一些地產(chǎn)代理商正在這場(chǎng)調(diào)控中消失，而另一些卻正做著激進(jìn)的部署?

文/本刊記者? 王琦?

急生常常伴隨著速死。尤其是由市場(chǎng)火熱等外生因素成就的高速增長(zhǎng)，往往是最危險(xiǎn)的信號(hào)。過(guò)去兩年地產(chǎn)行業(yè)的高燒，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的顧問(wèn)、代理業(yè)的高速增長(zhǎng)：新房代理交易額過(guò)100億、二手房交易額過(guò)300億的企業(yè)迅速涌現(xiàn)。而當(dāng)前“七部委文件”出臺(tái)剛過(guò)百日，地產(chǎn)企業(yè)尚勉力維系，下游的代理、中介行業(yè)已岌岌可危。?

由于“七部委文件”重點(diǎn)打擊投機(jī)，對(duì)二手房交易開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，上海、北京等一線(xiàn)城市的二手房交易在6月一度停滯。對(duì)于業(yè)務(wù)單一的二手房中介機(jī)構(gòu)，這種打擊幾乎是致命的。多家中介機(jī)構(gòu)選擇收縮，一天關(guān)十幾家門(mén)店不再是什么新聞。業(yè)界保守估計(jì)，新政出臺(tái)百日，京城4000多家中介公司已有400余家遭淘汰。占據(jù)新房銷(xiāo)售50%以上市場(chǎng)的地產(chǎn)代理行也失去了往日的銳氣，排名靠前的企業(yè)尚勉稱(chēng)業(yè)績(jī)沒(méi)有下滑，市場(chǎng)份額小的公司已開(kāi)始轉(zhuǎn)型甚至轉(zhuǎn)行。?

所謂行業(yè)分化，潛龍出淵，往往就是在這樣的急難時(shí)刻。寒冬中暗自涌動(dòng)的各股力量，正在改變這個(gè)行業(yè)和企業(yè)在其中的位置。?

逆市擴(kuò)張——網(wǎng)絡(luò)的魔力？?

無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)如何冷清，從來(lái)不乏有實(shí)力的企業(yè)逆市擴(kuò)張，有些想法甚至說(shuō)得上“激進(jìn)”。?

8月初，中原地產(chǎn)高調(diào)宣布增加北京二手房門(mén)店。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，有3家新門(mén)店正式營(yíng)業(yè)，另有3家尚在籌備中。預(yù)計(jì)今年年底，中原地產(chǎn)的北京門(mén)店將達(dá)到15家至20家，3年之內(nèi)到100家。不過(guò)，中原地產(chǎn)的高調(diào)光芒很快被另一個(gè)更大的野心掩蓋了。8月26日，拿到軟銀和凱雷4500萬(wàn)美元投資，順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)（原名順馳置業(yè)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)順馳不動(dòng)產(chǎn)）董事長(zhǎng)孫宏斌宣布，順馳不動(dòng)產(chǎn)將在今年全面開(kāi)花，從現(xiàn)在分布的29個(gè)城市擴(kuò)張到90個(gè)，在北京的門(mén)店今年年底將達(dá)到150家，全國(guó)突破1500家。?

且不論孫宏斌如何突出順馳不動(dòng)產(chǎn)電子交易平臺(tái)的“網(wǎng)絡(luò)”概念，也不論慣將資金投向IT業(yè)的軟銀和凱雷如何看中了中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的潛質(zhì)，二手房交易如此冷清的現(xiàn)在，順馳不動(dòng)產(chǎn)能夠脫穎而出拿到投資，必有真材實(shí)料?！拔覀儗?duì)這個(gè)行業(yè)的理解首先是要占有大量客戶(hù)?！睂O宏斌說(shuō)，截至7月底，順馳不動(dòng)產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入29個(gè)城市，通過(guò)直營(yíng)和加盟的方式擁有500家門(mén)店?！昂Ｍ怙L(fēng)險(xiǎn)投資很認(rèn)網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值，我們能讓他們相信，這個(gè)網(wǎng)絡(luò)還可以搭載很多業(yè)務(wù)?！?

在孫宏斌向軟銀、凱雷的描述中，裝修、評(píng)估和保險(xiǎn)將被陸續(xù)加載在順馳不動(dòng)產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)上?！爸袊?guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)大家都能看到，現(xiàn)在保險(xiǎn)的銷(xiāo)售渠道還不健全。并不是我們憑空覺(jué)得順馳不動(dòng)產(chǎn)可以做保險(xiǎn)銷(xiāo)售，而是保險(xiǎn)公司找到我們希望能夠借助我們的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行銷(xiāo)售。”順馳不動(dòng)產(chǎn)總裁王學(xué)泉說(shuō)，“等條件成熟，我們不排除成立自己的保險(xiǎn)公司。”?

