第三章 地產(chǎn)與城市經(jīng)營

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與城市經(jīng)營發(fā)展相互制約、相互推動。即“雙向互促共進關(guān)系”。在城市經(jīng)營發(fā)展過程中，要形成一個布局合理、分區(qū)功能協(xié)調(diào)、環(huán)境優(yōu)美、社會經(jīng)濟發(fā)展迅速、生態(tài)趨優(yōu)的健康城市，必須在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，通過舊區(qū)改造、新區(qū)建設(shè)、環(huán)境整治、布局調(diào)整、功能分區(qū)等手段不斷增加外部經(jīng)濟，抑制或轉(zhuǎn)化外部不經(jīng)濟。（王克忠《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教程》）因此，要想使房地產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)性、支柱性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，就必須重視房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與城市經(jīng)營的相互關(guān)系和地位。

第一節(jié)　地產(chǎn)必須經(jīng)營

一、地產(chǎn)只有通過交換才能實現(xiàn)價值最大化

首先，地產(chǎn)要借助房產(chǎn)的價值表現(xiàn)出來，而房產(chǎn)作為商品，其價值除了利潤和建造房屋而消耗和支出的建筑及設(shè)備安裝工程費用（含人工費、材料費、施工機械使用費、施工管理費等）、設(shè)備及工具、器具購置費用以及勘察設(shè)計費、施工機構(gòu)遷移費等其他費用項目外，還包括并非轉(zhuǎn)化和凝固到房屋商品中但要借助房屋價值表現(xiàn)出來的土地的價值（包括土地征用費、土地使用權(quán)出讓金、青苗補償費等）。（董藩《房地產(chǎn)經(jīng)濟概說》）

其次，“在社會主義條件下，住宅商品的使用價值和價值仍然存在著矛盾。住宅消費者需要的是住宅的使用價值，而住宅的生產(chǎn)者關(guān)心的是實現(xiàn)住宅的價值。這種矛盾在客觀上要求住宅實行商品交換才能解決?！?/p>

最后，地產(chǎn)在計劃經(jīng)濟時期只體現(xiàn)了其資產(chǎn)和使用價值的一面，而真正實現(xiàn)地產(chǎn)價值最大化的途徑只能是通過市場交換來實現(xiàn)。

二、地產(chǎn)只有負債經(jīng)營才能取得規(guī)模效益最大化

首先，房地產(chǎn)決不僅僅是一個重大的宏觀經(jīng)濟問題，也決不僅僅是一個微觀企業(yè)運營行為問題，房地產(chǎn)其實與我們每一個人的生活有著廣泛而密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)與我們?nèi)祟惖娜可顝淖畛跫壍奈镔|(zhì)生活到最精微的精神生活都發(fā)生聯(lián)系。（金樂《理念狂飄》）

其次，房地產(chǎn)具有其自身特點：一是其產(chǎn)品價格額大，需要大量資金；二是開發(fā)建設(shè)周期長，使用消費周期更長，會占用大量資金；三是房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，是取得貸款的最佳擔(dān)保物；四是房地產(chǎn)既能保值又有巨大的升值潛力。前兩條說明了僅靠自有資金搞房地產(chǎn)投資是難以取得規(guī)模經(jīng)營效益的，當(dāng)然也難于使其迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，從而客觀上提出了利用金融資金的可能性。

上述的聯(lián)系性和可能性告訴我們進行房地產(chǎn)投資必須實行負債經(jīng)營，即運用金融杠桿，用比較少的自有資金，控制巨額資金，少則百萬，多則千萬、上億甚至更多。使用金融杠桿可能獲得多重好處：一是利用他人資金投資獲取收益的好處；二是擴大經(jīng)營規(guī)模獲得規(guī)模效益的好處；三是利息在稅前扣除，等于享受了免稅優(yōu)惠的好處。（王克忠《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教程》）

三、地產(chǎn)的經(jīng)營難度與收益成正相關(guān)

市場經(jīng)濟的核心特征就是風(fēng)險與收益成正相關(guān)，這一點在地產(chǎn)方面表現(xiàn)得最為突出，因為，房地產(chǎn)經(jīng)營與一般商品經(jīng)營相比，難度特別大，這主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

