愛華網(wǎng)???? 或許已沒有哪個(gè)行業(yè)比地產(chǎn)更喧囂，也沒有哪個(gè)話題比地產(chǎn)傾注了更多的憂傷與期望。如今，你可能已習(xí)慣你身邊的朋友或同事因?yàn)榇竽懲钢зI了5套房突然間身價(jià)數(shù)千萬，卻又黯傷自己仍是兩手空空。回想起來地產(chǎn)幾乎什么也沒有變，還是那個(gè)土地制度，還是那種施工方式，甚至還是那些開發(fā)商，還是用消費(fèi)者的預(yù)付款和銀行貸款來買地建房，甚至房子還是相似的房子，但價(jià)格已經(jīng)上漲了5倍、8倍，甚至10倍，真是有房的人歡天喜地，沒房的人暗自傷神呢。 雖說政府調(diào)控了一次又一次，而每一次調(diào)控過后，都是更瘋狂的上漲。有人說，如果沒有調(diào)控，房?jī)r(jià)漲得會(huì)更兇猛。可是，也有人說，市場(chǎng)波動(dòng)是政策波動(dòng)的結(jié)果。這個(gè)偌大的泡泡已經(jīng)呼之欲爆，那它如此狂熱的根源究竟在哪里呢？ 人為的供求緊張 房?jī)r(jià)之所以還能瘋狂的上漲，除了成本推動(dòng)，包括土地價(jià)格、人工成本大幅上漲，與大量囤積房源的投資者和投機(jī)者也脫水不了干系。而北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲則不完全是成本推動(dòng)，主要是因?yàn)槌鞘型恋毓?yīng)長(zhǎng)期緊張，再加上一線城市的吸引力和城鎮(zhèn)化建設(shè)，大量的外來人口定居，農(nóng)民都變成了城鎮(zhèn)居民，更多的剛需加入買房隊(duì)伍，甚至出現(xiàn)大量恐慌性買房，價(jià)格自然是越拔越高。 新國(guó)五條的頒布沒有太多新意，二手房稅收政策導(dǎo)致大家更愿意購(gòu)買新房，大量的剛需集中入市，加上新建住房短期內(nèi)無法滿足市場(chǎng)需求，出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。如不考慮新增供應(yīng)，可能會(huì)將出現(xiàn)無房可賣的局面，用華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的話說就是“土地供應(yīng)下降惹的禍”。 而地產(chǎn)市場(chǎng)中影響最大的因素，還是大量囤積房源的投資者和投機(jī)者們，一旦他們對(duì)房屋上漲預(yù)期發(fā)生改變，只要他們預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌，大量囤積瞬間就會(huì)變成鋪天蓋地的拋售，瞬間增加市場(chǎng)的供應(yīng)。讓房屋市場(chǎng)快速?gòu)摹疤焯谩眽嬋搿暗鬲z”。因?yàn)橹袊?guó)房屋囤積的數(shù)量非常龐大，以北京為例，北京樓市庫(kù)存住宅最近跌破6萬套的“心理警戒線”。所以這部分囤積者行為一旦發(fā)生改變，將很快改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。 一邊是多數(shù)人買不起房，另一方面則有大量房屋空置。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達(dá)50％以上。而按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5％~10％之間為合理區(qū)，空置率在10％~20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20％以上則意味著商品房嚴(yán)重積壓。而中科院的藍(lán)皮書指出，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比超出合理承受范圍，85％家庭無能力買房。房?jī)r(jià)泡沫近乎膨脹。 面粉比面包還貴 盡管“國(guó)八條”、“國(guó)五條”“限購(gòu)”政策接踵而來，而某些地方政府創(chuàng)立政績(jī)無可替代的要依靠房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)政貢獻(xiàn)，那么地方政府也就很難配合中央政府抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的違規(guī)漲價(jià)行為了。很顯然，各種打壓文件都是精神大于實(shí)際，而事實(shí)上沒有任何證據(jù)表明中央希望房?jī)r(jià)下跌，一直以來的說辭就是“遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”，換言之，只是不想漲太快而已，如果慢慢漲，那才是皆大歡喜。 這也印證了中國(guó)樓市泡沫的特殊之處，它是地方政府的命根子——土地財(cái)政的來源。在過去一年的樓價(jià)上漲中，我們可以再一次清晰地看到地方政府的那只手。9月初，新鴻基以總價(jià)217.7億拍得上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊，為3年來全國(guó)總價(jià)最高。北京農(nóng)展館北路8號(hào)地塊被融創(chuàng)競(jìng)得，樓面單價(jià)達(dá)7.3萬元/平方米，為全國(guó)最高。這就使土地的價(jià)格高過現(xiàn)房的價(jià)格，所謂面粉比面包貴，緊接著的邏輯是，這個(gè)樓面價(jià)再加上建筑成本和房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，則意味著未來更高的樓價(jià)，而被苦難壓榨的還是普通老百姓。 