愛華網(wǎng)???? 新房均價(jià)3萬元遠(yuǎn)超珠海市區(qū)，買家近四成為澳門人 從珠海市區(qū)往南走，經(jīng)橫琴大橋進(jìn)入橫琴新區(qū)，迎面而來的是寬敞通暢的道路，以及日臻完善的基礎(chǔ)建設(shè)和工程項(xiàng)目。 作為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)，自2009年12月16日橫琴新區(qū)正式掛牌成立以來，依托比經(jīng)濟(jì)特區(qū)更加特殊的政策，原本寂寂無名的橫琴島開發(fā)全面推進(jìn)?！皺M琴”二字，也成為珠海房地產(chǎn)市場的新賣點(diǎn)。 根據(jù)珠海市土地房產(chǎn)交易中心2013年7月2日公告，廣東客商匯投資有限公司以總成交價(jià)約38.48億元拿下了橫琴新區(qū)一宗商住用地，樓面地價(jià)為15890元/平方米，創(chuàng)下2013年珠海市商住用地總價(jià)及樓面地價(jià)新高，成為珠海雙料“地王”，預(yù)計(jì)樓面最終售價(jià)將達(dá)到35000—40000元/平方米。而珠海市區(qū)樓盤8月均價(jià)不過才15000元/平方米。 急速升溫的不只是位于橫琴新區(qū)的樓盤，南屏、金灣等鄰近橫琴的片區(qū)樓價(jià)亦在不斷飆升。在利好帶動下，鄰近片區(qū)2012年樓市供應(yīng)量直超珠海傳統(tǒng)旺區(qū)香洲區(qū)，供求量均大幅提升。供應(yīng)量排名第三、占比27%的金灣區(qū)也在橫琴效應(yīng)、航展升級、不限購等利好下，吸引了時(shí)代、保利、萬科等大開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)場。 珠?！跋拶徚睢狈ㄍ庵?p> 如今的橫琴新區(qū)，不少項(xiàng)目工程正在建設(shè)中，新推樓盤多數(shù)尚未卸下綠網(wǎng)。 目前連接珠海市區(qū)和橫琴的大橋只有一座，橫琴二橋正在興建中，預(yù)計(jì)2015年通車。珠海城軌連接橫琴段最快將在2013年底動工，工期為三年半。島上其他城市生活配套設(shè)施也在建設(shè)完善當(dāng)中。盡管如此不便，橫琴新區(qū)規(guī)劃展覽廳內(nèi)，每天依然有絡(luò)繹不絕的橫琴考察團(tuán)乘坐旅游大巴前來參觀。 “橫琴新區(qū)”、“港珠澳大橋”、“市際輕軌”和“宜居城市”是近年來珠海樓市的關(guān)鍵詞，這些關(guān)鍵詞令珠海房價(jià)漲幅一直位居廣東省前列，漲幅超過四成。目前珠海房價(jià)僅次于廣州和深圳，遠(yuǎn)高于珠三角的佛山、中山、東莞和惠州等城市。 根據(jù)廣東省21市2013年上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，2013年上半年珠海地區(qū)GDP完成了740.28億元，同比增長9.8%，增速居珠三角城市第四位。而增速主要源于今年橫琴新區(qū)的幾宗土地買賣。 珠海市政府一直強(qiáng)調(diào)橫琴新區(qū)要多元發(fā)展，不會單純引進(jìn)商品房項(xiàng)目。按照《橫琴新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，橫琴島面積106平方公里，七成土地列為禁建區(qū)或限建區(qū)，余下土地中28平方公里為可開發(fā)部分，其中商品房項(xiàng)目開發(fā)只占整個橫琴島總體開發(fā)建筑面積的2%（約0.56平方公里）。在土地供給受限的情況下，橫琴新區(qū)的商品房買賣卻不受珠海樓市限購令的限制。 珠海房地產(chǎn)市場實(shí)行限價(jià)、限購的“雙限”政策。2011年珠海明確房價(jià)具體調(diào)控目標(biāo)為11285元/平方米，如果報(bào)備項(xiàng)目的住房均價(jià)超過這一控制目標(biāo)，價(jià)格主管部門暫停備案，商品房預(yù)售管理部門暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。珠海樓市“雙限”兩年后，全市房價(jià)目前基本維持在12000元/平方米的水平。
