發(fā)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)商圈核心價值

創(chuàng)業(yè)商圈號令南山

1999年，濱海大道改變南山地產(chǎn)的命運(yùn)時，鴻瑞花園是直接的受益者。同時，蔚藍(lán)海岸出現(xiàn)了。自此以后，南山迅速成為深圳地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，它的視野突破了南山概念。接著，后海熱鬧起來了，前海熱鬧起來了，南硅谷也熱鬧起來了。

沒有人可以忽視南山地產(chǎn)市場的份量。至2004年第一季度深圳地產(chǎn)公布最新數(shù)據(jù)，南山區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售面積占了全市1／3強(qiáng)，成為深圳地產(chǎn)市場供應(yīng)量最大的區(qū)域，相當(dāng)于福田區(qū)的2倍多、羅湖區(qū)的4倍多。而從2004年第一季度“深圳樓盤銷售龍虎榜”來看，全市銷售前15位桂冠中，南山就占了9個席位。

在住宅市場，南山地產(chǎn)具有舉足輕重的地位；但就商業(yè)而言，南山卻相對薄弱———商業(yè)經(jīng)濟(jì)滯后于住宅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。盡管沃爾瑪、家樂福、海雅百貨、歲寶百貨、人人樂、友誼城、天虹商場等商家進(jìn)駐南山，在一定程度上改變了南山商業(yè)形態(tài)以及它在城市的商業(yè)地位，但還不足以與羅湖的東門、福田的華強(qiáng)北并駕齊驅(qū)?？v觀南山商業(yè)格局，南頭、南油、蛇口三大版圖割據(jù)，可謂群龍無首，缺乏核心整合。

南山迫切需要一個足以和東門、華強(qiáng)北三分深圳商業(yè)版圖的城市核心商圈，由此，創(chuàng)業(yè)商圈啟動了。

創(chuàng)業(yè)商圈以占地14萬平方米、建筑面積逾20萬平方米的南山購物公園為核心，以南油工業(yè)區(qū)舊城改造為依托，憑借南油大道聚集歲寶百貨、海雅百貨、友誼城等商家的先發(fā)優(yōu)勢，因TIME現(xiàn)代城和龍佳園·南油美食街首度發(fā)力而使商圈價值初露鋒芒，迅速成為號令南山的核心商圈。

面臨城市更新運(yùn)動

當(dāng)城市發(fā)展到一定階段，必然會引起一場“更新運(yùn)動”。城市發(fā)展必然要求建筑也相應(yīng)地作可持續(xù)發(fā)展和調(diào)整，于是，“舊城改造”成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要視野和課題。

1949年，美國聯(lián)邦政府通過《住房法案》開始了中心城市再開發(fā)運(yùn)動，這是城市更新運(yùn)動的開始，其目的是“消除低標(biāo)準(zhǔn)和衰敗的區(qū)域，為每一個美國家庭提供體面的住房和高品質(zhì)生活”。

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)在短短20多年就完成了西方許多發(fā)達(dá)國家歷時100多年所走過的工業(yè)化道路。如今，深圳城市“國際化”的提出和“大深圳”概念漸趨明朗，使深圳迅速進(jìn)入大都市化時期，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)正面臨一場市場化運(yùn)作的“城市更新運(yùn)動”。深圳地產(chǎn)由此步入了二次騰飛階段：一次騰飛階段是“城市建設(shè)階段”，二次騰飛階段則是“城市更新（舊城改造）階段”。

從1992年以來的12年間，南山區(qū)累計實施舊城改造項目31個，占地面積約50萬平方米，到今年3月已完成21個項目。據(jù)悉，南山購物公園所在的區(qū)域———南油工業(yè)區(qū)目前正在著手舊城改造，而其第一個舊城改造項目就是龍佳園·南油美食街，它是南山購物公園的先導(dǎo)物業(yè)。

業(yè)界人士指出，南油工業(yè)區(qū)的改造，將使工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速向商業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移。它跨過了住宅經(jīng)濟(jì)，表明了南山購物公園所在區(qū)域在南山商圈中的重要地位，實現(xiàn)了土地價值的最大化和社會效益的最大化。

呼喚美食主題商業(yè)

深圳是一個移民城市，來自不同地域的人們帶來了各具特色的美食文化。據(jù)了解，深圳目前的餐飲店已達(dá)2萬多間，有規(guī)模的餐飲企業(yè)也有2000多家，消費者對餐飲行業(yè)的消費需求與日俱增。

作為深圳住宅經(jīng)濟(jì)重地的南山，特別是其核心商圈———創(chuàng)業(yè)商圈，急需美食主題商業(yè)的整合。于是，深圳首家美食主題產(chǎn)權(quán)商業(yè)龍佳園·南油美食街順勢而出，它豐富了創(chuàng)業(yè)商圈的業(yè)態(tài)，同時也預(yù)示著南山購物公園的發(fā)展。

深圳去年的社會消費品零售總額為801.77億元，比2002年增長16.3％。據(jù)統(tǒng)計，我國去年餐飲業(yè)消費總額突破6000億大關(guān)，餐飲業(yè)仍然面臨諸多機(jī)會。

如果以一種商業(yè)哲學(xué)來看南山目前的商業(yè)和餐飲業(yè)，它是缺乏核心集聚的，也是不和諧的。大凡成行成市的餐飲業(yè)，往往扎堆于核心商圈，諸如羅湖的人民南－東門、福田的華強(qiáng)北和正在迅速崛起的南山創(chuàng)業(yè)商圈。持續(xù)有效的目標(biāo)客戶流量是餐飲業(yè)成功經(jīng)營的關(guān)鍵要素，而核心商圈所在地段則是其成功的最大保障。

顯然，在創(chuàng)業(yè)商圈營商，尤其是以美食主題商業(yè)直面南山購物公園，其先發(fā)優(yōu)勢和投資價值是相當(dāng)理想的：一方面，南山購物公園直接為其帶來源源不斷的客戶流量；另一方面，南油工業(yè)區(qū)的改造，也會為它的發(fā)展空間提供更全面的市場支撐；更為重要的是，創(chuàng)業(yè)商圈作為一個新興商圈，意味著巨大的投資空間和升值潛力。

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