愛華網(wǎng)???? 近年來，河南昌建地產(chǎn)（雙匯集團(tuán)控股子公司）快速崛起，大有追趕河南建業(yè)之勢(shì)。文章闡述了該如何鎖定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，并制定出路線圖和時(shí)間表，又如何“做好該做的”，其實(shí)也是所有房企發(fā)展背后的邏輯。 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展背后的邏輯是什么？十幾年來，因?yàn)閷Ｗ⒂诜科笱芯颗c咨詢，加之參股了幾個(gè)項(xiàng)目，對(duì)這個(gè)問題思考頗多?；蛟S是在這個(gè)行業(yè)沉浸太久了，或許是出于強(qiáng)烈的責(zé)任感，又總是習(xí)慣于站在行業(yè)發(fā)展的高度來審視企業(yè)，并始終認(rèn)為，行業(yè)和企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是相輔相成的，就如企業(yè)和員工的關(guān)系一樣。正所謂，“傾巢之下，豈有完卵”。
前段時(shí)間，蘭德咨詢剛剛完成了《2012年房企業(yè)績(jī)研評(píng)》系列報(bào)告。每年，我們還承接多項(xiàng)行業(yè)研究報(bào)告，與中房協(xié)聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》和《房地產(chǎn)產(chǎn)品線研究綠皮書》。做這些背后的邏輯其實(shí)就是踐行“與擬共同發(fā)展”的經(jīng)營宗旨。 記得在昌建地產(chǎn)“產(chǎn)品戰(zhàn)略和企業(yè)管控體系咨詢”啟動(dòng)會(huì)上，曾講到優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的八個(gè)特征（在此再重溫一下）：（1）能提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，具有成熟的產(chǎn)品線和服務(wù)體系；（2）具有鮮明、良好的品牌形象；（3）股權(quán)結(jié)構(gòu)合理，具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)；（4）戰(zhàn)略方向清晰，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)模式及開發(fā)模式；（5）效率高、執(zhí)行力強(qiáng)，經(jīng)營業(yè)績(jī)指標(biāo)屬于行業(yè)優(yōu)秀水平；（6）具有一流的管理水平和有競(jìng)爭(zhēng)力的薪資待遇，有一流的人力資源團(tuán)隊(duì)；（7）價(jià)值觀端正，理念領(lǐng)先，履行社會(huì)公民責(zé)任；（8）愿意分享經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，具有行業(yè)示范和帶頭作用。這八點(diǎn)是什么？其實(shí)就是企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，只不過是定性目標(biāo)。 有了目標(biāo)，還要有“路線圖”。 房地產(chǎn)開發(fā)工作無論多么復(fù)雜，核心要義或最終目的都是通過開發(fā)投資，實(shí)現(xiàn)收益最大化，簡(jiǎn)化為一個(gè)公式是M=S×f。其中，M是指投資收益，可理解為凈利潤(rùn)；S泛指企業(yè)規(guī)模類指標(biāo)，可理解為總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷售額等；f泛指盈利能力指標(biāo)，可理解為收益率。實(shí)現(xiàn)M最大化有兩條途徑：一是做大S，即做大規(guī)模；二是提高f，即做優(yōu)做強(qiáng)。 做大S的方式主要有多項(xiàng)目、大盤開發(fā)和多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖復(fù)制開發(fā)等，即S值的累加求和（S1 + S2 + S3）。投資收益率f = f1×f2×f3 ，其中f1是利潤(rùn)率，f2是周轉(zhuǎn)率，f3是財(cái)務(wù)杠桿率。要提高f，就要提高 f1、f2和f3。 提高開發(fā)利潤(rùn)率f1有兩種方式：一是“控”，即控制開發(fā)成本和費(fèi)用；二是“提”，即提高附加值和溢價(jià)率。但事實(shí)上，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，f1越來越呈現(xiàn)出行業(yè)平均化趨勢(shì)。而且利潤(rùn)率f1其實(shí)是沒有時(shí)間概念的，既可能是三年實(shí)現(xiàn)，也可能是五年實(shí)現(xiàn)。有時(shí)間概念的是周轉(zhuǎn)率。如果是三年，周轉(zhuǎn)率f2可理解為0.33，如果是五年，則是0.2。假設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)率都是20%、杠桿率f3都是3的情況下，因?yàn)殚_發(fā)效率不同，最終投資收益率f分別是19.8%和12%。 實(shí)際結(jié)果通常相差更大。因?yàn)橹灰苻D(zhuǎn)率提高了，杠桿率f3也會(huì)隨之提高，利潤(rùn)率也會(huì)分化。比如，因?yàn)锳企業(yè)的運(yùn)營管理水平較高，可能其利潤(rùn)率f1是25%，B企業(yè)可能是18%，則最終投資收益率f就會(huì)相差一兩倍。蘭德咨詢對(duì)全部176家上市房企的凈利率對(duì)標(biāo)研究結(jié)果顯示，凈利率“優(yōu)秀值”是“平均值”的2.4倍。 另外，只要周轉(zhuǎn)率提高了，在等同資金量和等同時(shí)間內(nèi)，必然能快速做大規(guī)模S，進(jìn)而就能實(shí)現(xiàn)規(guī)模速度和質(zhì)量效益的雙增長(zhǎng)。M=S×f=（S1+S2+S3）×（f1×f2×f3）。這一公式正是在業(yè)內(nèi)已略有知名度的“宋延慶模型”。 再進(jìn)一步簡(jiǎn)單地說，企業(yè)要想方設(shè)法地提高效率和效益。也就是，既要走得快，也要走得優(yōu)雅。至少就近幾年和未來五年來看，“兩高一輕”（高周轉(zhuǎn)，高杠桿，輕資產(chǎn)）是主流開發(fā)模式，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)M最大化的有效路徑。這其實(shí)又引出了“路線圖”的保障問題。見圖示。 至此，想必大家更深刻地領(lǐng)悟到了昌建地產(chǎn)和蘭德咨詢合作“產(chǎn)品戰(zhàn)略和企業(yè)管控體系”的內(nèi)容和目的。當(dāng)然，最終效果如何，還取決于執(zhí)行，以及必要的適宜性調(diào)整。而這恰是昌建地產(chǎn)的強(qiáng)項(xiàng)。 與昌建地產(chǎn)的合作過程中，還有兩點(diǎn)印象頗為深刻，一是趙建生董事長(zhǎng)及高中層人員對(duì)待“乙方”的態(tài)度，是一種竭誠協(xié)作、共贏理念的流露，這在充斥“傲慢與偏見”的行業(yè)中顯得極為珍貴，也會(huì)促使“乙方”提供更好的服務(wù)。二是昌建地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的學(xué)習(xí)精神和勇于創(chuàng)新、敢于領(lǐng)先的開拓精神。憑這兩點(diǎn)，加上目標(biāo)、路線圖和保障，就合洽了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展邏輯，在時(shí)下的亂市混戰(zhàn)中，就完全可以實(shí)現(xiàn)逆市突破，脫穎而出。
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