愛華網(wǎng)???? 每平方米4萬元以上樓盤每月只批一個 對于處在全國樓市調(diào)控中心的北京開發(fā)商而言，40000元/平方米正在成為橫亙在他們面前的一條生死線。為了確保北京房價總體穩(wěn)定，北京市住建委已經(jīng)對40000元/平方米以上的高價房預售許可審批實施配額管制，以避免拉高整體房價。 目前，配額管理作為一項工作方式的原則，已經(jīng)達成共識。即根據(jù)市場總體情況，每月只批準一個售價在40000元/平方米以上的高價樓盤。在市場總體預期和趨勢未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)變化時，上述原則都將被運用在北京市住建委對預售申請的審批和許可工作過程中。 北京市住建委對預售許可審批的控制，已經(jīng)導致北京商品期房供應量出現(xiàn)超過30%的同比降幅。在“增加市場供應”已經(jīng)被確定為樓市調(diào)控重要原則之一的背景下，北京市所采用的“以限控價”的思路，將在房價漲幅指標背后，蘊含更大的風險。 配額管理 “我們已經(jīng)和銷售部門打了招呼，在定價過程中一定要注意單價4萬元這條線。”6月4日，一家深圳在京大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責人告訴《中國經(jīng)營報》記者。因為這直接關系到北京市住建委對樓盤項目的類別劃分。在北京房地產(chǎn)業(yè)界，40000元/平方米被視作是“高檔房”的“入門門檻”。 盡管開發(fā)商對此劃分頗有共識，但是，在承受著房價控制巨大壓力的北京市住建委的標準體系中，卻只有“高價房”和“低價房”之分。此前，在北京市下發(fā)的“京19條”調(diào)控細則中，明確提出對價格明顯超出同區(qū)域平均銷售價格的樓盤，在預售價格審批、現(xiàn)房價格備案階段實施干預。 多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人均向記者證實，在他們送審期房預售的審批過程中，均被北京市住建委按照“配額管理”的方式，對預售許可證的審批實施干預。在此過程中，兩條原則被北京市住建委嚴格執(zhí)行，一是在售項目的后期銷售價格不得高于前期已批準的銷售價格；二是新開項目的批準預售價格原則上不高于上一個同區(qū)域樓盤的價格，以此確保房價總體穩(wěn)定。 記者了解到，在北京市住建委的干預下，大多數(shù)樓盤不同程度地修改和調(diào)整了申報的預售價格。第三方市場監(jiān)測機構的數(shù)據(jù)顯示，5月1日~29日獲得預售許可的項目，90%以上預售價格在12000元~35000元/平方米之間。這確保北京當月房價漲幅回歸到10%以內(nèi)，環(huán)比收窄2%。 “現(xiàn)在市場上消化的高價樓盤，主要是在北京調(diào)控細則下發(fā)之前獲得預售許可證的，4萬元以上的，大概有5~6個項目，如果這些供應消化完了，而現(xiàn)在主要批的都是35000元/平方米以下的，所以北京房價會在一定程度上得到控制?！比f科北京公司副總經(jīng)理肖勁向記者表示。 “每月一張” 上述對于預售許可證管理的手段，北京市住建委有關負責人表示不便發(fā)表評論，但他表示，北京市住建委執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度是十分嚴格的。至于相關的管理手段，則是嚴格貫徹和落實北京市政府下發(fā)的“京19條”樓市調(diào)控的細則執(zhí)行。 實際上，在劃定40000元/平方米這一“高價房標準線”之后，北京市住建委已經(jīng)開始控制在此范圍內(nèi)的預售許可證的發(fā)放。多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負責人告訴記者，對單價4萬元以上的高價樓盤發(fā)放預售許可證的原則是“每月一張”，而且須根據(jù)當月已審批的單價4萬元以下的樓盤的均價情況，進行動態(tài)調(diào)節(jié)。 “也就是說，如果4萬元以下的項目中，單價3萬元以上的比較多，這個月房價上漲的壓力相對就比較大，這時，4萬元以上的項目就可能不批。”前述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者，他所供職的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，便有兩個項目處在等待批準預售的階段。 亞豪機構的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月1日~29日，北京總計批準商品房預售項目11個，其中只有一個的預售價格超過40000元/平方米；而在此之前的4月，北京市總計批準商品房預售項目13個，亦只有一個銷售價格超過40000元/平方米。 亞豪機構副總經(jīng)理高珊表示，前五個月北京市商品住宅共實現(xiàn)成交52481套，成交面積557.84萬平方米，相比去年同期分別增長44%、43%。與此同時，前五個月北京住宅市場成交均價為22114元/平方米，相比去年同期也上漲了12%。 預期被“打亂” “在一定程度上，預售許可證審批節(jié)奏的控制，雖然能在一定時間區(qū)間內(nèi)的數(shù)據(jù)上房價漲幅會得到控制，但是從長期來看，容易擾亂購房人的預期，當然，這只是我個人的觀點?！鼻笆霾辉妇呙难肫笙聦俜康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售負責人稱。 他是通過自己負責管理的樓盤銷售情況得出這樣的結論的。2013年3月，在等待將近2個月后，這家企業(yè)開發(fā)的樓盤獲得了預售許可證，同一周內(nèi)，北京市住建委只核發(fā)了2~3張預售許可證，該樓盤預售許可的房源數(shù)約為320套，但同期“排號”等待購買的意向性客戶，已經(jīng)達到了約700組。 隨后一周，北京市住建委又核發(fā)了多張預售許可證，市場上可售房源明顯增加?！暗捎谇捌诜吭淳o缺的狀況已經(jīng)在市場中形成印象，從而導致市場預期在一定時間內(nèi)仍然維持稀缺的判斷，因此，我建議兩條，一是平均每月中各周預售審批的數(shù)量節(jié)奏，形成穩(wěn)定連續(xù)的可售房源入市，同時公布每周批準的預售許可項目、房源數(shù)，引導市場預期向平穩(wěn)的方向?！彼f。 2013年4月，這一現(xiàn)象仍然存在。亞豪機構的市場監(jiān)測顯示，盡管預售許可證發(fā)放數(shù)量同比下降約18%，但新增供應8906套商品房，供應面積85.3萬平方米，分別超出2012年同期21%和2%，市場的實際供應并未減少。但在預售許可證的發(fā)放節(jié)奏上，2013年4月第一周和第三周，都僅發(fā)放了2張和3張預售許可證，在一定程度上，導致當期房源的“相對減少”，從而使房地產(chǎn)價格被預期看漲。 “還是要綜合管理預期和增加普通商品住房供應相結合，才能實現(xiàn)房價的穩(wěn)定，而穩(wěn)定預期的最必要手段，就是穩(wěn)定供應，不要一會兒多一會兒少，這樣往往會造成市場預期的混亂，而導致房價的進一步快速上漲?！敝袊康禺a(chǎn)學會副會長陳國強向本報記者表示。
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