愛華網(wǎng)???? 新型城鎮(zhèn)化系列報道（之十） 十八大以來，新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為中國最重要的熱點政策關注方向，成為社會討論及研究的熱點。作為深度參與中國新型城鎮(zhèn)化的地產(chǎn)商，他們是如何理解新型城鎮(zhèn)化的？ 利海集團是一個由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的城市運營商，一直致力于衛(wèi)星城市的建設，以旅游、文化、養(yǎng)生等產(chǎn)業(yè)驅(qū)動城市建設，利海集團走出了一條產(chǎn)鎮(zhèn)一體之路。在新型城鎮(zhèn)化視角下，一些二三線城市都出現(xiàn)了空城和鬼城現(xiàn)象，對于小城鎮(zhèn)開發(fā)，欠發(fā)達城市的城鎮(zhèn)化如何才能聚集產(chǎn)業(yè)、聚集人氣？ 利海集團執(zhí)行總裁汪傳虎近日在接受《中國經(jīng)營報》記者專訪時表示，新型城鎮(zhèn)化建設一定需要通過產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，產(chǎn)鎮(zhèn)一體，產(chǎn)融結合形成良性發(fā)展模式：政府引導，市場主導，企業(yè)管理，一體推進。 “在以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設過程中如何構建新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)支撐體系來支撐人的城鎮(zhèn)化，是新型城鎮(zhèn)化迫切要解決的問題。”汪傳虎說。 人的城鎮(zhèn)化的核心是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動不可以簡單地理解為僅靠房地產(chǎn)或者工業(yè)驅(qū)動，必須因地制宜，尋找到合理的產(chǎn)業(yè)組合來驅(qū)動城鎮(zhèn)化的發(fā)展，不可照搬照抄城市化發(fā)展模式。 《中國經(jīng)營報》：目前，在中國不少地方進行城鎮(zhèn)化實踐中，出現(xiàn)了不少空城、鬼城，作為在一線進行城市運營的地產(chǎn)商，你認為應該如何解決這樣的問題？ 汪傳虎：新型城鎮(zhèn)化不是簡單的地產(chǎn)化或者工業(yè)化，單一地靠政府主導是難以實現(xiàn)新城鎮(zhèn)化的健康快速發(fā)展的，新型城鎮(zhèn)化該走由政府引導，市場主導，企業(yè)管理相結合的一體化模式。 新型城鎮(zhèn)化建設的核心是堅持以人為本，不光是簡單地讓農(nóng)民進城，而是要妥善解決農(nóng)民進城后的就業(yè)福利等配套問題，盡快完成農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)化，從而驅(qū)動城鎮(zhèn)化建設的可持續(xù)發(fā)展。在以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設過程中如何構建新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)支撐體系來支撐人的城鎮(zhèn)化，是新型城鎮(zhèn)化迫切要解決的問題。 新型城鎮(zhèn)化建設一定需要政府和企業(yè)之間協(xié)同配合。如果單靠政府主導或者僅靠企業(yè)家自發(fā)投資是得不到健康發(fā)展的。城鎮(zhèn)化的建設需要國家制定科學的戰(zhàn)略發(fā)展體系，引導包括資金、醫(yī)療、教育、服務性行業(yè)等社會資源流向重點城鎮(zhèn)。新型城鎮(zhèn)化建設的核心是人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化的核心一定是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動不可以簡單地理解為僅靠房地產(chǎn)或者工業(yè)驅(qū)動，必須因地制宜，尋找到合理的產(chǎn)業(yè)組合來驅(qū)動城鎮(zhèn)化的發(fā)展，不可照搬照抄城市化發(fā)展模式。因此，新型城鎮(zhèn)化要先解決產(chǎn)業(yè)驅(qū)動才可以完成人的城鎮(zhèn)化。 《中國經(jīng)營報》：我們知道，在新型城鎮(zhèn)化建設中，需要大量的資金。那么，如何解決這個問題？ 汪傳虎：一定要結合實際情況發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)吸引社會資金投入，建立產(chǎn)鎮(zhèn)一體產(chǎn)融結合的良性發(fā)展模式。 除此以外，新型城鎮(zhèn)化需要結合本國國情，把具有資源稟賦的區(qū)域作為先行試點，讓一部分地區(qū)先發(fā)展起來，實現(xiàn)先富帶動后富。新型城鎮(zhèn)化蘊含著豐富的投資機遇，回報豐厚，投資成本高，回收周期長，只有創(chuàng)新金融模式才可以推動新城鎮(zhèn)化建設的快速發(fā)展，達到多方共贏的目的。而隨著消費的升級，新型城鎮(zhèn)化也將為包括信息服務業(yè)在內(nèi)的很多產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來非常好的機會。 新型城鎮(zhèn)化需要政府和企業(yè)配合 城市運營模式，更像一個價值藤，圍繞區(qū)域經(jīng)濟藤，逐漸深度植入不同產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是主要支藤，在協(xié)同發(fā)展中，逐漸與其他產(chǎn)業(yè)彼此給養(yǎng)，共同造血同生，最終使得價值藤整體茁壯成長。 《中國經(jīng)營報》：作為一家城市運營商，利海集團目前的運營模式是怎樣的？利海集團是如何參與新型城鎮(zhèn)化的？ 