愛華網(wǎng)???? 和其他城市相比，深圳土地市場面臨著僧多粥少的窘境。土地供應(yīng)稀缺助推存量土地的再利用，舊改潮開啟，開發(fā)商由此爭奪舊改土地下鍋，引發(fā)了舊改市場的鏖戰(zhàn)。而近日，卓越集團(tuán)與佳兆業(yè)置業(yè)集團(tuán)（下稱“佳兆業(yè)”）在西鄉(xiāng)的爭奪，就是深圳舊改市場日趨激烈的一個典型縮影。公開資料顯示，深圳年內(nèi)不僅在土地出讓的宗數(shù)上相當(dāng)少，而且這其中大部分都為工業(yè)用地，今年前10個月，僅有兩宗住宅用地出讓。
這邊廂卓越集團(tuán)剛宣布與深圳西鄉(xiāng)街道辦簽訂城市更新意向合作書，那邊廂佳兆業(yè)就拿下了西鄉(xiāng)舊改中的河?xùn)|項目。佳兆業(yè)在給時代周報記者的書面答復(fù)中表示，在西鄉(xiāng)“會繼續(xù)關(guān)注其他優(yōu)質(zhì)項目”，而卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)接受時代周報采訪時也表示，“（西鄉(xiāng)舊改剩余的9個項目）能拿幾個算幾個”。 佳兆業(yè)卓越舊改之爭 卓越集團(tuán)日前宣布，該公司在“西鄉(xiāng)街道2013年十大城市更新項目推介會”上與深圳西鄉(xiāng)街道辦簽訂城市更新意向合作書。此次西鄉(xiāng)城市更新項目包括河?xùn)|、流塘、黃田等10個項目，面積總量達(dá)到127萬平方米。 卓越集團(tuán)話音甫落，佳兆業(yè)就已拿到了入場券，其稱日前已經(jīng)與深圳市河?xùn)|股份合作公司正式簽署《河?xùn)|舊村項目合作改造開發(fā)協(xié)議》，成功拿下寶安西鄉(xiāng)河?xùn)|舊村改造項目。該項目就包含在此次西鄉(xiāng)街道推介的十大項目內(nèi)，占地約17.6萬平方米，涉及拆遷建筑面積約30萬平方米。 佳兆業(yè)被稱為是“舊改專家”，目前“已擁有30多個城市更新項目，總占地面積近1400萬平米。業(yè)務(wù)遍及深圳、廣州、珠海、東莞等地”，僅在深圳市場，佳兆業(yè)的城市更新項目總占地面積已超過580萬平方米。 “除了寶安尖崗山項目和西鄉(xiāng)河?xùn)|舊村項目，佳兆業(yè)在寶安西鄉(xiāng)也會繼續(xù)關(guān)注其他優(yōu)質(zhì)項目，根據(jù)專業(yè)的調(diào)研、考察和分析，并與各村股份公司的深度接洽，會繼續(xù)爭取其他的城市更新項目的進(jìn)一步合作?！奔颜讟I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對時代周報記者表示，言辭間，對西鄉(xiāng)剩余項目也有爭奪之意。 言及舊改經(jīng)驗，張遠(yuǎn)不甘示弱，“在舊改上我們也運營了很多年，比如，我們的卓越世紀(jì)中心、深圳中心、卓越城都是舊改項目，我們的舊改儲備項目的總面積在未來三年內(nèi)，應(yīng)該可以達(dá)到500萬的規(guī)模。”卓越集團(tuán)先后對皇崗項目、崗廈村項目、梅林項目等進(jìn)行了舊城改造，開發(fā)了上述項目。今年7月份，卓越集團(tuán)又新添深圳坪山新區(qū)的湯坑城市更新項目。此外，大鵬新區(qū)葵涌項目、南山區(qū)南新項目均是當(dāng)?shù)貐^(qū)域推進(jìn)最快的拆遷項目，另外還有松崗項目、泥崗項目也在啟動進(jìn)行中。 早在今年5月，卓越集團(tuán)就成立了卓越城市更新集團(tuán)公司。緊隨其后，卓越集團(tuán)就挖角佳兆業(yè)的總經(jīng)理耿延良擔(dān)綱卓越集團(tuán)副總裁，兼城市更新集團(tuán)有限公司總經(jīng)理。耿延良堪稱舊改操盤老手，其從1999年就已開始參與舊城改造，其在佳兆業(yè)期間，幾乎一手搭建了全國范圍內(nèi)第一家專注于舊城改造的公司，在舊城改造方面經(jīng)驗豐富。 