愛華網???? 近日，多家媒體報道以迅猛擴張著稱的萬達商業(yè)綜合體，其步行街商鋪在多地頻頻出現人氣冷清，空置率高升的現象。 9月1日，號稱亞洲最大商業(yè)綜合體的成都環(huán)球中心正式營業(yè)，其低租金打造的一站式購物廣場模式能否打破大型綜合體的運營瓶頸仍不得而知。 而多家商業(yè)地產顧問機構已經監(jiān)測到：成都這個全國近年來商業(yè)供應量最大的城市之一的綜合體商鋪已經出現在開業(yè)后不久即降租或退租現象，一條商街的死活或許能反應出整個商業(yè)綜合體熱背后的所有問題。 難統一管理、品牌同質化
武漢菱角湖萬達廣場街鋪交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街鋪運營不佳。廣州白云區(qū)的萬達廣場室外的街鋪卻十分冷清，入駐的商戶流失率至少30%。 被遺忘的“金街” 經過了近3個月的試運行，成都環(huán)球中心不乏吸引消費者的賣點：號稱“中國西南首個一站式購物休閑娛樂航母”的環(huán)球中心，除了獨特的國際品牌布局，更配備了25萬的天堂島海洋樂園，西南最大IMAX星美國際影院、西南唯一冰上運動中心等獨有業(yè)態(tài)，其商街系也引進了韓國街等特色產品，然而3個月以來這里只是成都市民“周末游”的熱點，平時人氣仍然不旺。 “平時一天的營業(yè)額很難突破3000元，周末好的時候會突破1萬元?！痹谶@里經營餐飲生意的陳先生表示，由于遠離傳統商圈，環(huán)球中心的人氣積累和消費力轉化都需要一個過程，“如果不是剛開業(yè)的租金較低，商家很難支撐?！?p> 而對于頻頻開業(yè)的萬達廣場來說，其商業(yè)街的問題更為凸顯。據相關媒體報道武漢菱角湖萬達廣場街鋪交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街鋪運營不佳，導致業(yè)主輪番投訴。廣州白云區(qū)的萬達廣場，主力店生意不錯，但室外的街鋪卻十分冷清，入駐的商戶流失率至少30%。 在上海，開業(yè)兩年的江橋萬達廣場，百余套“金街”街鋪中至少有一半空置，寶山萬達廣場開業(yè)一年多，室外步行街同樣大半空置，玻璃門窗上貼的都是招租的告示，與商場內的滿租狀態(tài)形成鮮明的對比。 原本被各地政府和商業(yè)地產開發(fā)商熱捧的商業(yè)開始遭受供應量大增帶來的營業(yè)難題。據四川中原地產統計顯示，2012年僅成都市主城區(qū)商鋪新增供應150多萬平方米，同比增長約63%，成交約68萬平方米，同比下降約10%。其中，社區(qū)型商鋪供應量約為65萬平方米，占到整體供應量的43%左右，市場占比出現一定下滑；商業(yè)廣場供應量接近70萬平方米，占整體供應量的45%；寫字樓底商供應量超過15萬平方米，約占10%。 《中國經營報》記者走訪了成都萬達三個商街，其人氣不僅與商場內形成明顯反差，其退租、空置現象也時有發(fā)生。“同樣是做餐飲，商街的人氣和商場內有超過30%的差距，而人氣就是營業(yè)額的保證?！背啥煎\江萬達廣場的商鋪經營者劉小姐表示，由于業(yè)態(tài)差距不大，商街的散亂與商場內狀況形成了較大的反差，從而導致容易被消費者“遺忘”。 “賣出的孩子無人疼” 賣出去的商鋪表面看是開發(fā)商協助業(yè)主招商，但實際是“賣出去的孩子無人疼”，很多綜合體商鋪的租金收益率已經降到了3%～5%，還面臨著空置的危險。 綜合體商街的經營困難存在著先天因素不足。 在成都天愛地產顧問機構總經理何欣看來，包括環(huán)球中心、萬達廣場等商業(yè)綜合體在內，大部分商業(yè)綜合體都在運營上將商街的物業(yè)作為對外銷售回籠現金流的主力，與寫字樓、住宅公寓一起成為商業(yè)地產綜合體快速回籠資金的工具，而當商街被賣給一個個不同的業(yè)主之后很難實現統一招商、統一管理?！岸鴺I(yè)主為了保障投資收益率，也不愿意降低租金門檻，導致了商戶的經營面臨極大壓力”。 其實，大型商業(yè)綜合體的商街經營困難還存在著一個極為重要的綜合體規(guī)劃和設計“陷阱”?！鞍ㄈf達廣場在內的商業(yè)綜合體大部分消費者，都是從停車場直接進入商場進行購物和消費，而商街則顯然被隔離開來，人流車流都無法直接到達，對入駐商街的商戶品牌號召力是個極大的挑戰(zhàn)，而由于商街的大部分業(yè)主均是個人，在資源和招商能力上都很難同大型商業(yè)地產集團相比?！痹诔啥紡氖律虡I(yè)地產顧問的行業(yè)資深人士唐建成表示，在商業(yè)綜合體內地產商自持的商場內，業(yè)態(tài)非常齊全完整，從餐飲休閑娛樂零售無所不有，預留給商場周邊的商街生存空間就顯得更為狹小了。 散售商街商鋪曾經是包括萬達在內眾多綜合體重要的資金回籠模式。差距不大的單位建筑成本，相對住宅和寫字樓的利潤，售價更高的商鋪給開發(fā)商帶來的利潤要高得多。因此提高商業(yè)物業(yè)可售比例，可以使開發(fā)商回籠資金大幅增加，然而商鋪散售之后帶來的直接后果是不少商鋪陷入后續(xù)經營困境。 2012年萬達工作報告顯示，萬達持有物業(yè)1290萬平方米，但其貢獻的收入有限。2012年，商業(yè)管理公司的租金收入為52.07億元，萬達百貨的收入111.8億元，萬達院線的收入30.8億元，大歌星收入7.25億元，持有商業(yè)物業(yè)收入合計229.96億元，僅占萬達集團總營業(yè)收入的16.23%。而物業(yè)銷售仍占據萬達營業(yè)收入大頭。2012年，萬達商業(yè)地產竣工入伙539.3億元，占商業(yè)地產收入的49.16%，占集團總收入的38.06%。這就意味著住宅和商鋪類的銷售貢獻了大部分的營業(yè)收入。 “對業(yè)主而言，高售價會令未來的租金回報率相對降低，這意味利潤較低的行業(yè)無法承受業(yè)主希望達到的租金水平，容易造成開發(fā)商做一條商街死一條?！焙涡婪治觯u出去的商鋪表面上看是開發(fā)商協助業(yè)主招商，但實際是“賣出去的孩子無人疼”，很多綜合體商鋪的租金收益率已經降到了3%～5%，還面臨著空置的危險。 但部分商業(yè)地產人士也表示商街應該自然有其生命力，有一些業(yè)態(tài)例如小餐飲，在大商業(yè)里受條件限制無法引進，而開在外面的商街，不受營業(yè)時間影響，在業(yè)態(tài)上也沒有太多限制，理應能找到自己的出路。