汪傳虎：利海集團的運營模式是“產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型立體復合新城鎮(zhèn)開發(fā)模式”，利海以綠色理念為導向，科學規(guī)劃為先導，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游、泛地產(chǎn)和文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)為支撐，通過產(chǎn)業(yè)的整合帶動“新農(nóng)村建設、產(chǎn)業(yè)化與城鎮(zhèn)化”的融合發(fā)展，同時，利海在探索城鎮(zhèn)化的道路上一直堅持人是新型城鎮(zhèn)化的核心，始終堅守“人與環(huán)境和諧、人與社會和諧、人與土地和諧”的三大基本原則，實現(xiàn)城市的效能優(yōu)化和土地價值提升，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益同步增長。 城市運營不是以單個地產(chǎn)項目為基礎發(fā)展堆積木式的項目管理，也不是通過簡單的項目疊加來實現(xiàn)短期盈利；城市運營模式，更像一個價值藤，圍繞區(qū)域經(jīng)濟藤，逐漸深度植入不同產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是主要支藤，在協(xié)同發(fā)展中，逐漸與其他產(chǎn)業(yè)彼此給養(yǎng)，共同造血同生，最終使得價值藤整體茁壯成長。 正如之前所說，利海的城市運營模式以綠色理念為導向，以科學定位規(guī)劃為先導，以產(chǎn)業(yè)為支撐，通過產(chǎn)業(yè)的整合帶動區(qū)域發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同實現(xiàn)多元價值。提升城市和區(qū)域運營的品質(zhì)與效率，實現(xiàn)城市經(jīng)濟效益與社會效益優(yōu)化。具體來說，有五個方面：首先是以綠色運營為導向，貫穿綠色、低碳、環(huán)保、節(jié)能理念， 營造人與自然和諧相處的綠色環(huán)境；其次以規(guī)劃定位為先導，通過精準定位，發(fā)掘資源價值，使價值最大化；第三，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐，通過產(chǎn)業(yè)整合，形成以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游、綠色地產(chǎn)、文化創(chuàng)意等為產(chǎn)業(yè)主干的產(chǎn)業(yè)支撐體系；第四，通過產(chǎn)業(yè)資源整合、產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動區(qū)域價值提升，實現(xiàn)區(qū)域價值多元；第五，通過智能化管理、高效服務體系建立等手段提升城市運營能力和區(qū)域價值延伸。 《中國經(jīng)營報》：新型城鎮(zhèn)化視角下，房地產(chǎn)商應該扮演什么樣的角色？面臨的問題又有哪些？ 汪傳虎：城市綜合運營在使城市開發(fā)建設者的收益模式發(fā)生轉(zhuǎn)變的同時，也促使城市綜合運營商的類型出現(xiàn)細分化和專業(yè)化。 作為新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，走產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)之路本身就是一個創(chuàng)新?？傮w而言目前遇到以下四個問題：第一個問題是存在于理念上的，比如政府跟企業(yè)的理念能否吻合；第二個問題屬于政策瓶頸，比如如何以市場化手段平衡各方利益，若按照法律依據(jù)，此問題在法律環(huán)節(jié)還不夠完善，若按照現(xiàn)有稅收政策也存在諸多風險點；第三個問題來自金融方面面臨的諸多創(chuàng)新；第四個問題是來自房地產(chǎn)企業(yè)自身的挑戰(zhàn)，因為此類創(chuàng)新模式對團隊的理念和執(zhí)行力都有很高要求?？梢哉J為，進行產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)，對企業(yè)挑戰(zhàn)巨大，我們希望能夠得到來自外界有建設性的意見和建議，走這條創(chuàng)新之路并不僅僅是單獨某家企業(yè)的事情。 《中國經(jīng)營報》：你們?nèi)绾斡檬袌龌氖侄吻藙淤Y本、撬動整條產(chǎn)業(yè)鏈？ 汪傳虎：通過多年實踐經(jīng)驗的積累，利海集團深刻體會到城鎮(zhèn)化建設僅依靠政府或企業(yè)均是不能完成的，我們總結出“政府引導、市場主導、企業(yè)管理、一體開發(fā)”的發(fā)展模式，即利海集團通過與政府共同成立城投公司，共同尋找相應的金融機構以獲取金融支持。政企合作成立的城投公司負責新城鎮(zhèn)化項目的一級開發(fā)建設，包括基礎設施建設、公共配套設施建設等；政府在開發(fā)過程中主要給予我們相應的政策支持和行政協(xié)調(diào)；開發(fā)企業(yè)負責資源整合、專業(yè)開發(fā)并承擔開發(fā)過程中及開發(fā)建設后期的相應經(jīng)營責任；城投公司以未來的收益作為抵押；利海集團尋找的金融機構負責資金支持或為之提供融資渠道。在此過程中，金融機構以獲取資金回報為主，開發(fā)企業(yè)在專業(yè)開發(fā)過程中獲取相應的開發(fā)利潤及品牌效益；城投公司以獲取土地一級開發(fā)帶來的增值溢價為主，并以此部分資金滾動項目進行整體開發(fā)。 同時，作為資源整合方，利海集團是資金的最大籌集者，我們通過利益的紐帶把各方資源捆綁起來。在這個過程中，成敗的決定因素取決于機制的設計。
除此以外，還需關注到各方共同效益的發(fā)展。這也是利海集團與其他企業(yè)最大的不同之處。首先，我們是開展一個城鎮(zhèn)的整體開發(fā)，而不是開展千畝左右的鄉(xiāng)村項目開發(fā)。比如我們鄭州的雁鳴湖項目，圍繞雁鳴湖進行了32平方公里的整體規(guī)劃和市政配套。 而且我們不限于一二級聯(lián)動開發(fā)，而是在二級開發(fā)過程中通過資源整合把很多區(qū)域交給專業(yè)企業(yè)來做。又如雁鳴湖項目擁有8000畝的農(nóng)業(yè)資源，需要整合十幾家企業(yè)，而發(fā)展旅游也需要整合諸多資源，我們只做酒店等產(chǎn)品，把直升飛機、游艇、高爾夫球場、婚慶基地等項目交給別人去做。
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