愛(ài)華網(wǎng)???? 失去央企光環(huán)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司（03377.HK,以下簡(jiǎn)稱(chēng)“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”）曾歷經(jīng)地王壓頂、人事動(dòng)蕩、銷(xiāo)售遇阻、資金緊張等轉(zhuǎn)型陣痛，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在去年曾坦言，遠(yuǎn)洋最困難時(shí)期已過(guò)去，但顯然，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最好的年代卻沒(méi)有來(lái)臨。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013年半年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額約178億元，同比上升29.5%，完成全年目標(biāo)的51%。毛利為人民幣21.87億，較去年同期增長(zhǎng)6%；毛利率為24%，比去年同期下降6個(gè)百分點(diǎn)，而凈利率只有9.9%。 時(shí)代周報(bào)記者查閱了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)歷年年報(bào)，發(fā)現(xiàn)2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尚在央企集團(tuán)軍的時(shí)候，同期（截至2010年6月30日）協(xié)議銷(xiāo)售額為83億元人民幣，但凈利潤(rùn)為11.52億元，凈利率高達(dá)24%，但是到了2013年上半年，協(xié)議銷(xiāo)售額增長(zhǎng)至178.13億元，但是凈利潤(rùn)只有14.17億元，凈利潤(rùn)率直接降至9.9%。 對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)給時(shí)代周報(bào)記者的回復(fù)表示：隨著土地價(jià)格的上升、建造成本的上升，售價(jià)上升緩慢，毛利率下降是一個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)。遠(yuǎn)洋今年上半年銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)額、毛利、交付面積都取得了很好的增長(zhǎng)，凈資產(chǎn)收益率有所下降主要是因?yàn)橘Y本增加速度遠(yuǎn)高于利潤(rùn)增長(zhǎng)速度，我們預(yù)計(jì)今年各項(xiàng)指標(biāo)還會(huì)保持穩(wěn)定的趨勢(shì)。 凈利潤(rùn)率下降至9.9% 一年前，在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布2012年中期業(yè)績(jī)報(bào)告4天后，花旗就發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，其凈利潤(rùn)率下降至10.6%，為大型內(nèi)房企中最低。 未曾料想到的是，盡管2012年下半年至今全國(guó)樓市漲勢(shì)不斷，房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一片飄紅，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的銷(xiāo)售額也隨之水漲船高，但是凈利潤(rùn)卻只有9.9%，創(chuàng)下歷史新低。 “自從大股東易手之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等方面的開(kāi)銷(xiāo)巨大，尤其是融資成本顯著上升，加上此前的幾個(gè)地王項(xiàng)目積壓了大量資金，凈利潤(rùn)下滑是意料中的事情?！币晃徊辉妇呙娜虒?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)前身為中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，成立于1993年，初期是由中遠(yuǎn)集團(tuán)全資擁有的。2002年，中遠(yuǎn)集團(tuán)與中化集團(tuán)重組中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，雙方各持50%股權(quán)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也于2007年在香港上市。2010年國(guó)資委宣布78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為其中之一。 2010年12月16日，中遠(yuǎn)集團(tuán)下屬二級(jí)子公司中遠(yuǎn)香港集團(tuán)將間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司約8%的股權(quán)全部出售，至此，中遠(yuǎn)集團(tuán)正式退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。但是中遠(yuǎn)集團(tuán)整體退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，先后有中化集團(tuán)、中國(guó)人壽、南豐控股入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，成為其大股東。