首先，復(fù)雜的價值實現(xiàn)構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)營的難度。一般商品價值的形成和實現(xiàn)是一次性的。如工廠在生產(chǎn)過程中所形成的價值，通過商業(yè)渠道銷售出去，轉(zhuǎn)化為貨幣，商品的價值就實現(xiàn)了。而房地產(chǎn)價值的形成和實現(xiàn)，與一般商品相比則有很大的不同。從房地產(chǎn)價值形成的角度分析，資金（包括物化勞動和活勞動）投入是多環(huán)節(jié)的，即從生產(chǎn)（開發(fā)）到流通（營銷）、消費（使用）過程，可以多環(huán)節(jié)地投入，從而形成價值高，并具有延續(xù)性和增值性。從房地產(chǎn)價值實現(xiàn)的角度來分析，它將是先期性、多樣性和逐步性的統(tǒng)一，即房地產(chǎn)商品既可以一次性出售實現(xiàn)價值；也可以用預(yù)售的形式，在使用價值未完全形成前就先期實現(xiàn)其價值；也可以采用出租的方式，分期分批實現(xiàn)價值；甚至還可以用信托形式實現(xiàn)其影子價格。由于房地產(chǎn)所形成的價值高，并具有延續(xù)性和增值性，再加上房地產(chǎn)價值的實現(xiàn)是先期性、多樣性和逐步性的統(tǒng)一，從而大大增加了房地產(chǎn)經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)營是具有很大風(fēng)險的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，投入資金大，產(chǎn)出周期長，環(huán)節(jié)多，在全部產(chǎn)出過程中只要有一個環(huán)節(jié)發(fā)生障礙，就會影響整個經(jīng)營活動的正常運行。如在征地、拆遷中，若遇到一個“釘子戶”的糾纏，不僅會延誤整個房地產(chǎn)開發(fā)進程，而且有可能因此而喪失良好的營銷機遇，導(dǎo)致商品房積壓，賣不出去，或不得不大幅度降價出售等等。因為房地產(chǎn)經(jīng)營效益的高低，除了取決于生產(chǎn)（開發(fā)）過程和流通（營銷）過程等內(nèi)在因素之外，同時還要受社會政治、經(jīng)濟、消費心理建設(shè)等各種外在因素的影響，從而使房地產(chǎn)經(jīng)營比一般商品經(jīng)營具有更大的風(fēng)險性。（王克忠《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教程》）

第二節(jié) 樹立經(jīng)營城市地產(chǎn)的理念

經(jīng)營土地的關(guān)鍵在于從城市管理者向城市經(jīng)營者轉(zhuǎn)變，特別是樹立了對城市土地資源進行盤活和經(jīng)營的理念（靳綏東《不斷探索經(jīng)營城市土地規(guī)律》）。因此，經(jīng)營城市土地的關(guān)鍵是要首先樹立“經(jīng)營城市地產(chǎn)”的理念。

一、經(jīng)營城市地產(chǎn)的目的

經(jīng)營城市地產(chǎn)，就是按照市場經(jīng)濟規(guī)律，釋放城市地產(chǎn)資產(chǎn)的巨大潛能，通過城市地產(chǎn)資產(chǎn)不斷增值，最終達到城市不斷增值的目的。

第一，所謂“經(jīng)營城市”，是目前國際上比較通行的城市土地、規(guī)劃與建設(shè)和管理的一種理論和實踐模式。這種模式是要求城市決策者站在更高、更遠、更新、更實的角度，以城市發(fā)展、社會進步、人民物質(zhì)文化生活水平的提高為目的。

第二，以業(yè)主管理的身份將城區(qū)的土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公用服務(wù)設(shè)施等資產(chǎn)、資本推向市場，滾動經(jīng)營，達到為城市發(fā)展源源不斷提供資金的目的。

第三，“經(jīng)營城市”是城市建設(shè)的市場化行為。在實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中，搞好國土資源管理必須站在戰(zhàn)略的高度上，把國土資產(chǎn)管理與“經(jīng)營城市”發(fā)展戰(zhàn)略緊密聯(lián)系在一起，達到既強化土地資產(chǎn)管理，又經(jīng)營好城市的目的。

二、經(jīng)營城市地產(chǎn)的內(nèi)容

經(jīng)營城市地產(chǎn)主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：第一，樹立經(jīng)營理念；第二，它是資產(chǎn)的經(jīng)營，即實現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值；第三，它是政府的經(jīng)營，即政府行為；第四，是集約經(jīng)營。即實現(xiàn)粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)。

三、經(jīng)營城市地產(chǎn)的注意要點

城市土地既是城市經(jīng)濟運行的載體，也是最大的存量資產(chǎn)。土地是寶貴的不可再生的自然資源和重要的生產(chǎn)資料。土地作為三大生產(chǎn)要素之一，在社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中起著基礎(chǔ)性、決定性作用。因此，要堅持可持續(xù)發(fā)展原則，實現(xiàn)政府對土地市場的高度壟斷，建立和健全土地收購儲備運作機制，進一步盤活國有土地資產(chǎn)，加快城市土地經(jīng)營進程，科學(xué)、高效、集約利用土地，提高土地整體效益，運作經(jīng)營好巨額的國有土地資產(chǎn)，使城市土地作為最大的資產(chǎn)得到充分的發(fā)揮。實現(xiàn)城市經(jīng)濟發(fā)展與土地資產(chǎn)收益的良性互動和相互促進，加快城市化建設(shè)步伐。

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