愛華網(wǎng)? ? ? 仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部和中國旅游飯店業(yè)協(xié)會共同發(fā)布的研究報(bào)告《中國飯店市場城市景氣分析》指出，面對2012年飯店市場受到的新挑戰(zhàn)，如入境旅游增速的放緩、國內(nèi)政策的影響、新增飯店供給的集中以及飯店經(jīng)營成本的增加等，今年受訪飯店表示出了一些擔(dān)心，大部分樣本飯店對未來預(yù)測持一般或不樂觀的態(tài)度。調(diào)查樣本飯店總體2012年業(yè)績呈現(xiàn)小幅度下降，市場未來預(yù)測仍呈現(xiàn)溫和的上升。
調(diào)查顯示，東部發(fā)達(dá)地區(qū)雖受經(jīng)濟(jì)及發(fā)展基礎(chǔ)的影響增速有所減緩，而中西部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出較強(qiáng)的勢頭，這無疑是我國飯店業(yè)的新機(jī)遇。另外，越來越多國際品牌飯店進(jìn)入，在對大部分城市的飯店市場帶來一定沖擊的同時，提升了各城市的接待水平和飯店管理水平，從而促進(jìn)了我國飯店業(yè)質(zhì)的發(fā)展。同時，各國內(nèi)品牌飯店越發(fā)重視主題化、差異化以及資產(chǎn)管理的作用，不斷創(chuàng)造出符合不同細(xì)分客源需求的飯店產(chǎn)品，并通過科學(xué)的規(guī)劃，科學(xué)的管理來提高經(jīng)營效率，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。
當(dāng)前，中國的飯店業(yè)發(fā)展遭遇了一定的挑戰(zhàn)，但依然可以看到中國繼續(xù)將旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的重要趨勢。
消費(fèi)者的價格敏感度提升
中國旅游飯店業(yè)協(xié)會和仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部于2013年一季度對國內(nèi)各地的中國旅游飯店業(yè)協(xié)會的會員單位進(jìn)行了問卷調(diào)查。本次調(diào)查得到來自全國各地飯店的問卷回復(fù)共224份，客房總數(shù)達(dá)到63120間。調(diào)查結(jié)果顯示，從2011年到2012年底，調(diào)查樣本飯店的入住率下降2.9個百分點(diǎn)，從61.8％降至58.9％。樣本中2012年平均房價為458元，較2011年上升2.5％，與2012年通貨膨脹率（2.7％）基本一致。國際經(jīng)濟(jì)形勢局部不穩(wěn)定的情況下，受訪飯店基本表示消費(fèi)者對價格的敏感度有所提升。
每間可出租客房收入是綜合反映入住率和平均房價的指標(biāo)。2012年每間可出租客房收入較2011年下降2.3％至270元。與2011年全年相比，2012年市場整體入住率下降的大環(huán)境下，日平均房價上漲僅為2.5％，這導(dǎo)致了2012年每間可出租客房收入呈下降趨勢。這有別于2011年主要由平均房價上漲推動每間可出租客房收入的增加。
根據(jù)受訪飯店于2012年底的預(yù)測，2013年業(yè)績指標(biāo)較2012年預(yù)計(jì)會有小幅上升，入住率將上升至60.9％，日平均房價上升2.9％至471元，受此影響，其中每間可出租客房收入將增長6.3％至287元。
根據(jù)樣本調(diào)研所得市場數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2012年整體市場狀況并不樂觀。但從2013年市場預(yù)測數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，飯店對未來市場表現(xiàn)有信心，預(yù)測數(shù)據(jù)呈上升趨勢。