幾家股東對(duì)于管理權(quán)的爭(zhēng)奪，一度讓遠(yuǎn)洋的股權(quán)結(jié)構(gòu)難以穩(wěn)定，進(jìn)而造成管理的混亂。 時(shí)代周報(bào)記者查閱中報(bào)看到，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的協(xié)議銷(xiāo)售額，從2010年6月30日到2013年6月30日，4年時(shí)間暴漲了95.1億元，但是凈利潤(rùn)卻幾乎沒(méi)什么變化，這四年的數(shù)字分別為11.52億元、10.96億元、12.06億元和14.17億元，與之對(duì)應(yīng)的是凈利潤(rùn)率的連年下滑，從24%、14%下滑到去年同期的10.6%和今年的9.9%。 而同期，遠(yuǎn)洋曾經(jīng)的央企小伙伴華潤(rùn)置地2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約43.84億港元，凈利潤(rùn)率亦有所下降，但是也有27.8%；另一家央企背景的中海地產(chǎn)上半年獲得營(yíng)業(yè)收入為329.2億港元，凈利潤(rùn)達(dá)到110.3億港元，凈利潤(rùn)率高達(dá)33.5%。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9.9%的凈利潤(rùn)率也遠(yuǎn)低于A(yíng)股和香港上市房企的平均凈利潤(rùn)率15%。 另外，齊魯證券的分析文章指出，（2013年）利潤(rùn)率進(jìn)入底部區(qū)域，2013年上半年上市房企結(jié)算毛利率為36.27%，比去年同期降3個(gè)百分點(diǎn),但是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的毛利率只有24%，依然低于行業(yè)平均12個(gè)百分點(diǎn)。 對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)本報(bào)表示：開(kāi)發(fā)公司的毛利率普遍下降，這是一個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)，毛利率下降，主要是因?yàn)槲覀兘衲晟习肽暧糜诮Y(jié)轉(zhuǎn)的收入都是在2011年、2012年上半年市場(chǎng)最低谷銷(xiāo)售低毛利率的項(xiàng)目，主要是結(jié)轉(zhuǎn)的原因，所以毛利率比較低，但是，隨著市場(chǎng)的回暖，在今年下半年和明年上半年，銷(xiāo)售毛利率還是會(huì)有所恢復(fù)。 花旗此前曾預(yù)計(jì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2012-2014財(cái)年的凈利潤(rùn)率在9.4%、8.3%及8.5%。 或許是此前的地王項(xiàng)目讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)吃了大虧，近一年來(lái)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在土地市場(chǎng)可謂慎之又慎，今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)僅以每平方米人民幣1700元的購(gòu)買(mǎi)成本，在天津武清購(gòu)入一宗土地，去年全年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也僅新增三幅土地。 “遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成立20年，管理層在公司平均工作10年，大都經(jīng)歷過(guò)兩次金融危機(jī)。經(jīng)歷過(guò)行業(yè)的起起落落，經(jīng)驗(yàn)告訴我們，必須謹(jǐn)慎地堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，必須堅(jiān)持把資源配備給有能力本地化的團(tuán)隊(duì)?！碑?dāng)時(shí)代周報(bào)記者問(wèn)及為何遠(yuǎn)洋在土地市場(chǎng)如此謹(jǐn)慎時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)如此表示。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)本身也在做一些并購(gòu)和其他的模式，今年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備策略是沿海沿江，將重點(diǎn)考慮在北京、深圳、沈陽(yáng)、武漢等一線(xiàn)城市和重點(diǎn)的二線(xiàn)城市增加土地儲(chǔ)備，而已經(jīng)進(jìn)入的三四線(xiàn)城市，公司要保持可持續(xù)發(fā)展來(lái)配置土地資源。此外，集團(tuán)還將逐步增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，為中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)平衡做好準(zhǔn)備。 身陷質(zhì)量門(mén)糾紛 然而，不時(shí)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題卻使得遠(yuǎn)洋地產(chǎn)疲于應(yīng)付，也使得其品牌美譽(yù)度大大受損。 “當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售說(shuō)得房率在80%左右，還會(huì)贈(zèng)送10%的空間，但交房時(shí)我們一量，頂多只有70%得，我們跑這么遠(yuǎn)的地方買(mǎi)房子，就是想住得舒服些，沒(méi)想到（遠(yuǎn)洋）這樣的大牌企業(yè)也不可靠?！贝筮B遠(yuǎn)洋時(shí)代城一名張姓業(yè)主氣憤地告訴時(shí)代周報(bào)記者。 由于得房率遠(yuǎn)低于當(dāng)初售樓處所宣傳的數(shù)字，加上房?jī)?nèi)墻角滲水、瓷磚破碎等質(zhì)量問(wèn)題，從今年5月份一期交房至今，大連遠(yuǎn)洋時(shí)代城的業(yè)主多次在售樓處門(mén)前聚集，并拉出寫(xiě)著“抵制遠(yuǎn)洋虛假宣傳，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益”的橫幅抗議。 最近一段時(shí)間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不斷陷入類(lèi)似的糾紛。 9月13日，據(jù)遼寧法制報(bào)曝光：遠(yuǎn)洋和平府一位于姓業(yè)主，入住兩年來(lái)卻一直不能使用電話(huà)，也不能上網(wǎng)，連通不了電話(huà)線(xiàn)和網(wǎng)線(xiàn)的原因竟然是該樓的分線(xiàn)盒安裝在了2樓業(yè)主的家里，開(kāi)發(fā)商和承包商互相推諉，一個(gè)這樣簡(jiǎn)單的問(wèn)題，至今也沒(méi)有得到解決。 9月1日，鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近百名購(gòu)房者集體拒收，現(xiàn)場(chǎng)一度失控，在衛(wèi)生間窗戶(hù)內(nèi)開(kāi)、衛(wèi)生間地面坡度不夠易形成積水、地下室漏水以及綠化不足等諸多問(wèn)題沒(méi)有得到明確說(shuō)法之后，業(yè)主們打出“請(qǐng)遠(yuǎn)洋領(lǐng)導(dǎo)出來(lái)解決我們的問(wèn)題”的橫幅。
有媒體分析認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)選用內(nèi)開(kāi)窗的主要原因是為了降低成本。因?yàn)閺陌踩嵌瓤紤]，外開(kāi)窗對(duì)材質(zhì)和工藝的要求較高，假如選用移窗，其造價(jià)將更高。對(duì)內(nèi)開(kāi)窗的設(shè)計(jì)不是設(shè)計(jì)人員的疏忽，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商故意為之。 對(duì)此問(wèn)題，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)否認(rèn)了因降低成本導(dǎo)致降低質(zhì)量的說(shuō)法，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示：降低成本不等于降低質(zhì)量，現(xiàn)在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)降低的產(chǎn)品定位，是指降低新產(chǎn)品的定位；但無(wú)論哪種定位的產(chǎn)品，品質(zhì)都是第一位的。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)為，造成房屋質(zhì)量參差不齊的原因既包括開(kāi)發(fā)商在管理層或者投資層面的因素，同時(shí)也包括在目前的發(fā)展階段中建筑市場(chǎng)本身的合作資源存在一定的瑕疵。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一個(gè)發(fā)展過(guò)程，對(duì)于客戶(hù)的需求和使用功能環(huán)節(jié)，在開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)和產(chǎn)品營(yíng)造的階段，實(shí)際上跟客戶(hù)吻合點(diǎn)也在逐漸地接近。只不過(guò)從產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)上，大家會(huì)有些差異，產(chǎn)品定位會(huì)有些差異，但質(zhì)量角度并沒(méi)有差異，對(duì)于真實(shí)的投入來(lái)說(shuō)，也沒(méi)有特別明顯的差異。 對(duì)于如何解決這些糾紛，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示：提升房屋質(zhì)量監(jiān)控，最重要監(jiān)控不僅是開(kāi)發(fā)商，還有我們所聘請(qǐng)的施工企業(yè)和相關(guān)的合作單位的監(jiān)督，大家都要盡自己的職責(zé)，再輔以監(jiān)督和管控，效果就會(huì)很好。但最重要還是企業(yè)自我約束性。同時(shí)發(fā)揮輿論監(jiān)督，需要有一個(gè)正常的渠道，如客戶(hù)的接待渠道和反饋渠道，如電話(huà)平臺(tái)、網(wǎng)站等，我們會(huì)認(rèn)真對(duì)待和核實(shí)，如果確實(shí)有問(wèn)題，我們將進(jìn)行整改。先有整改方案，先去整改，再解決，不能帶著問(wèn)題見(jiàn)客。 