愛華網(wǎng)???? 在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域小有名氣的廣東海印股份集團(tuán)有限公司（000861.SZ，以下簡(jiǎn)稱“海印股份”） 原本是一家主要從事炭黑、高嶺土系列產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售等的化工企業(yè)。5月3日晚間，海印股份公告，公司擬將持有的茂名環(huán)星炭黑有限公司（下稱“環(huán)星炭黑”）100%股權(quán)及其債權(quán)，與公司控股股東海印集團(tuán)持有的廣州總統(tǒng)大酒店有限公司（下稱“總統(tǒng)大酒店”）100%股權(quán)及其債權(quán)進(jìn)行置換。不過，雖然剝離的是包袱，但置入的酒店業(yè)務(wù)去年凈利潤(rùn)虧損額超過300萬(wàn)元，且這次置入的價(jià)格更是約為其凈資產(chǎn)賬面值的3倍。有剛卸下包袱，又接手燙手山芋之嫌。 “我們?cè)谥脫Q公告中已經(jīng)列明。這也不能只看置換價(jià)格的，總統(tǒng)大酒店周邊的寫字樓售價(jià)已超過4萬(wàn)元/平方米，我們這次置入的價(jià)格折算后是1.6萬(wàn)元/平方米，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)。這次大股東做出了讓步和盈利承諾，是對(duì)我們的支持，未來酒店業(yè)將成為我們的單獨(dú)業(yè)態(tài)，這也是避免未來同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的需要?！焙Ｓ」煞葑C券部?jī)?nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 炭黑虧損拖累業(yè)績(jī) 2003年，海印集團(tuán)買殼茂名永業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司（下稱“茂名永業(yè)”），茂名永業(yè)是一家主要從事炭黑、高嶺土系列產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售等的化工企業(yè)，其后茂名永業(yè)更名為海印股份。 海印集團(tuán)當(dāng)家人邵建明當(dāng)時(shí)稱，海印集團(tuán)入主后的下一步工作，將集中對(duì)茂名永業(yè)的主業(yè)進(jìn)行全面調(diào)整，主要發(fā)展高嶺土和專業(yè)物流這兩方面的業(yè)務(wù)。不過，這些年來，海印集團(tuán)對(duì)這兩塊業(yè)務(wù)卻幾乎按兵不動(dòng)。直到2007年，海印集團(tuán)注入多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，海印股份變身商業(yè)地產(chǎn)大鱷。 之后的2008年，海印股份成立了環(huán)星炭黑，全部承接海印股份的炭黑業(yè)務(wù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。2010年開始，又開始瘋狂復(fù)興高嶺土業(yè)務(wù)，但2011年高嶺土盈利驟降97.2%。海印股份發(fā)布的年報(bào)顯示，2012年，高嶺土終于逆襲，高嶺土業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入近3億元，占公司總體主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的14.19%；凈利潤(rùn)為396.18萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)358.18%。相比之下，炭黑業(yè)務(wù)的成績(jī)卻顯得寒磣，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為38238.88萬(wàn)元，占公司總體主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的18.34%；凈利潤(rùn)為-3.46萬(wàn)元。而炭黑業(yè)務(wù)的虧損，更是拖累海印股份的業(yè)績(jī)，今年一季度，海印股份凈利潤(rùn)下降35.07%。 “我們一直是想剝離炭黑業(yè)務(wù)，但是并不選擇外售而是和大股東置換的原因是，外售議價(jià)能力不足，會(huì)遠(yuǎn)低于大股東給出的價(jià)格。”海印股份證券部上述人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 接待費(fèi)過高導(dǎo)致酒店虧損 這次海印股份的置出資產(chǎn)為其持有的環(huán)星炭黑100%股權(quán)及其債權(quán)，凈資產(chǎn)評(píng)估值為24428.37 萬(wàn)元，本次交易環(huán)星炭黑100%股權(quán)以上述評(píng)估值作價(jià)，海印股份對(duì)環(huán)星炭黑債權(quán)為4496.75 萬(wàn)元；置入資產(chǎn)為海印集團(tuán)持有的總統(tǒng)大酒店100%股權(quán)及其債權(quán)，其中總統(tǒng)大酒店的凈資產(chǎn)評(píng)估值為11508.75 萬(wàn)元，本次交易總統(tǒng)大酒店100%股權(quán)作價(jià)11000.00萬(wàn)元，海印集團(tuán)對(duì)總統(tǒng)大酒店的債權(quán)為16196.29 萬(wàn)元。 “海印集團(tuán)為表示誠(chéng)意，將總統(tǒng)大酒店的置換價(jià)格在評(píng)估價(jià)格基礎(chǔ)上減少了508.75 萬(wàn)元?！辟Y產(chǎn)置換公告如是表述稱。海印集團(tuán)在這次置換中表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)恼\(chéng)意，甚至做出了承諾：總統(tǒng)大酒店2013-2015年凈利潤(rùn)如未能達(dá)到600.00萬(wàn)、720.00萬(wàn)、864.00萬(wàn)元，差額將由海印集團(tuán)補(bǔ)齊。這就意味著，2013年，總統(tǒng)大酒店的凈利潤(rùn)增幅要達(dá)到約300%。 值得一提的是，總統(tǒng)大酒店之前就一直委托給海印股份經(jīng)營(yíng)，但業(yè)績(jī)卻不佳，這次評(píng)估更是增值了近3倍?？偨y(tǒng)大酒店審計(jì)后的總資產(chǎn)價(jià)值為1億元，總負(fù)債為1.67億元，凈資產(chǎn)為-6675.8萬(wàn)元。但評(píng)估后，總統(tǒng)大酒店的總資產(chǎn)變成了2.82億元，總負(fù)債仍為1.67億元，凈資產(chǎn)變?yōu)?.15億元，增值達(dá)272.39%。 而該酒店盡管位于天河區(qū)繁華商圈，毗鄰天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)，占盡地利，但是長(zhǎng)期業(yè)績(jī)不濟(jì)?？偨y(tǒng)大酒店的營(yíng)業(yè)收入從2010-2012年間基本維持在4000萬(wàn)元左右，凈利潤(rùn)分別為-303萬(wàn)元、247萬(wàn)元、-313萬(wàn)元。不過，營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用卻持續(xù)高企，以2012年為例，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約4299萬(wàn)元，但營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用分別已達(dá)1749萬(wàn)元、1981萬(wàn)元和47萬(wàn)元，巨額支出最終導(dǎo)致了虧損。 事實(shí)上，總統(tǒng)大酒店讓人詬病的是其管理模式。早在2010年3月5日，海印集團(tuán)就與海印股份簽訂了《股權(quán)托管協(xié)議》，總統(tǒng)大酒店的股權(quán)一直是委托海印股份經(jīng)營(yíng)。但是海印集團(tuán)卻將總統(tǒng)大酒店作為唯一的接待場(chǎng)所，由此產(chǎn)生的業(yè)務(wù)接待費(fèi)用和其他社會(huì)接待費(fèi)用均由總統(tǒng)大酒店承擔(dān)，導(dǎo)致了其銷售費(fèi)用率（40.68%）和管理費(fèi)用率（46.07%）明顯高于酒店類上市公司。海印股份證券部向時(shí)代周報(bào)記者表示：“總統(tǒng)大酒店的業(yè)績(jī)是有波動(dòng)，但主要是承擔(dān)大股東以往接待費(fèi)用所致。我們?nèi)〉梦飿I(yè)之后，會(huì)區(qū)分該類費(fèi)用，加強(qiáng)優(yōu)化和管理。大股東做出的盈利承諾也是我們的目標(biāo)。置換成功后，總統(tǒng)大酒店將成為我們第一個(gè)開業(yè)酒店，酒店業(yè)將成為單獨(dú)業(yè)態(tài)?！?p>
前三季業(yè)績(jī)將承壓 目前，商業(yè)物業(yè)的收入在海印股份的業(yè)績(jī)中仍獨(dú)占鰲頭。去年，海印股份商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為14億元，占公司總體主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的67.17%；凈利潤(rùn)為4.3億元，占公司總體凈利潤(rùn)的99.09%。海印股份以往以“租入—租出—盈利”的輕資產(chǎn)模式為主，如今已采取輕重資產(chǎn)并舉的發(fā)展，并已跨省布局。 2012年4月，番禺又一城二期奧特萊斯開業(yè)。去年6月，海印股份運(yùn)作上海周浦項(xiàng)目，不過采取的是一貫的輕資產(chǎn)模式。去年底，海印股份以3.5億元取得茂名三宗地，發(fā)展住宅項(xiàng)目，今年3月22日已成立子公司負(fù)責(zé)開發(fā)管理。 從現(xiàn)有儲(chǔ)備和開發(fā)項(xiàng)目的具體進(jìn)展來看，海印股份前三季結(jié)算項(xiàng)目鮮少，直接影響其業(yè)績(jī)。業(yè)內(nèi)分析，由于項(xiàng)目銜接不夠連貫，其前三季業(yè)績(jī)將承壓?！?013年公司的地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算主體―大旺又一城，目前仍處于預(yù)售階段，預(yù)計(jì)其地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算要到2013年Q4。故公司2013年前三個(gè)季度的業(yè)績(jī)都將承壓。公司2013年Q1業(yè)績(jī)的大幅下滑，主要是其房地產(chǎn)項(xiàng)目銜接不夠連貫所致?！敝型蹲C券研究員樊俊豪指出。
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