中部飯店入住率降幅最大
調(diào)查顯示，較2011年飯店表現(xiàn)，2012年全年全國各地的飯店業(yè)績總體呈下降趨勢。
參照下列中國五個區(qū)域的飯店入住率分布數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2012年全年各個區(qū)域的飯店入住率一致出現(xiàn)下降趨勢，根據(jù)下降幅度由大至小排列，為中部、北部、華東、華南和西部。
2012年全球經(jīng)濟(jì)仍表現(xiàn)乏力以及局部地區(qū)的政局動蕩等因素而影響了入境旅游人次， 從而導(dǎo)致了飯店入住率的下降。
從日平均房價指標(biāo)來看，西部、中部和北部地區(qū)的日平均房價增長率高于樣本飯店的平均增長率2.9％，分別為9.0％、5.8％和2.9％。特別是西部地區(qū)，2010年后大量的國際品牌陸續(xù)進(jìn)入該市場，從而提高了本地區(qū)的日平均房價。即使較歷年西部地區(qū)的日平均房價有所提升，但樣本中的日平均房價僅為383元，仍處于五個區(qū)域中最低水平。西部地區(qū)，滇、渝、川區(qū)域分別占樣本總量的3.9％、2.4％、1.9％。北部地區(qū)的日平均房價為452元，在五個區(qū)域中排（從高到低）第二。北部地區(qū)樣本中，北京占本地區(qū)樣本總數(shù)的40％，其次為津、吉、黑地區(qū)。中部地區(qū)雖然日平均房價未達(dá)到總樣本的平均水平，但較2011年仍提升5.8％，至449元，在五個區(qū)域中排（從高到低）第三。中部區(qū)域樣本的問卷主要來自閩，其次為豫、晉等地區(qū)。華東地區(qū)的日平均房價下降1.2％，至539元，在五個區(qū)域中排（從高到低）首位。樣本中，華東地區(qū)主要以浙江省內(nèi)飯店為主，其次為蘇、滬地區(qū)。華南地區(qū)的日平均房價也下降1.2％，至441元，在五個區(qū)域中排（從高到低）第四。
樣本中，華南地區(qū)的大部分樣本來自粵，其次為瓊和桂地區(qū)。
每間可出租客房收入，作為用來衡量飯店市場的標(biāo)準(zhǔn)之一，受入住率與日平均房價的共同影響。我們發(fā)現(xiàn)，除了西部地區(qū)，其他地區(qū)的 2012年每間可出租客房收入均出現(xiàn)了下降態(tài)勢。中部和北部地區(qū)，日平均房價雖分別增長5.8％和2.9％，但入住率下降幅度均大于日平均房價的增長比例，因此呈現(xiàn)每間可出租客房收入分別下降1.3％和3.2％。華東和華南地區(qū)日平均房價都下降1.2％，同時入住率分別下降2.9個百分點(diǎn)和 2.2個百分點(diǎn)，導(dǎo)致每間可出租客房收入分別下降6％和4.5％。西部地區(qū)入住率較2011年下降0.8個百分點(diǎn)，但因日平均房價增長率為9％，每間可出租客房收入增長7.6％。
總之，從各區(qū)域?qū)?013年入住率和日平均房價做出的預(yù)估中可以看到，樣本中的受訪飯店對2013年市場還是充滿信心。上述五個區(qū)域的飯店入住率全部預(yù)計(jì)有小幅度上升，總樣本平均入住率預(yù)計(jì)將提升2個百分點(diǎn)。中部地區(qū)和華東地區(qū)日平均房價增長預(yù)估分別為-1.2％和1.4％，北部、華南和西部地區(qū)的日平均房價預(yù)計(jì)都有較為明顯的上升趨勢，分別為4.2％、4.7％和3.7％。預(yù)估所得每間可出租客房收入中，2013年總體市場預(yù)計(jì)增長6.3％，穩(wěn)步前進(jìn)。
2013年客房收入占比將上升
收入構(gòu)成的調(diào)查結(jié)果顯示，2012年的客房、餐飲和其他部門的收入所占的比例較2011年均變化不明顯。2011年至2012年，客房收入所占比例約為48％，大于餐飲部分的總收入，依舊是飯店收入構(gòu)成中的主要部分。此趨勢也將繼續(xù)維持至2013年，預(yù)計(jì)2013年客房收入所占比例將進(jìn)一步上升至48.8％。
