愛(ài)華網(wǎng)???? 2013年5月，雅戈?duì)栐谕恋厥袌?chǎng)頻頻出手，一連拿下寧波四幅地塊，一改近幾年的低調(diào)。2007年到2010年，雅戈?duì)栐孟露鄠€(gè)“地王”，這些地王如今都進(jìn)入了銷售階段，房地產(chǎn)庫(kù)存居高不下成為一直困擾雅戈?duì)柕膯?wèn)題。 雅戈?duì)杻?nèi)部人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者透露，在目前土地價(jià)格比較低的階段，雅戈?duì)栍幸獾统杀緝?chǔ)地，為將來(lái)開(kāi)發(fā)作出鋪墊。不過(guò)記者獲悉，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)域定位是在長(zhǎng)三角，但在杭州、上海地王尚未消化的情況下，它將戰(zhàn)線收縮到了公司所熟悉的寧波大本營(yíng)。 集體“抄底” 很多成長(zhǎng)型房企近期都在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)積極。雅戈?duì)栆舱抢眠@一時(shí)機(jī)，在土地市場(chǎng)剛剛升溫，尚未達(dá)到過(guò)熱之前，增加自己的土地儲(chǔ)備。 雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)主要在長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)展，而寧波是雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)的基地。 回歸寧波 5月30日，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)子公司寧波雅戈?duì)栃鲁侵脴I(yè)有限公司以15.44億元拿下寧波東部新城核心區(qū)的一幅地塊，折合樓板價(jià)為9930元/平方米。 這是雅戈?duì)?013年斥資金額最高的一幅地塊，也是雅戈?duì)?013年5月第四次投資房地產(chǎn)，但單價(jià)并不算高。5月13日，雅戈?duì)栆?.91億元拿下寧波鄞州區(qū)一幅地塊。5月16、18兩日，雅戈?duì)栆还渤鲑Y7500萬(wàn)元參股了寧波的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 早在2013年1月，雅戈?duì)栐鴥啥韧顿Y房地產(chǎn)，也都在寧波本地。 雅戈?duì)栔脴I(yè)成立于1992年，早已是房地產(chǎn)業(yè)界老兵。2007年到2010年，雅戈?duì)栆蚪舆B拿“地王”，成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)。在長(zhǎng)三角多個(gè)城市，雅戈?duì)柲玫氐臉敲鎯r(jià)格甚至超過(guò)了當(dāng)時(shí)的周邊房?jī)r(jià)。 2007年，雅戈?duì)栠M(jìn)入杭州，以14.76億元高價(jià)拿下杭州商學(xué)院地塊，樓面價(jià)達(dá)到1.6萬(wàn)元/平方米，成為杭州地王。接下來(lái)的幾年，雅戈?duì)栐诤贾荨幉?、蘇州等地兇猛拿地，不斷創(chuàng)造當(dāng)?shù)氐募o(jì)錄。2010年9月，雅戈?duì)栐谏虾Ｒ?9.58億元摘下長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊，樓面價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)73%，成為當(dāng)時(shí)上海單價(jià)地王。雅戈?duì)栆惨虼藗涫苌虾７康禺a(chǎn)業(yè)界的關(guān)注。 受到房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，最近幾年雅戈?duì)栐谕恋厥袌?chǎng)逐漸走向低調(diào)，直到今年再啟擴(kuò)張。 記者就5月頻繁拿地一事詢問(wèn)雅戈?duì)柗矫妫晃粌?nèi)部人士向記者表示，之所以選擇在這一階段出手，是認(rèn)為目前土地價(jià)格比較低。“房地產(chǎn)和服裝一樣，都是雅戈?duì)柕闹鳂I(yè)，要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要適當(dāng)收儲(chǔ)。雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)主要在長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)展，而寧波是雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)的基地。” 此外，對(duì)于備受外界關(guān)注的雅戈?duì)柹虾ｉL(zhǎng)風(fēng)地王，該內(nèi)部人士表示，目前“銷售情況不錯(cuò)”。 最近幾年，雅戈?duì)栐谕恋厥袌?chǎng)的表現(xiàn)大起大落。公司2012年報(bào)顯示，2011年度，公司支付土地款35億元，而2012年全年，雅戈?duì)枦](méi)有土地款支出。 雅戈?duì)?013年上半年的重新活躍與土地市場(chǎng)行情同步。易居房地產(chǎn)5月中旬發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1至4月，全國(guó)土地市場(chǎng)回暖明顯。前4個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19180億元，同比增長(zhǎng)21.1%。 中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟告訴記者，很多成長(zhǎng)型房企近期都在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)積極。雅戈?duì)栆舱抢眠@一時(shí)機(jī)，在土地市場(chǎng)剛剛升溫，尚未達(dá)到過(guò)熱之前，增加自己的土地儲(chǔ)備，為將來(lái)的開(kāi)發(fā)做好準(zhǔn)備工作。 