愛華網(wǎng)圖2.8?房屋所有權(quán)比率 從圖2.8中我們可以看出，家庭擁有自住房屋的比率在2004年達(dá)到最高點。這一比率也是自美國房屋所有權(quán)比率統(tǒng)計以來的最高值。當(dāng)時，布什總統(tǒng)、格林斯潘以及其他人對于他們所取得的成績深感自豪，因為美國有那么多的人都實現(xiàn)了他們的住房夢。然而，這個夢想很快就變成了一個夢魘，不僅眾多無力償還房貸的人深受其苦，而且那些涉足抵押貸款產(chǎn)業(yè)的人、那些購買相關(guān)抵押貸款證券的人以及那些剛好居住在抵押貸款違約泛濫區(qū)（大量住房喪失抵押品贖回權(quán)）的房主也大受其害。 住房需求的持續(xù)增長使得新建住房和二手房的價格急劇飆升，如圖2.9所示。圖2.9并不包含通貨膨脹的因素，這是因為從歷史上來看，房價會隨著通貨膨脹的變化而變化。那么，在將通貨膨脹因素扣除之后，圖2.9中呈現(xiàn)的任何上漲都將是房地產(chǎn)泡沫的結(jié)果。而所有的泡沫最終都會破裂，毫無例外。 圖2.9?實際住房均價（扣除通貨膨脹因素，按2007年美元幣值計算）|www.aihuau.com|9 從圖2.9中我們可以看出，扣除通貨膨脹因素之后的房價表現(xiàn)相對平穩(wěn)；但從2001年或2002年開始，價格較預(yù)期暴漲至少50%，原因就在于極低的利率和急劇擴(kuò)張的抵押貸款大大推動了人們的購房需求。到2008年年初，雖然房價已經(jīng)開始下跌，但仍需再降33%才能回落到泡沫前的水平。那些預(yù)測美國經(jīng)濟(jì)將會在2008年下半年出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的人忽略了這一數(shù)據(jù)。房價的下跌只是剛剛開始，并將一直持續(xù)到2012年。 房價漲幅超過通貨膨脹是不可能長久持續(xù)下去的，這其中有多個原因。首先，除非建筑和人工成本也與房價保持相同比例的漲幅，但實則不然，由于新建住房成本較先前住房成本要低，所以先前住房只能降價銷售。其次，由于房價漲幅超過工資，人們將會越來越負(fù)擔(dān)不起，從而導(dǎo)致住房需求減少，房價下跌。不同于股票，住房擁有一個非常有效的價格自動調(diào)整機(jī)制。 自2007年以來，美國已有大量住房喪失抵押品贖回權(quán)，而這也正是導(dǎo)致當(dāng)前房價下跌的原因之一，因為這大大增加了可供住房的存量，如圖2.10所示。 圖2.10?美國按月統(tǒng)計的喪失住房抵押品贖回權(quán)登記數(shù)量 在圖2.10中，我們可以看到，喪失抵押品贖回權(quán)的住房數(shù)量自2006年下半年以來已經(jīng)翻了一番還多。一方面，現(xiàn)在市場上原本就存在大量的過剩住房（當(dāng)時為支持不斷增加的購買需求而過度開發(fā)的）；另一方面，又增加了數(shù)量龐大的喪失抵押品贖回權(quán)的住房。因此，當(dāng)前市場上待售的住房存量已是相當(dāng)之高，如圖2.11所示。龐大的待售住房存量使得市場上的住房嚴(yán)重供過于求。鑒于這種供求關(guān)系，房價在回升之前很有可能降到泡沫出現(xiàn)前的水平，甚至是更低。 需要注意的是，在圖2.11中，住房存量可供銷售月數(shù)在2007年年中時仍在上升。這是因為得益于不斷上漲的房價和持續(xù)增長的需求，建筑商在2002~2005年間獲得了豐厚的利潤。他們并不希望這樣的大好時光就此結(jié)束。因此，即便是他們減少了住房開工率，但還是有大量住房涌入市場，因為他們減少的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。除非他們大幅減少住房開工率，而且房價和住房存量也大幅下降，否則房地產(chǎn)市場將難以復(fù)蘇。當(dāng)然，受房地產(chǎn)市場蕭條的影響，建筑行業(yè)的失業(yè)人數(shù)也會大大增加，而這又將進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)的衰退。 圖2.11?住房存量可供銷售的月數(shù)