另外，按傳統(tǒng)的中國(guó)婚嫁習(xí)慣和社會(huì)現(xiàn)狀，年輕人結(jié)婚都要有獨(dú)立的住房。沒有房子，丈母娘也不同意。在以前，一家三代住在一起是非常正常的事情，但現(xiàn)在基本上不可能了。如果你結(jié)婚都沒房，只能和父母擠在一起，那么你在婚姻市場(chǎng)上就很難是搶手貨。君不見多數(shù)女性征婚的時(shí)候都要求有“獨(dú)立婚房”嗎？不僅要獨(dú)立婚房，還要一步到位，把將來小孩的房間都要準(zhǔn)備好。這樣家庭人口數(shù)量越來越少，而人均居住面積越來越大，房源當(dāng)然越來越緊張，房地產(chǎn)商可以像姜太公那樣，即使魚鉤很高，離開了水面，丈母娘也有辦法逼著新郎和婆家人，像鯉魚一樣跳出水面去咬鉤。 如今，土地市場(chǎng)高價(jià)標(biāo)地已成為時(shí)尚，各大城市都接連出現(xiàn)了“地王”的現(xiàn)象，在各家報(bào)紙上經(jīng)常會(huì)刊出：某城某市某公司以何等天價(jià)獲得何土地。消息一出立即便會(huì)像催化劑一樣，使早已騷動(dòng)不安而不斷激發(fā)的房?jī)r(jià)發(fā)生猛漲的劇烈反應(yīng)，這種情勢(shì)下，供應(yīng)商漲價(jià)漲的自然，消費(fèi)者也欣然接受這一現(xiàn)實(shí)。這種一塊地高價(jià)拍出成交，地塊周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)則會(huì)應(yīng)聲大漲，進(jìn)而波及到其他的鄰近區(qū)域，現(xiàn)在一線城市的學(xué)區(qū)房更是火爆。 投資升值效應(yīng) 除了以上直接因素之外，導(dǎo)致房?jī)r(jià)普遍上漲甚至暴漲還有一些間接因素或者說深層次的因素，其中既包括投資渠道的缺乏和居民較高的儲(chǔ)蓄率，也包括購(gòu)房者的普遍預(yù)期和房地產(chǎn)制度的弊端等。就中國(guó)居民儲(chǔ)蓄來說，目前增速已達(dá)到歷史最高位，成為全球儲(chǔ)蓄金額最多的國(guó)家。從居民投資特點(diǎn)來看，更多傾向于投資房地產(chǎn)。手里的閑錢沒有靠譜的投資渠道，買股票吧，股票多少年都不見漲；買理財(cái)產(chǎn)品吧，其收益率也就比定期存款好那么一點(diǎn)點(diǎn)，想來想去，那就只能買房子了。這是一種優(yōu)良的儲(chǔ)蓄資產(chǎn)，不怕偷不怕?lián)專獬鋈ミ€有租金收益，遇上好年景，一年漲個(gè)30%-50%都不在話下。還有什么資產(chǎn)比得上房子呢？再加上購(gòu)房者心理上已經(jīng)形成了房?jī)r(jià)很難下降或者房?jī)r(jià)將會(huì)上漲的普遍預(yù)期。在天量資金推動(dòng)、投資房地產(chǎn)大賺和買房大幅升值效應(yīng)影響下，即使想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)不爆和房?jī)r(jià)不漲都很難。 此外，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)里的貸款(包括開發(fā)商貸款、土地貸款和個(gè)人住房按揭貸款)已經(jīng)達(dá)到數(shù)十萬億。顯然，房地產(chǎn)業(yè)早已與地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益緊緊捆綁在一起，成為了備受關(guān)注的樓市泡沫之患。
人民幣的“外升內(nèi)貶” 近幾年，幾乎全世界的中央銀行都在瘋狂的印鈔票。其中最兇猛的當(dāng)屬美國(guó)，由于中國(guó)奇怪的匯率機(jī)制，美國(guó)人印鈔票我們就必須跟著印。這樣結(jié)果就是，物價(jià)上漲，貨幣“超發(fā)”導(dǎo)致購(gòu)買力下降；人民幣國(guó)內(nèi)購(gòu)買力貶值的同時(shí)，而匯率則快速攀升?！ ?p> 在北京一家事業(yè)單位工作的王小姐至今記得2005年剛工作的時(shí)候，在團(tuán)結(jié)湖一棟老舊的居民樓里與人合租一套小兩居，租金是每月1700元，現(xiàn)在同樣的房子租金已經(jīng)到4500元左右，是8年前的2.65倍。至于房?jī)r(jià)就更明顯了，8年前東五環(huán)某樓盤均價(jià)6500元 每 平 方 米 ， 現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)已漲至37000元，8年時(shí)間一平方米漲了3萬元，是8年前的5.7倍。 種種迷象顯示，不管是從未來的供求關(guān)系變化，還是人民幣匯率，中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)是強(qiáng)弩之末。而房?jī)r(jià)上漲又加劇市場(chǎng)恐慌，其不僅消耗掉了大量剛需，而且還導(dǎo)致部分人徹底失去購(gòu)買能力。然而目前投資者的熱情尚無降溫的跡象，一方面大家覺得泡沫馬上要崩潰了，但另一方面也存在撓幸心里，可能過個(gè)十年八年也不會(huì)破。在各種條件和限購(gòu)的情況下，但如果各方利益沒有得到厘清并向健康方向發(fā)展，大家將被地產(chǎn)一直挾持，最終也將隨泡沫的崩盤一起墜入深淵。
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