愛(ài)華網(wǎng)???? 馬路兩邊停滿了車輛，好不容易來(lái)到地下車庫(kù)的入口時(shí)，被穿著紅色筆挺風(fēng)衣的物業(yè)人員告知：B2、B3、B4三層的車位已經(jīng)全部滿員……11月30日下午兩點(diǎn)多，當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者來(lái)到金隅?萬(wàn)科廣場(chǎng)時(shí)，游人如織的情景完全打破了時(shí)代周報(bào)記者對(duì)于這家“遠(yuǎn)在四十多公里外的昌平，試營(yíng)業(yè)僅第三天”的商場(chǎng)應(yīng)有的印象。 在試營(yíng)業(yè)反響不錯(cuò)后，萬(wàn)科副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶甚至放言在7年內(nèi)就收回萬(wàn)科廣場(chǎng)9億元的投入。 作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶頭大哥，萬(wàn)科悄然走上了商業(yè)地產(chǎn)之路，11月27日，萬(wàn)科首個(gè)購(gòu)物中心—金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)正式對(duì)外試營(yíng)業(yè)，成為萬(wàn)科組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個(gè)項(xiàng)目，這也意味著，萬(wàn)科商業(yè)布局萬(wàn)科廣場(chǎng)、生活中心、鄰里家全系列商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線正式出爐。 萬(wàn)科為什么從純住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變到適度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)？其商業(yè)地產(chǎn)將如何布局？在電商迅速發(fā)展，傳統(tǒng)百貨賣場(chǎng)凋敝的轉(zhuǎn)型期，萬(wàn)科廣場(chǎng)如何應(yīng)對(duì)電商挑戰(zhàn)？
商業(yè)地產(chǎn)之路艱難起步 “開(kāi)業(yè)第一天時(shí)我們也有點(diǎn)忐忑，畢竟是第一次，而且周三還是一個(gè)工作日，但沒(méi)想到當(dāng)天竟然有6萬(wàn)多客流量，營(yíng)業(yè)額有218萬(wàn)元，周末日均客流量10萬(wàn)多人?！泵髴c對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 這確實(shí)是一個(gè)值得驕傲的數(shù)字，作為對(duì)比，位于城市核心地段、體量為金隅?萬(wàn)科廣場(chǎng)兩倍，約23萬(wàn)平米的朝陽(yáng)大悅城，開(kāi)業(yè)當(dāng)天的收入為300多萬(wàn)元。這也讓毛大慶以及他領(lǐng)銜的萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)稍稍松了一口氣。 萬(wàn)科只專注于住宅地產(chǎn)的固執(zhí)是眾所周知的，萬(wàn)科創(chuàng)業(yè)之初曾因陷入多元化發(fā)展而困境重重，基于90年代初期萬(wàn)科多元化失敗的慘痛教訓(xùn)，1996年萬(wàn)科壯士斷腕，賣掉商鋪，集中一切資源專心發(fā)展主業(yè)。此后王石以美國(guó)最大的住宅開(kāi)發(fā)商帕爾迪為偶像，堅(jiān)持住宅產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化戰(zhàn)略，以快速拿地開(kāi)發(fā)、快速銷售的高周轉(zhuǎn)模式?jīng)Q勝市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)了多次區(qū)域擴(kuò)張，十多年后發(fā)展成為“地產(chǎn)一哥”。 但是市場(chǎng)就是這樣風(fēng)云莫測(cè)，萬(wàn)科面臨市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)向，王石也點(diǎn)頭與時(shí)俱進(jìn)的做“城市配套服務(wù)商”。 “一方面，一線城市房產(chǎn)存量較大，供需格局正在轉(zhuǎn)變中，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科有必要將雞蛋分散在不同的籃子中；另一方面，隨著土地成本高居不下，包括萬(wàn)科在內(nèi)的很多大開(kāi)發(fā)商，其毛利率都在下降中，利潤(rùn)空間被壓縮，也使得萬(wàn)科需要新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)?！敝型额檰?wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔告訴時(shí)代周報(bào)記者。 萬(wàn)科顯然也注意到這些問(wèn)題，今年以來(lái)，王石在多個(gè)場(chǎng)合甚至發(fā)微博表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。在今年6月的萬(wàn)科媒體見(jiàn)面會(huì)上，郁亮也提出警示，現(xiàn)在每年1000萬(wàn)套的住宅開(kāi)發(fā)量，過(guò)幾年一定會(huì)下來(lái)。 于是，2010年3月，萬(wàn)科拿下第一塊商業(yè)用地：位于東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)青路價(jià)值10.04億元的商業(yè)地塊，即為現(xiàn)在的東莞長(zhǎng)安萬(wàn)科中心；2012年，萬(wàn)科在上海、杭州、東莞、合肥、南京、青島等地耗資超過(guò)100億元拿下多幅商住地塊，還斥資10.79億港元收購(gòu)香港南聯(lián)地產(chǎn)73.9%股權(quán)。 