超前布局養(yǎng)老地產(chǎn)拖累業(yè)績(jī) 而且，太過(guò)超前地布局養(yǎng)老地產(chǎn)，也使得遠(yuǎn)洋地產(chǎn)深受拖累。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一度是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的霸主，自2004年開(kāi)始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京的市場(chǎng)占有率一直數(shù)一數(shù)二，但從2010年起，這一格局發(fā)生了變化。為了找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一方面在全國(guó)布局，一方面在商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)上開(kāi)始發(fā)力。 8月22日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為北京第一個(gè)獲得民政部門(mén)頒發(fā)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)職業(yè)資格的市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)。作為輕資產(chǎn)項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目—椿萱茂是遠(yuǎn)洋和美國(guó)合資開(kāi)發(fā)，雙方合作成立經(jīng)營(yíng)管理公司，股份50%對(duì)50%。 李明曾對(duì)媒體表示，如果快的話(huà)，希望在未來(lái)一年到一年半時(shí)間，將這樣的項(xiàng)目在北京復(fù)制5個(gè)以上。 “目前萬(wàn)科、綠城、遠(yuǎn)洋等房企先后都涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，與此同時(shí)，隨著今年初首宗療養(yǎng)性質(zhì)用地的正式出讓?zhuān)A(yù)示著養(yǎng)老地產(chǎn)土地政策的開(kāi)閘，養(yǎng)老地產(chǎn)就進(jìn)一步細(xì)分了住宅市場(chǎng)、擴(kuò)大了房地產(chǎn)消費(fèi)需求?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌此前接受時(shí)代周報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)的時(shí)候曾表示。 數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)范圍內(nèi)，比較大的開(kāi)發(fā)商中，有20-30家房企已經(jīng)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在成為資本市場(chǎng)追逐的價(jià)值洼地，最先嗅到商機(jī)的地產(chǎn)公司充當(dāng)了先行者的角色。 “不過(guò)，目前養(yǎng)老地產(chǎn)還沒(méi)有特別成功的案例，年回報(bào)率也比較低，對(duì)于先行者而言，風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存?！鼻笆霾辉妇呙娜虒?duì)記者表示。 不過(guò)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)顯然對(duì)此很有信心：椿萱茂是北京市首家在別墅社區(qū)內(nèi)嵌入三甲醫(yī)院門(mén)診部的老年公寓，同時(shí)，我們擁有來(lái)自美國(guó)的資深專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)師 Aruna、 Fely，擁有 15 年日本、中國(guó)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的高鵬先生作為院長(zhǎng)，擁有來(lái)自全國(guó)三甲醫(yī)院 （301、宣武醫(yī)院）的資深護(hù)士長(zhǎng)，擁有來(lái)自全國(guó)專(zhuān)業(yè)護(hù)理學(xué)校的養(yǎng)老護(hù)理員，擁有獲得中央電視臺(tái)《八方食圣》連續(xù)六次擂主的中華養(yǎng)生菜大師李鐵鋼，一切的一切，從“醫(yī)、 食、住、行、護(hù)”多維度提供專(zhuān)業(yè)保障。 至于如何盈利？遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示：一種是椿萱茂項(xiàng)目模式，是以半護(hù)理為特征的這么一種養(yǎng)老服務(wù)，規(guī)模是靠網(wǎng)點(diǎn)布局。還有一種是產(chǎn)權(quán)交易模式，這個(gè)還在計(jì)劃中。養(yǎng)老地產(chǎn)遠(yuǎn)洋還剛剛起步，但是我們已經(jīng)研究了三四年，做養(yǎng)老一定要做盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因?yàn)槿绻蛔鲇酿B(yǎng)老機(jī)構(gòu)，就沒(méi)有辦法提高效率，就沒(méi)有辦法提高它的質(zhì)量。
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