但由于珠海樓市限購只針對香洲主城區(qū)，不包括橫琴新區(qū)和高新區(qū), 而且只針對一手房，某種程度上，這個“優(yōu)惠政策”將購買需求引向了包括橫琴在內(nèi)的西部地區(qū)。 橫琴口岸通關(guān)方面的試點(diǎn)改革措施（例如24小時(shí)通關(guān)）正在與海關(guān)總署磋商之中，這也是橫琴新區(qū)樓盤的一個利好消息，尤其能吸引澳門人搶灘橫琴豪宅。“口岸豪宅，步行通關(guān)。目前我們公司推廣的橫琴樓盤主要面向的都是澳門客?！钡禺a(chǎn)中介梁先生向時(shí)代周報(bào)記者介紹說，“24小時(shí)通關(guān)是其中一個利好政策?！?p> 事實(shí)上，珠海市政府在2012年4月叫停了澳門業(yè)主珠海購房可享珠澳兩地車牌的優(yōu)惠政策后，部分澳門人一度對購入珠海商品房變得保守。但熱炒的橫琴概念和24小時(shí)通關(guān)消息似乎令澳門人重拾了在珠海置業(yè)的熱情。 澳門市民羅太太告訴本報(bào)記者，她一家四口在澳門的房子面積太小，比較局促，而在珠海買一間上百平方米的新房比澳門便宜得多，過關(guān)方便的話，是又劃算又舒服；除了自住外，還可以投資人民幣和珠海樓市。在羅太太看來，這是雙重保障的投資。 澳門人爭搶橫琴豪宅 “坐擁金海大橋橋頭堡，見證橫琴新區(qū)崛地起”“橫琴后花園，升值潛力大”“咫尺橫琴，難得，不難得”“小投資撬動大橫琴”…… “澳門后花園”—橫琴—的樓市，近乎已成為珠海房地產(chǎn)宣傳廣告的主旋律。 橫琴新區(qū)的首個住宅項(xiàng)目華融琴海灣2013年8月開盤，均價(jià)約為2.9萬元/平方米。該樓盤售樓部工作人員向時(shí)代周報(bào)記者透露，新盤買家近四成為澳門人。 “香港人青睞澳門豪宅，澳門人爭搶橫琴豪宅，這是趨勢。地區(qū)間的住宅價(jià)格差額大，炒賣投機(jī)的空間就有了。”業(yè)內(nèi)人士譚俊華指出，澳門人占橫琴樓盤買家的比例重，最主要的原因是珠澳兩地的房價(jià)差。“橫琴新區(qū)內(nèi)與澳門最近的距離僅一河之隔，河對岸即澳門正在建設(shè)的高檔住宅星河灣。星河灣的預(yù)售價(jià)約為8萬元/平方米，而一河之隔的琴海灣樓盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一銷售價(jià)格，兩者價(jià)格差距超過4萬元/平方米?！?p> 橫琴新區(qū)新樓盤火熱上市之際，橫琴二手樓盤亦在急速升價(jià)。橫琴島的原有小區(qū)比較好的有銀鑫花園和東江花園，以銀鑫花園為例，2010年的二手房售價(jià)僅為4000元/平方米，2013年的售價(jià)則達(dá)到19535元/平方米左右。 銀鑫花園2003年開售，一直售至2005年才基本售罄。而且當(dāng)時(shí)入住率非常低，僅二至三成，部分是港澳人買來投資、度假，也有少部分是當(dāng)時(shí)外地人為入戶珠海而購買（珠海從2008年4月21日開始取消購房入戶，此后任何個人購買商品房將不再享受購房入戶政策。記者注）。 由大橫琴投資有限公司興建的橫琴新家園，首期項(xiàng)目當(dāng)時(shí)尚未交房就已被熱炒，現(xiàn)在叫價(jià)更翻了3倍。橫琴新家園是橫琴新區(qū)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的首個典型案例。 據(jù)珠海大橫琴城市建設(shè)有限公司顧問施同介紹，橫琴新家園首期項(xiàng)目分為南北兩個地塊，南區(qū)主要為高層住宅區(qū)，北區(qū)則是獨(dú)立商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)的商業(yè)步行街將作為村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，實(shí)現(xiàn)村集體自我造血功能，解決村集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和解決村民生活問題。 橫琴新家園與澳門大學(xué)橫琴校區(qū)隔路相望，是橫琴島目前交通最便利、開發(fā)條件最成熟、基礎(chǔ)設(shè)施配套最完備的地塊。整個樓盤48萬平方米，首期項(xiàng)目占地6萬平方米，預(yù)計(jì)住宅總戶數(shù)為1077戶，目前第一批入住村民達(dá)到了500多戶。 