不過(guò)，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)之路走得并不順暢，2011年3月，深圳萬(wàn)科紅商鋪開(kāi)售，但后期營(yíng)運(yùn)情況并不好，“分拆銷售+售后返租”的粗放模式備受爭(zhēng)議，這也使金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)決定走自持物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)之路。該項(xiàng)目目前已投資9億元，毛大慶預(yù)計(jì)7年收回成本，按專家預(yù)測(cè)分析，可以實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率12%，經(jīng)營(yíng)性杠桿下IRR(內(nèi)部收益率)為15%，項(xiàng)目總投資回報(bào)率達(dá)到111%。 而金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)正式對(duì)外試營(yíng)業(yè)，則意味著萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)之旅，從試水到正式下水。目前，萬(wàn)科在北京規(guī)劃有5個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目，持有型物業(yè)面積約為50萬(wàn)平方米，投資總額將達(dá)100億元。據(jù)了解，萬(wàn)科下一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目設(shè)在房山長(zhǎng)陽(yáng)，體量會(huì)超過(guò)昌平的金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)也會(huì)更豐富，包括酒店、公寓、寫字樓和購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)2014年底開(kāi)業(yè)。從2014年開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)萬(wàn)科即將開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心將達(dá)到18個(gè)。其中，廣東區(qū)域6個(gè)，總體量約42萬(wàn)平方米；北京區(qū)域4個(gè)，總體量約46萬(wàn)平方米。 體驗(yàn)式服務(wù) 硬幣總是有兩面。隨著調(diào)控升級(jí)，特別是限購(gòu)令出臺(tái)后，傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)視商業(yè)地產(chǎn)為轉(zhuǎn)型的救命稻草，不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商扎堆商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其他行業(yè)的巨頭似乎也將商業(yè)地產(chǎn)視為誘人的蛋糕，紅星美凱龍、娃哈哈、蘇寧、雨潤(rùn)控股、新希望等都蜂擁而至，想從中分一杯羹。 “預(yù)計(jì)到2015年我國(guó)的商業(yè)綜合體數(shù)量將達(dá)到3885個(gè)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、供大于求都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)?！编嵱顫嵏嬖V時(shí)代周報(bào)記者。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，要警惕商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度泡沫化的趨勢(shì)。為了避免藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)避開(kāi)了城市核心地段，而是選擇北京周邊，有昌平這樣缺少商業(yè)服務(wù)配套的老城區(qū)，也有房山、臺(tái)湖這樣正在開(kāi)發(fā)中的新城。 不過(guò)，這樣的選址也給招商帶來(lái)一定難度，“SEPHORA從沒(méi)有進(jìn)入遠(yuǎn)郊區(qū)縣商場(chǎng)的經(jīng)歷，我們前后和他們談了一年，才將SEPHORA引入商場(chǎng)”，一位參與招商的工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者。 另一方面，電商的發(fā)展分流了很多消費(fèi)者，為了應(yīng)對(duì)電商挑戰(zhàn)，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)銷售型商鋪大約有三分之二，剩下三分之一的商鋪都是服務(wù)消費(fèi)類，比如院線、餐飲、兒童樂(lè)園、書吧等。 而時(shí)代周報(bào)記者到達(dá)金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)時(shí)，一樓的舞臺(tái)正有一場(chǎng)模特走秀，據(jù)了解，上午也有類似的活動(dòng)，每天兩場(chǎng)秀，與消費(fèi)者互動(dòng)，增添體驗(yàn)式購(gòu)物的樂(lè)趣。 “萬(wàn)科并不缺資金，也不缺乏人才，當(dāng)務(wù)之急是找準(zhǔn)自己的定位，做出自己的特色?！编嵱顫嵄硎?。 作為地產(chǎn)行業(yè)的骨干人物，毛大慶在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及資本運(yùn)作方面的專業(yè)度一直為業(yè)內(nèi)認(rèn)可。對(duì)于萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)，毛大慶顯然還有很多計(jì)劃：借助REITs、私募基金等金融平臺(tái)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、學(xué)習(xí)香港領(lǐng)匯的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)創(chuàng)了社區(qū)商業(yè)資本化盈利模式 ……一切都值得期待。
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