愛華網(wǎng)租賃合同（Lease Contract） 租賃合同的概念 租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。租賃物須為法律允許流通的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。 租賃合同的特征 1．租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同。在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)；租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。 2．租賃合同是雙務(wù)、有償合同。在租賃合同中，交付租金和轉(zhuǎn)移租賃物的使用收益權(quán)之間存在著對價關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使用收益權(quán)的對價，而獲取租金是出租人出租財產(chǎn)的目的。 3．租賃合同是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當(dāng)事人只要依法達(dá)成協(xié)議合同即告成立。 租賃合同的種類 根據(jù)租賃物的不同，租賃可以劃分為動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃。不動產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。 根據(jù)法律對租賃是否具有特殊的規(guī)定，可以將租賃劃分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對于一般租賃而言的，指法律有特別要求的租賃，例如。房地產(chǎn)管理法律對房地產(chǎn)的租賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器的租賃等都有特殊的規(guī)定。 根據(jù)租賃合同是否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。當(dāng)事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。對于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人都有權(quán)依自己的意愿隨時解除合同，但在解除合同之前，應(yīng)預(yù)先通知對方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受20年法定期間的限制。 租賃合同的內(nèi)容和形式 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。 租賃期限為6個月以下的，可以由當(dāng)事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未采用書面形式的，不論當(dāng)事人對租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。 租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù) (一)出租人的義務(wù) 1．交付出租物。出租人應(yīng)依照合同的約定的時間和方式交付租賃物。物的使用以交付占有為必要的，出租人應(yīng)按照約定交付承租人實際占有使用。物的使用不以交付占有為必要的，出租人應(yīng)使之處于承租人得以使用的狀態(tài)。如果合同成立時租賃物已經(jīng)為承租人直接占有，從合同約定的交付時間時起承租人即對租賃物享有使用收益權(quán)。 2．在租賃期間保持租賃物符合約定用途。租賃合同是繼續(xù)性合同，在其存續(xù)期間，出租人有繼續(xù)保持租賃物的法定或者約定品質(zhì)的義務(wù)，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)。倘發(fā)生品質(zhì)降低而害及承租人使用收益或其他權(quán)利時，則應(yīng)維護(hù)修繕，恢復(fù)原狀。因修理租賃物而影響承租人使用、收益的，出租人應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租期，但按約定或習(xí)慣應(yīng)由承租人修理，或租賃物的損壞因承租人過錯所致的除外。 3．瑕疵擔(dān)保。當(dāng)租賃物有瑕疵或存在權(quán)利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時，承租人有權(quán)解除合同，承租人因此所受損失，出租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。 (二)承租人的義務(wù) 1．支付租金。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。承租人無正當(dāng)理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2．按照約定的方法使用租賃物。承租人應(yīng)按照約定的方法使用租賃物；無約定的或約定不明確的，可以由當(dāng)事人事后達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議來確定；不能達(dá)成協(xié)議的，按合同的有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，應(yīng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，因?qū)儆谡p耗，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，實為承租人違約，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 3．妥善保管租賃物。承租人應(yīng)以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物毀損滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 4．不得擅自改善和增設(shè)他物。承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。 5．通知義務(wù)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出現(xiàn)以下情形之一的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人：(1)租賃物有修理、防止危害的必要；(2)其他依誠實信用原則應(yīng)該通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及時救濟(jì)而受到損害的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 6．返還租賃物。租賃合同終止時，承租人應(yīng)將租賃物返還出租人。逾期不返還，即構(gòu)成違約，須給付違約金或逾期租金，并須負(fù)擔(dān)逾期中的風(fēng)險。經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。 (三)承租人的轉(zhuǎn)租權(quán) 承租人轉(zhuǎn)租租賃物須經(jīng)出租人同意。轉(zhuǎn)租與債的轉(zhuǎn)移不同。轉(zhuǎn)租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人不履行對租賃物妥善保管義務(wù)造成損失的，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任。承租人未經(jīng)同意而轉(zhuǎn)租的，出租人可終止合同。 (四)買賣不破租賃 合同法第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。據(jù)此，在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，這在學(xué)理上稱之為“買賣不破租賃”。 出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租賃合同與買賣合同的區(qū)別 1 、兩者本質(zhì)差別是處分權(quán)，即最終所有權(quán)從理論上仍歸出租人所有。 