“真是賣(mài)便宜了。我們其實(shí)真是不缺錢(qián)，融到的錢(qián)大多還是趴在銀行賬上。”很難從孫宏斌的表情中判斷他是否真的懊惱。事實(shí)是，今年3月孫在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)宣稱(chēng)順馳不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值50億，但現(xiàn)在定向增發(fā)的22.5%股權(quán)，只換到區(qū)區(qū)不到4億。?

低價(jià)增發(fā)做什么呢？如果為了擴(kuò)充規(guī)模，以北京開(kāi)一家門(mén)店成本15萬(wàn)計(jì)算，增加900家門(mén)店的總成本不過(guò)1000多萬(wàn)，這對(duì)于2004年?duì)I業(yè)收入3.5億、今年4月剛從農(nóng)行獲得3億貸款授信的順馳不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，并非難以負(fù)擔(dān)。即便在順馳不動(dòng)產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)上還需要搭載裝修、保險(xiǎn)等行業(yè)，也都屬于中介行為，不需要太多資金投入。順馳不動(dòng)產(chǎn)為何融資？?

“順馳不動(dòng)產(chǎn)會(huì)在2007年到納斯達(dá)克上市，我們需要有海外資本市場(chǎng)認(rèn)可的戰(zhàn)略投資者。”孫宏斌如此解釋。?

軟銀和凱雷增資的同時(shí)，派駐了3名董事進(jìn)入順馳不動(dòng)產(chǎn)董事會(huì)。新董事的第一項(xiàng)業(yè)務(wù)建議就是：增大高檔房屋的中介業(yè)務(wù)。同時(shí)，據(jù)王學(xué)泉介紹，現(xiàn)在為順馳不動(dòng)產(chǎn)貢獻(xiàn)最大利潤(rùn)的投資業(yè)務(wù)，將成為發(fā)展重點(diǎn)。“?

這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)際才是真正的資本密集業(yè)務(wù)，也許，順馳不動(dòng)產(chǎn)不愿向外界公開(kāi)的資金投向，恰恰是這兩項(xiàng)被孫宏斌一筆帶過(guò)的業(yè)務(wù)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析。?

也許孫宏斌無(wú)意讓同行了解順馳不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)擴(kuò)展方向，但至少能夠確定的是，在這個(gè)行業(yè)冬天拿到投資的企業(yè)，就有了渡過(guò)冬天并和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手迅速拉開(kāi)距離的可能。?

全業(yè)務(wù)的誘惑?

專(zhuān)注于房屋代理及其衍生產(chǎn)品的順馳們?nèi)珖?guó)擴(kuò)張加速了，同樣在加速的，還有已經(jīng)和正在向全業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的內(nèi)地房地產(chǎn)服務(wù)商。?

“今年偉業(yè)承接銷(xiāo)售代理項(xiàng)目的城市超過(guò)10個(gè)，在5個(gè)城市設(shè)立了分公司?！眰I(yè)集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)钽f(shuō)。地產(chǎn)新政席卷之下，偉業(yè)受到的沖擊不可避免，但這并沒(méi)有阻止這家北京地區(qū)企業(yè)向周邊擴(kuò)張。值得注意的是，這些擴(kuò)張大多發(fā)生在地產(chǎn)政策突然轉(zhuǎn)冷的2005年，即便是在“國(guó)八條”，“七部委文件”出臺(tái)之后，楊泓也沒(méi)有減慢他出差的節(jié)奏。?

“得承認(rèn)市場(chǎng)的持幣待購(gòu)心理對(duì)偉業(yè)的代理業(yè)務(wù)沖擊很大，但此消彼長(zhǎng)，我們的投資顧問(wèn)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)在集團(tuán)中的比例從10%增長(zhǎng)到20%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)大約在30%，已經(jīng)可以在代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)出現(xiàn)滑坡時(shí)為集團(tuán)整體增長(zhǎng)提供支持?！睏钽f(shuō)。?