卓越集團(tuán)與佳兆業(yè)只不過是深圳舊改市場愈演愈烈的一個縮影而已。而據(jù)媒體報道，在深圳南園新村舊改項目中，佳兆業(yè)與萬科就曾有一番龍虎斗，而卓越集團(tuán)、海航、路勁等地產(chǎn)公司也曾插足，都垂涎南園新村這個位于深南大道的黃金地塊。 舊改利潤變薄 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008-2011年間，深圳中心城區(qū)的土地供應(yīng)量從93.48萬平方米下降至0.92萬平方米。而2012年深圳中心城區(qū)更是出現(xiàn)零地塊出讓的景象。今年前10個月，僅有兩宗住宅用地出讓。 深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰對時代周報記者表示：“深圳每年新建商品房的市場供應(yīng)量也就三四百萬平方米，二手房卻能銷售600萬平方米左右。從目前來看，深圳房地產(chǎn)開發(fā)有接近2/3的物業(yè)來源是來自于存量利用的，就是城市更新。所以，目前城市更新對于深圳房地產(chǎn)市場的作用是非常大的?！?p> “相對來講，一線城市的市場空間更為廣大，土地需求大，更關(guān)鍵的是，舊改項目大多數(shù)位于中心城區(qū)，所以這些項目的利潤還是比較可觀。但是如今去拿舊改，成本優(yōu)勢還是遜色了。”世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉對時代周報記者表示。 土地供應(yīng)的短缺，釀成了僧多粥少的一個尷尬局面。土地供應(yīng)太少，開發(fā)商只能借助舊改躋身市場。但深圳今年初公布了深圳“1+6”文件出臺后重新規(guī)定了基準(zhǔn)地價，有些地方的基準(zhǔn)地價漲幅達(dá)70%，還需要涉及談判、拆遷、賠償?shù)榷鄠€方面，資金需求大，開發(fā)周期長，舊改的利潤厚度在變薄。 30家企業(yè)逐鹿舊改 深圳舊改目前規(guī)模龐大的主要是佳兆業(yè)、京基、華潤、深業(yè)集團(tuán)、招商、卓越集團(tuán)等。而央企萬科、保利、中航、中糧、中信等以及深圳本土民企如星河、信義、富通、鴻榮源等都已加入，累計超30家。 這些企業(yè)都不容小覷。比如京基和華潤在商業(yè)地產(chǎn)上優(yōu)勢較明顯，華潤現(xiàn)有5大舊改項目，總投資近1000億元，開發(fā)面積達(dá)到1000萬平米，其中包括深圳目前最大的舊改項目大沖村。而深業(yè)集團(tuán)因自有土地較多，具有先天的資源優(yōu)勢。 “母公司（深業(yè)集團(tuán)）在深圳擁有建筑面積超過200萬平方米（大部分是舊改）的土地儲備。如果將潛在的可供改造的土地全部計算在內(nèi)，這個數(shù)字應(yīng)不低于500萬平方米，母公司的優(yōu)質(zhì)土地儲備將優(yōu)先考慮逐步注入深圳控股?！鄙钲诳毓啥亍⒎煽偙O(jiān)陸繼強(qiáng)此前對時代周報記者如是表示。 舊改所需資金量大毋庸置疑，但有些公司的舊城改造已有造血功能，可通過銷售資金回籠以后可以利用到新項目拓展上。比如，卓越集團(tuán)今年7月拿下的坪山項目，該項目從報批到正式簽約耗時3年有余。于2010年10月，卓越集團(tuán)與湯坑股份合作公司簽訂了舊改改造合同，2010年11月24日，向新區(qū)管委會遞交更新改造計劃，并于當(dāng)年12月30日收到了新區(qū)城市管理局的復(fù)函。后于2011年4月6日，深圳市規(guī)劃國土委坪山管理局復(fù)函，同意將湯坑片區(qū)舊改單元制定計劃納入“深圳市2011年舊改單元規(guī)劃制定計劃”，并且上報市舊改辦審批?！安疬w最耗費時間，涉及很多利益方，關(guān)鍵是達(dá)成利益的平衡?！蓖醴褰又硎?。 而深圳的舊改項目，大多是改造成城市綜合體，這些項目日后井噴式的入市，依然要等著市場的考驗。
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