2、由兩者本質(zhì)差別所導(dǎo)致的幾點不同。 3、租賃合同是非所有權(quán)合同。 4、標(biāo)的物不完全相同。 5、當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)不完全相同。 租賃合同與分期付款合同的區(qū)別 1、非信貸型分期付款購買65533;純屬買賣行為。 2、信貸型的分期付款購買65533;與租賃合同的區(qū)別仍在于所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓與否。 租賃合同與借款合同的區(qū)別 1、兩者標(biāo)的物不同。 2、標(biāo)的物的性質(zhì)不同--非消費性與消費性。 3、雙方當(dāng)事人權(quán)力、義務(wù)不同。 4、合同內(nèi)容大不相同。 租賃合同的簽訂 1、租賃合同簽訂的基本原則 1）當(dāng)事人地位平等原則。 2）當(dāng)事人的民事權(quán)利能力一律平等。 3）當(dāng)事人參與租賃業(yè)務(wù)時，適用同一法律，具有平等的地位。 4）當(dāng)事人在產(chǎn)生，變更和消滅具體的租賃法律關(guān)系時必須平等協(xié)商。 5）等價有償原則65533;等價交換，實現(xiàn)各自經(jīng)濟(jì)利益。 6）雙方互為給付，互有補(bǔ)償。 7）取得利益與履行義務(wù)，價值上大致相等。 8）一方不得無償占有，剝奪和侵犯他方利益。 9）按損益相當(dāng)原則，使受害人受償。 10）自愿和公平原則。 自愿原則：首先，租賃當(dāng)事人簽合同時能夠表達(dá)自己的真實意志。其次，當(dāng)事人簽訂合同時有一定意志自由。 公平原則：公平原則要求當(dāng)事人在簽訂租賃合同時要以社會主義公平、正義觀念指導(dǎo)自己的行為。 11）誠實信用原則：當(dāng)事人在簽訂租賃合同時，應(yīng)講誠實，守信用，以善意的方式履行其義務(wù)，不得規(guī)避法律和合同。 12）合法原則：合同當(dāng)事人必須嚴(yán)格遵守國家的法律和政策。 2、簽訂的合同成立的有效要件 1）租賃合同成立的實質(zhì)要件 租賃當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力； 租賃當(dāng)事人的意思表示真實； 內(nèi)容不違背法律和社會公共利益。 2）租賃合同成立的形式要件 簽訂租賃合同時，必須采用書面形式，不得采用口頭形式。 3、簽訂的租賃合同無效的情況 1）無效租賃合同指當(dāng)事人簽訂的租賃合同欠缺租賃合同成立的有效要件，因而當(dāng)事人設(shè)立、變更、終止有關(guān)租賃權(quán)利義務(wù)的條款內(nèi)容不發(fā)生法律效力的租賃合同。 2）無效租賃合同的認(rèn)定依據(jù) 當(dāng)事人不合格； 合同內(nèi)容違法； 意思表示不真實。 4、簽訂的租賃合同可撤銷的情況 可撤銷租賃合同指當(dāng)事人的意思表示沒有表現(xiàn)其真實意志、違反自愿原則而簽訂的租賃合同。 5、租賃合同簽訂程序 1）租賃項目決策。 2）項目委托與審查。 3）簽訂購貨合同。 詢盤、發(fā)盤、還盤、接受。 4）簽訂租賃合同。 6、租賃合同的主要內(nèi)容及簽訂時注意的問題 購貨合同的主要內(nèi)容及簽訂時注意的問題 1）購貨合同的主要內(nèi)容：約首、本文、尾部。 2）簽訂購貨合同時需注意的主要問題 必須考慮與租賃合同條款一致性； 簽訂購銷合同的整個過程應(yīng)當(dāng)由出租人統(tǒng)籌安排；技術(shù)條款確定由承租方負(fù)責(zé)，商務(wù)會談條款由出租人負(fù)責(zé)并征求承租人意見； 技術(shù)洽談以承租人為主，出租人應(yīng)積極參與。 3）技術(shù)洽談時應(yīng)注意的問題 收費標(biāo)準(zhǔn)要注意； 供貨方要提供技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)； 安裝、調(diào)試、試生產(chǎn)時的原材料由誰提供，費用由誰承擔(dān)。 4)商務(wù)談判時需要注意的問題 根據(jù)正式簽約前的資信調(diào)查、咨詢選擇簽約對象； 價格談判必須做到事前心中有數(shù)貨比三家，幣比三種； 裝運、調(diào)試條款應(yīng)規(guī)定罰則； 應(yīng)規(guī)定索賠條款； 應(yīng)規(guī)定仲裁條款； 應(yīng)有補(bǔ)充條款。 租賃合同的主要內(nèi)容及簽訂時需注意的問題 購貨合同與租賃合同的關(guān)系條款； 承租人不得中途解約條款； 對出租人免責(zé)和對承租人保障的條款； 租賃設(shè)備的所有權(quán)條款； 對第三者的責(zé)任條款； 轉(zhuǎn)租賃條款； 租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押條款； 危險負(fù)擔(dān)負(fù)責(zé)條款。 中華人民共和國合同法 ?。ㄗ赓U合同） 第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三條 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。 第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 第二百一十六條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。 第二百一十七條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條 的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。 第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 第二百二十條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。 第二百二十二條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。 承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二百二十六條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。 第二百二十七條 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十八條 因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。 第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。 第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。 第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
第二百三十一條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。 第二百三十二條 當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條 的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。 第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。 第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。 第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 租賃合同有如下法律特征: 1.租賃合同是轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)使用權(quán)的合同. 2.租賃合同是雙務(wù),有償,諾成合同. 3.合同的標(biāo)的物只能是法律允許流通的財產(chǎn),且不能被消費的特定物. 4.租賃合同是主體范圍相當(dāng)廣泛的合同. 5.租賃合同在當(dāng)事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系,又引起特權(quán)法律關(guān)系,即導(dǎo)致承租人獲得特權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)和先買權(quán).
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