn)歸租房人所有這么一種特殊租賃關系。當我們把按揭貸款轉化為租賃關系的時候，會發(fā)現(xiàn)問題簡單多了。生活常理告訴我們，租房人（購房戶）繼續(xù)交納“房租”（貸款）的前提是自己必須住在房東（銀行）提供的房子里，如果房子沒了，租房戶當然不會交納房租了。當?shù)卣鸢逊孔诱鹚哪且凰查g，這個特殊的租賃合同實際上已經(jīng)宣布無效了。至此，災民不必繼續(xù)交納房租還款，銀行也不能繼續(xù)追繳房租逼債。哪么在這場地震中誰受損失了呢？畢竟房子塌了啊。

???????首先，靠按揭貸款買房的住戶損失的是“首付金”和以后償還的貸款；銀行損失的是剩下的貸款余額。哪么銀行該不該承擔余下的貸款余額呢？應該！因為銀行為購房者提供按揭貸款的目的是為了盈利，提供貸款是一種投資和投機。是投機就必然伴隨著風險，雖然地震幾乎百年不遇，但一旦遇到也要自認倒霉。房主是抵押貸款，只要房主放棄產(chǎn)權就不需要承擔償還責任了，那一片廢墟歸銀行所有。

?????? 其次，房產(chǎn)開發(fā)商也不能抽身置外，開發(fā)商雖然把房子賣給了購房戶，但這個交易并沒有完成，而是通過銀行把這個交易在時空中展開了，銀行是開發(fā)商和購房戶之間的交易鏈接人也是利益均沾者。三者之間的關系是彼此粘結的，整個購房合同的客觀標的物是商品房，一切皆以商品房的存在為前提條件。如果商品房不存在了（并非購房戶故意拆掉房子），貸款買賣合同也隨之同時湮滅。至于房產(chǎn)商應該承擔多少，那是它和銀行的官司。

????? ?最后需要說明的是，在按揭貸款合同中，房主在地震中遇難的自然免除債務關系，這個債務不能繼續(xù)由其孤兒承擔；在地震中生存的房主因房子的湮滅，按揭貸款合同也自然終止，理由分析如上。

?????? 通過上述分析，我們認為在此次地震災害中的房屋損失應該有銀行、政府，開發(fā)商，保險公司，社會承擔，貸款人損失的是首付金和償還的金額。當然在這場地震中損失最大的是一次性付款買房或者按揭貸款完成了的人，損失最小的自然是那些靠租房生活的人。可見在某些時候，租房的確比買房劃算?？傊?，利益鐵三角集團應該承擔這次地震造成的房貸損失的大部分責任。

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?????? 分析完了按揭貸款的糾紛，我們再簡單的討論一下如何進行房屋重建。

?????? 災區(qū)重建政府應該拋棄開發(fā)商，無償提供土地，在保證建筑質(zhì)量的情況下實行竟標，誰的價格低就讓誰干，政府要么以建筑成本價格銷售，要么無償給每家災民提供一套住房（非過度安置房），此次災區(qū)重建屬于人道主義的救援，政府不能贏利。如果仍舊收取土地出讓金，實際上是把社會捐助的善款流入到了政府的腰包。

????? 政府為每家災民免費提供一套住房道理說的通了嗎？筆者以為是可以的。因為國家有這個經(jīng)濟實力，每年的財政收入高達5萬億元，再加上各個省市的對口支援建設是完全沒問題的。我們設身處地的想一下，沒地震的人尚需按揭10年以上才能勉強買套房子，有的甚至以舉家之力透支未來幸福的代價而變成房奴，這些還是在他們有著收入來源的情況下。災區(qū)人民在自身財產(chǎn)遭受嚴重損失時又沒有了收入來源無處上班，你讓他們?nèi)绾蝺斶€貸款？災區(qū)建設需要5年以上才能慢慢恢復元氣。

??????? 對于一切在地震中生存下來的幸存者政府應該借此契機實行一刀切，對每個家庭單元（雖然已經(jīng)支離破碎）以成本價分配一套房子。對于仍不愿買房子的人，政府還要建一批經(jīng)濟適用房出租給他們。

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