首批回遷戶已于2012年底拿到了新家園的鑰匙。2009年政府與拆遷戶商訂的補(bǔ)償價(jià)為6500元/平方米，如今回遷村民的新房叫價(jià)已高達(dá)2萬元/平方米。 一些業(yè)主看到國務(wù)院的《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》后，認(rèn)為橫琴新區(qū)的樓價(jià)在生活配套設(shè)施更完善后，還將進(jìn)一步上升，目前并不愿意把房子拿出來賣。回遷戶張小姐對橫琴樓價(jià)的升勢底氣十足：“未來，香港到橫琴只要30分鐘，廣珠城軌與澳門輕軌也有望在橫琴會師，還有港珠澳大橋也正在爭取橫琴接口……” 剛需還是投機(jī)？ 橫琴新區(qū)房價(jià)會否繼續(xù)上升？高房價(jià)背后反映的，是對橫琴樓盤的剛性需求，還是投機(jī)泡沫？ “2020年橫琴新區(qū)將有28萬人在此工作、就業(yè)，旺盛的人流、商流，以及隨之產(chǎn)生的消費(fèi)、商務(wù)、居住、投資需求，必然推動高端住宅的需求?！比A融置業(yè)有限責(zé)任公司（下稱“華融置業(yè)”）董事長汪平華向時(shí)代周報(bào)記者預(yù)測說。 華融置業(yè)是橫琴新區(qū)首發(fā)樓盤琴海灣的開發(fā)商。目前進(jìn)入橫琴的商品房開發(fā)商還包括中海地產(chǎn)、廣東客商匯投資有限公司和大橫琴投資有限公司。 值得一提的是，華融琴海灣的土地并非拍賣所得，該地塊的獲取是由不良資產(chǎn)活化得到的。2009年，中國華融啟動了作為不良資產(chǎn)收購的珠海市橫琴信東房產(chǎn)實(shí)業(yè)開發(fā)公司，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)作了“華融?琴海灣”住宅項(xiàng)目，華融置業(yè)從而通過不良資產(chǎn)的商業(yè)化盤活，才介入了橫琴新區(qū)的商品房開發(fā)工作。 “區(qū)域振興概念從來都是房地產(chǎn)市場很熱衷的炒作題材，如‘海南國際旅游島’概念、‘前?！拍畹龋畽M琴’概念自然也不會例外?！钡禺a(chǎn)中介梁先生對橫琴新區(qū)及“橫琴”概念帶起的樓盤未來發(fā)展仍然十分樂觀。但他同時(shí)也指出，橫琴商品房的走勢受政策影響程度較大，下半年樓市調(diào)控如若持續(xù)或加碼，橫琴樓盤的銷售可能會低于預(yù)期。 根據(jù)中原地產(chǎn)2012年7月底發(fā)布的研究報(bào)告，調(diào)控2年后，珠海市房地產(chǎn)的純投資性需求比重已超過了10%。根據(jù)民生證券的一份報(bào)告，珠海本地居民對珠海市房地產(chǎn)市場的需求僅占比約三成。 2012年珠海市統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為32978元，人均住房面積約為30平方米。而目前橫琴新區(qū)的商品房均價(jià)為20170元/平方米（根據(jù)2013年7月吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)）。以三口之家的數(shù)據(jù)計(jì)算，橫琴新區(qū)的房價(jià)收入比（<均價(jià)×人均面積×人數(shù)>/<人均可支配收入×人口數(shù)>）已高達(dá)38倍。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，合理的房價(jià)收入比的取值范圍為4–6倍。若計(jì)算出的房價(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫；高出越多，則表明存在泡沫的可能性越大。 在日前赴橫琴看樓的考察團(tuán)成員中，有一位來自湖北武漢的趙女士，她的兒子半年前來到珠海一家外企工作。與很多考察者一樣，從傳媒鋪天蓋地的橫琴報(bào)道里，趙女士看好橫琴新區(qū)未來的發(fā)展，打算來此置業(yè)投資。但當(dāng)她得知2013年8月開盤的琴海灣房子均價(jià)將近30000元/平方米后，覺得投資橫琴樓盤的成本和風(fēng)險(xiǎn)還是太高。
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