在今年2月發(fā)布的“國(guó)五條”中，第三條要求是：增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。 陳晟認(rèn)為，根據(jù)“國(guó)五條”的要求，各地土地部門要加大土地供應(yīng)量以調(diào)控房?jī)r(jià)。在這一指導(dǎo)思想下，地方土地出讓的“完成率”會(huì)有所提高。地方政府往往只能完成當(dāng)年土地出讓計(jì)劃的60%，今年這一比例會(huì)有所提高。地方政府的積極態(tài)度對(duì)成長(zhǎng)型房企具有不小的吸引力，從而引發(fā)了今年上半年的拿地?zé)帷?p> 雅戈?duì)栔貑⒋笠?guī)模拿地再一次引發(fā)了外界對(duì)雅戈?duì)枎?kù)存的擔(dān)憂，最近幾年，雅戈?duì)柕膸?kù)存居高不下，且絕大部分來(lái)源于房地產(chǎn)。2012年年底，雅戈?duì)栐诜康禺a(chǎn)板塊的庫(kù)存高達(dá)200多億元。 2012年，雅戈?duì)柖麻L(zhǎng)李如成曾對(duì)外表示，服裝是雅戈?duì)柕闹鳂I(yè)，雅戈?duì)栆匦聰U(kuò)大服裝的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。服裝、房地產(chǎn)、投資是雅戈?duì)柕摹叭{馬車”。 陳晟認(rèn)為，對(duì)雅戈?duì)杹?lái)說(shuō)，服裝業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r影響著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)牽涉資金大，風(fēng)險(xiǎn)高，服裝業(yè)務(wù)的存在，對(duì)雅戈?duì)柲玫?、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)都有一定的穩(wěn)定作用。但是，與萬(wàn)科、恒大這些專注房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)相比，雅戈?duì)柸狈?yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)布局、類型上都不算理想，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品線也不夠清晰。 平衡風(fēng)險(xiǎn) 雅戈?duì)栐趪L試走出寧波的過(guò)程中，以高成本拿下多個(gè)地王，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得不夠順利，在高庫(kù)存壓力之下，雅戈?duì)柕男乱惠啍U(kuò)張仍然回歸到了熟悉的寧波。 雅戈?duì)?012年報(bào)披露，受到調(diào)控政策的影響，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“利潤(rùn)均衡化”時(shí)代。公司仍然堅(jiān)持在長(zhǎng)三角“重點(diǎn)城市精耕細(xì)作”。2012年，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)預(yù)售金額80.26億元，資金回收85.63億元。 克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，雅戈?duì)栐诂F(xiàn)階段以較低的價(jià)格拿地，未來(lái)可以先把低價(jià)樓盤拿出銷售，從而快速回款，雅戈?duì)枎啄昵暗亩鄠€(gè)地王樓盤目前仍然在銷售階段。雅戈?duì)栁磥?lái)可以控制開(kāi)發(fā)推盤節(jié)奏，在地王樓盤賣不動(dòng)的情況下可以加推低價(jià)樓盤，改善現(xiàn)金流。 記者了解到，雅戈?duì)?010年拿下的上海長(zhǎng)風(fēng)地王于2013年1月開(kāi)盤，并在3月加推，目前銷售情況較好的是其中的小戶型，均價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，考慮到雅戈?duì)柈?dāng)時(shí)的拿地價(jià)格，這一售價(jià)僅僅是微利。
長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)是雅戈?duì)栐谏虾５穆渥又e。雅戈?duì)柨駸崮玫赝醯碾A段，蘇州、杭州、上海多個(gè)地塊都被雅戈?duì)柺杖肽抑校?dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)就不斷驚呼“面粉貴過(guò)面包”，不知雅戈?duì)柸绾瓮瓿珊罄m(xù)開(kāi)發(fā)。 雅戈?duì)柖啻螌?duì)外表示，公司的發(fā)展版圖是整個(gè)長(zhǎng)三角。而業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雅戈?duì)栐趪L試走出寧波的過(guò)程中，以高成本拿下多個(gè)地王，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得不夠順利，雅戈?duì)柋容^成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要還是在寧波。在高庫(kù)存壓力之下，雅戈?duì)柕男乱惠啍U(kuò)張仍然回歸到了熟悉的寧波。 目前雅戈?duì)柕姆b、房地產(chǎn)、投資三大塊業(yè)務(wù)中，服裝與房地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)。2013年一季報(bào)顯示，雅戈?duì)枤w屬上市公司股東凈利潤(rùn)為2.59億元，其中服裝凈利潤(rùn)2.09億元，房地產(chǎn)板塊2.67億元，僅投資板塊虧損2.19億元。 對(duì)此薛建雄認(rèn)為，服裝主業(yè)的存在，對(duì)雅戈?duì)柕娜谫Y很有幫助。“不論是私募還是信貸渠道，雅戈?duì)柖急葐渭兊姆康禺a(chǎn)企業(yè)更具有融資優(yōu)勢(shì)?！?p>
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