房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)開始好轉(zhuǎn)？ 就在我于2008年年中撰寫本書時，媒體引用經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話說，由于住房銷售的降幅已經(jīng)趨緩，“房地產(chǎn)市場有可能會在近期見底”。但即便這一降幅真的開始止穩(wěn)，也讓我們看一下這意味著什么。由于房屋所有權(quán)比率在2004年達(dá)到最高點，新房銷售量在2005年達(dá)到最高點，所以說房地產(chǎn)市場容量已經(jīng)持續(xù)下跌了2.5~3.5年。在任何均勻的曲線如正弦曲線中，這個拐點（表示最大變化率的點）都處于曲線的中間位置。這也就是說，如果我們剛剛經(jīng)過了這個拐點，那么房地產(chǎn)市場還需要2.5~3.5年的時間才能走出谷底。 讓我們從房價的角度來看一下這個時間點。美國住房均價在2007年達(dá)到最高點，而且據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯－席勒住房價格指數(shù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房價在過去的一年下降了16%。然而，如果按照稍高于通貨膨脹的歷史增長速度來看，房價還需要下降33%才能達(dá)到合理的水平。如果房價按照當(dāng)前的速度下降，還需要兩年的時間。 現(xiàn)在讓我們再從另一個角度，即過度的建筑和銷售來看一下。對比1998~2001年間與2002~2006年間的建?銷售率，我們就會發(fā)現(xiàn)為滿足暫時的需求增長（投機(jī)者和實際上無力購買住房的人），美國額外建筑和銷售了150萬套住房。在當(dāng)前建筑銷售率較低的情況下，我們正慢慢減少這種過剩。但按照當(dāng)前的建筑銷售率來看，住房存量還需要2.5年的時間才能夠回落到歷史正常水平。 假設(shè)喪失住房抵押品贖回權(quán)必須在房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇之前見底，那么再讓我們看一下這種情況?？蛇x擇支付抵押貸款利率重置將在兩年之后達(dá)到最高點，而喪失住房抵押品贖回權(quán)通常是在房主開始違約一年之后。因此，這也就意味著喪失住房抵押品贖回權(quán)在3年內(nèi)不會見底。而且，隨著負(fù)凈值房屋（房價跌至低于貸款數(shù)額）數(shù)量的不斷增加，放棄還貸的人數(shù)很有可能超過受抵押貸款利率重置沖擊的人數(shù)，這將進(jìn)一步增加喪失抵押品贖回權(quán)的住房數(shù)量。據(jù)皮尤研究中心的調(diào)查數(shù)據(jù)，喪失抵押品贖回權(quán)的住房數(shù)量到2009年底將會達(dá)到300萬~400萬套。 因此，我們的分析是房地產(chǎn)市場將會在2010~2012年開始復(fù)蘇。這與媒體普遍預(yù)測的2009年第一季度相去甚遠(yuǎn)。需要注意到是，2~3.5年是最少的時間，因為在接下來的幾年中，由于還會有大量的人喪失住房抵押品贖回權(quán)，而且失業(yè)率也會不斷攀升，因此有能力購買住房的人將會減少。由于人們無法獲得融資，住房需求將會下降，而且住房投資也不再被認(rèn)為是理想的投資。這很有可能導(dǎo)致房價降到預(yù)期的歷史水平之下，正如20世紀(jì)30年代大蕭條時期一樣。因此，房地產(chǎn)市場真正見底還需要3~4.5年的時間，這與本書有關(guān)此次經(jīng)濟(jì)蕭條將持續(xù)到2012年或2013年的預(yù)測是一致的。
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