2000年，偉業(yè)顧問(wèn)實(shí)現(xiàn)代理銷(xiāo)售額42億。即便是在地產(chǎn)火熱的2004年，北京地區(qū)也沒(méi)有哪家代理能打破這一紀(jì)錄。但在當(dāng)時(shí)，這個(gè)數(shù)字卻讓偉業(yè)顧問(wèn)董事長(zhǎng)林潔緊張起來(lái)：“我忽然意識(shí)到，原來(lái)偉業(yè)的所有業(yè)務(wù)重心都在房屋代理上，可新房開(kāi)發(fā)是有極限的，那時(shí)候偉業(yè)怎么辦？”2000年年底，偉業(yè)將投資顧問(wèn)部從原來(lái)的公司中抽出，成立單獨(dú)的投資顧問(wèn)公司，為地產(chǎn)企業(yè)提供前期策劃顧問(wèn)；同時(shí)偉業(yè)資產(chǎn)管理公司成立，為地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)；2001年，偉業(yè)專(zhuān)門(mén)從事二手房交易的公司我愛(ài)我家成立，完成了現(xiàn)在偉業(yè)集團(tuán)的基本架構(gòu)。今年的市場(chǎng)情況證明，這次架構(gòu)調(diào)整并非過(guò)慮。?

“業(yè)務(wù)擴(kuò)展只是偉業(yè)能夠在行業(yè)的寒冬繼續(xù)擴(kuò)張的基礎(chǔ)，更重要的是上下游業(yè)務(wù)的互動(dòng)?！睏钽f(shuō)，“一個(gè)有幾十億銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的公司，他提出的投資策劃方案，會(huì)被地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為是有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的。同時(shí)，接受偉業(yè)投資顧問(wèn)的企業(yè)，也會(huì)相信我們能夠把自己熟悉了解的房子迅速售出?！痹谑袌?chǎng)銷(xiāo)售清淡的現(xiàn)在，很多以前堅(jiān)持自己銷(xiāo)售的地產(chǎn)企業(yè)如萬(wàn)科、金地都開(kāi)始將前后期業(yè)務(wù)外包，像偉業(yè)一類(lèi)能夠做全案的地產(chǎn)服務(wù)商，往往更容易中標(biāo)。?

放眼在地產(chǎn)市場(chǎng)高度成熟的歐美市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)，排名靠前的房地產(chǎn)服務(wù)商都是全業(yè)務(wù)類(lèi)型企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍包涵了從地產(chǎn)前期投資顧問(wèn)、中期銷(xiāo)售、后期管理以及相關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)管理等相關(guān)領(lǐng)域，甚至不乏本身投資有房地產(chǎn)基金，直接參與投資業(yè)務(wù)。世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯(lián)行等年成交額數(shù)百億美元、營(yíng)業(yè)收入數(shù)十億美元的上市公司，雖然不乏做二手房中介業(yè)務(wù)起家，最終都是成就于相對(duì)技術(shù)含量更高的顧問(wèn)業(yè)務(wù)和高端房屋交易與管理。這些國(guó)際巨頭根深葉茂，在內(nèi)地發(fā)展往往不會(huì)受到政策太大影響。?

基于此，國(guó)內(nèi)向往全業(yè)務(wù)發(fā)展模式的地產(chǎn)服務(wù)商也決非僅偉業(yè)一家。去年地產(chǎn)代理行業(yè)排名第二的世聯(lián)地產(chǎn)，以房地產(chǎn)評(píng)估入行，每年保持50%以上的增長(zhǎng)，去年已發(fā)展到交易額105億，營(yíng)業(yè)收入過(guò)億的規(guī)模。“現(xiàn)在市場(chǎng)情況不好，我們停止了向外擴(kuò)張?！笔缆?lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松說(shuō)，“我們1993年成立，1995年地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控時(shí)開(kāi)始代理房屋銷(xiāo)售，知道低潮時(shí)候應(yīng)該怎么做業(yè)務(wù)?！?

“現(xiàn)在行業(yè)還沒(méi)有基本的規(guī)則，都是隨著市場(chǎng)的上升而發(fā)展，在這種情況下，不會(huì)出現(xiàn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。我們沒(méi)有興趣做龍頭，只希望自己能夠長(zhǎng)壽?！标悇潘上颉吨袊?guó)企業(yè)家》介紹，停止了擴(kuò)展腳步的世聯(lián)現(xiàn)在的核心工作是打造自己的管理平臺(tái)，所有的顧問(wèn)、代理業(yè)務(wù)，所有的想法、策劃方案、經(jīng)驗(yàn)、資源、資料都放在一個(gè)平臺(tái)上共享，“不會(huì)發(fā)生中介公司最容易見(jiàn)到的人走了客戶(hù)就被帶走的現(xiàn)象?！?

“房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)需要一個(gè)低潮，可以讓企業(yè)重新考慮自己的定位?！标悇潘烧f(shuō)。?? ?

愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/311535.html