愛華網(wǎng)而這驚世駭俗背后，更大地凸顯了一個弊端與風(fēng)險：地方政府對土地拍賣的依賴癥！
有一些數(shù)據(jù)清晰地表明了這一個弊端與風(fēng)險所在，2009年1月1日至2009年9月27日，北京，通過土地市場總共公開出讓成交185宗土地，土地出讓總價款約513億元，已經(jīng)超過了北京歷年來的數(shù)據(jù)。上海，公告出讓土地收入高達(dá)526億元，超過了前兩年的水平。重慶，2009年前8個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款84.61億元，同比增長52.1%。而在9月25日，重慶主城區(qū)土地再掀拍賣高潮，6宗土地吸引了30家企業(yè)參與，720畝土地最終拍得47.93億元，溢價多達(dá)27億元。廈門，擬于10月8日出讓7幅地塊，如能順利拍出，該市今年土地成交收入將超過150億元，而該市2008年財政收入也不過410億元。對于這些收益，地方政府可以用一個成語來形容，那就是“喜笑顏開”。沒有人會想起2008年的地產(chǎn)市場，沒有人回顧一下當(dāng)時猶如在北極過冬的心情。也已經(jīng)沒有人再如2007年時熱烈地去探討“土地成本是否推動了房價的上漲”，只剩下最后一個猜測：是地方政府綁架了開發(fā)商，還是開發(fā)商綁架了地方政府？這個猜測令我想起《春田花花同學(xué)會》中的某個情節(jié)，財務(wù)經(jīng)理和市場經(jīng)理兩個人每天在辦公室里夾頭猛斗，誰又能幫助他們走上和諧道路呢？從商業(yè)地產(chǎn)角度來看這場紛亂的土地價格爭斗，只需要稍微對比一下，還是能發(fā)現(xiàn)一些不同尋常的地方！請讓我以近期政策熱點之福建福州的土地市場作為案例來為大家展現(xiàn)一下。
案例一：郭氏集團4.6億購得28號地塊
2009年8月25日9點，在福州市國土資源局二層拍賣廳進行的了宗地2009-28號地塊的拍賣，經(jīng)過29輪的競拍，58號郭氏集團旗下的兩家公司聯(lián)合競得！成交價為4.6億,樓面價5860元/平米。宗地2009-28號地塊概況：宗地2009-28號地塊開發(fā)用途為建設(shè)純商業(yè)的高標(biāo)準(zhǔn)的Shopping Mall,應(yīng)整體經(jīng)營運作，不得分割銷售、經(jīng)營，并在土地出讓24個月內(nèi)建成開業(yè)。地塊技術(shù)指標(biāo)：占地面積25321平方米（合37.98畝），起始價23600萬元。容積率<3.10；按照規(guī)劃，該地塊用于商業(yè)金融、社會停車場（庫）和公共綠地，其綠地率不少于25%，地塊東北角留出不少2200平方米城市公共綠地，且對外開放使用。該地塊中商業(yè)金融用地的出讓年限為40年，停車場、公共綠地用地的出讓年限為50年。自土地出讓合同簽訂之日起60日、120日、180日內(nèi)，分三期(比例為40%、30%、30%)支付土地價款。案例二：大連萬達(dá)4.89億購得20號地塊
2009年7月6日下午，福州市國土資源局公開掛牌出讓5幅地塊，其中便包括了業(yè)界矚目的宗地2009-20號地塊，位于臺江區(qū)江濱大道北側(cè)的金融街E地塊，這幅折合面積為108.5畝的地塊被大連萬達(dá)集團以4.89億元的價格競得。這一幕也標(biāo)志著，繼萬科、華潤之后，中國又一位地產(chǎn)大鱷把全國性的戰(zhàn)略腳步邁向了福州。宗地2009-20號地塊概況：土地面積：72330平方米(合108.5畝)，土地用途：商業(yè)金融(兼容辦公)用地，容積率：≤4.5，商業(yè)比例：≤153000平方米，超五星級酒店建筑面積約為40000平方米(不少于300間客房)，建筑密度：≤70%，綠地率：以今后審批的規(guī)劃方案為準(zhǔn)，建筑高度：≤100米，同時滿足機場控高要求，出讓年限：商服用地40年，起始價：48900萬元，競買保證金：5000萬元。地塊位置：臺江區(qū)江濱大道北側(cè)(金融街E地塊)宗地2009—20號地塊申請人還須同時滿足以下條件：1、申請人應(yīng)由企業(yè)法人申請，且企業(yè)注冊資本金在15億元人民幣以上；2、申請人須具有一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)；3、申請人在國內(nèi)已建成開業(yè)不少于2個大型商業(yè)中心，且每個商業(yè)中心建筑面積不少于20萬平方米（需提供相應(yīng)的房產(chǎn)證予以證明）；4、申請人需具備五星級酒店開發(fā)經(jīng)驗，并在資格審查中提供相應(yīng)五星級酒店的產(chǎn)權(quán)證和星級認(rèn)證文件。其他條件:宗地2009-20號地塊項目中建設(shè)的不少于9萬平方米的大商業(yè)中心及全部酒店不得進行分割銷售，需整體經(jīng)營。競買人應(yīng)在在資格審查時提交相應(yīng)的承諾書。在這兩個案例中，28號地塊和20號地塊直線距離2-3公里，盡管28號地塊周邊更加成熟，但20號地塊是未來的金融街，兩者地段位置基本相當(dāng)。因此我們可以忽略掉其他因素，直接分析地塊概況。
從占地面積上來看，28號地塊為占地面積25321平方米，容積率為3.1，20號地塊占地面積為72330平方米，容積率為4.5。顯然，20號地塊未來可實現(xiàn)aihuau.com的建筑面積接近28號的4倍，而兩者的拿地總價僅相差3000萬元。再比較一下兩者中的商業(yè)部分，28號地塊規(guī)劃為不可分割銷售和經(jīng)營的shoppingmall，總面積為75000平方左右，20號地塊中規(guī)劃有不可分割銷售和經(jīng)營的大型商業(yè)中心，面積為9萬平方米。兩者相抵，20號地塊凈賺了21萬平方米左右的寫字樓和酒店的樓面地價！
這樣巨大的差異，注定了28號地塊主人在競爭優(yōu)勢上遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于20號地塊。
在這兩塊地的掛牌過程中，我們還發(fā)現(xiàn)一個細(xì)節(jié)：20號地塊有著一些特定的條件，這些條件限制了參與者的資質(zhì)，而28號地塊則沒有任何限制，只要有意向，均可參與。不難想象，20號地塊是準(zhǔn)入門檻較高的，它的門檻將本土許多的地產(chǎn)企業(yè)拒之門外，因此也就造成了以起始價競拍成功的結(jié)果。而28號地塊由于門檻，所以導(dǎo)致了多達(dá)29次的舉牌，最后以接近起始價兩倍的價格成交。
而從這兩個案例來解答此前的猜測：是地方政府綁架了開發(fā)商，還是開發(fā)商綁架了地方政府？答案或許應(yīng)該是：大開發(fā)商綁架了地方政府，地方政府則綁架了中小開發(fā)商。但這些都只是猜測而已，無論是大開發(fā)商或中小開發(fā)商，從企業(yè)運營者的角度來思考，既然土地已經(jīng)成為商品，那么企業(yè)就必須切實地去考慮土地成本，如何提升自己的資質(zhì)，降低拿地成本？那就只有一個方法：每一個開發(fā)商都應(yīng)該成為具有社會責(zé)任的企業(yè)，能夠很好地配合地方政府，發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟。愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/294736.html