根據(jù)樣本中的受訪飯店回復(fù)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，2012年受訪飯店的餐飲總收入所占比例為40.9％，較2011年的41.1％基本保持一致，2013年預(yù)計(jì)餐飲總收入所占比例將依然保持。
但2013年這部分收入預(yù)計(jì)仍有小幅度的下降，至22.8％，較2012年下降0.5個百分點(diǎn)，從而影響到飯店的綜合收入。
2011年和2012年， 其他部門的收入比例保持在11％左右，2013年預(yù)計(jì)有小幅度下降，至10.8％。
半數(shù)以上飯店仍對市場有信心
按照飯店星級劃分來觀察飯店收入構(gòu)成，結(jié)果發(fā)現(xiàn)飯店星級越高，客房與餐飲收入比例的差距越小。2011年至2013年預(yù)估，不同檔次飯店的收入結(jié)構(gòu)變化比例不明顯。四星級和五星級飯店2013年預(yù)計(jì)客房收入所占比例會有小幅度提升。
根據(jù)2012年的入住率下降及每間可出租客房收入的下降業(yè)績，2013年對飯店入住率預(yù)測結(jié)果并非像2012年預(yù)測中同樣樂觀。但仍有38.8％的回復(fù)為上升，低于2012年報(bào)告中提到的47.8％，其中回復(fù)“上升”的飯店樣本中，56.6％回復(fù)為入住率上升5％以內(nèi)。
20.9％的回復(fù)為與目前保持一致或無任何變化，與同期下降16.9個百分點(diǎn)。38.3％的回復(fù)入住率“下降”，高于2012年（13.1％）的預(yù)測，其中回復(fù)“下降”的飯店樣本中，45.3％ 回復(fù)為入住率下降5.0％以上。
與同期 2011 年底對 2012 年市場預(yù)測情況相比，飯店對2013年的業(yè)績預(yù)測有些保守，但仍有半數(shù)以上的飯店仍然對市場有信心。
有些地區(qū)同期進(jìn)入市場的客房供應(yīng)數(shù)量龐大，可能超過短期之內(nèi)市場需求的增長。為持平或提升入住率，飯店可能會降低房價保持原有的市場份額，這也許將影響部分市場提升平均房價的空間。
2013年對平均房價預(yù)測中，37.8％的受訪飯店回復(fù)為上升，低于2012年報(bào)告中所提到的62.9％。其中回復(fù)“上升”的飯店樣本中，62.2％的回復(fù)為平均房價上升5％以內(nèi)。
總樣本中，35.7％的受訪飯店認(rèn)為與目前持平，24.5％的受訪飯店認(rèn)為呈下降趨勢，明顯高于2012年（4.8％），其中回復(fù)“下降”的飯店樣本中，66.7％的回復(fù)為平均房價下降5％以內(nèi)。對比2012年的預(yù)測數(shù)據(jù)，對房價提升有一定程度的保留。
同時，82.7％的受訪飯店預(yù)計(jì)2013年的經(jīng)營成本將上升或者與目前持平，這與2012年報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)降低了9.3個百分點(diǎn)。通過前面所述的 2013年總體營業(yè)收入預(yù)測中，大多數(shù)受訪飯店預(yù)計(jì)提高客房的營業(yè)收入比例，小幅度降低餐飲（會議宴會）收入比例。
通常飯店客房的運(yùn)營成本占客房總收入的百分比低于餐飲營運(yùn)成本占餐飲總收入的百分比，所以2013年?duì)I運(yùn)成本預(yù)測中應(yīng)同時考慮收入結(jié)構(gòu)的變化。
超過94％的回復(fù)呈現(xiàn)飯店的競爭壓力會加劇或與目前持平。
回復(fù)競爭壓力會持續(xù)上升的飯店中，受訪飯店認(rèn)為競爭壓力上升的主要原因是運(yùn)營成本的上升，新增飯店的進(jìn)入，飯店硬件條件逐年陳舊等。僅有1.6％的回復(fù)顯示競爭壓力會下降，其他說明中出現(xiàn)了取決于政府消費(fèi)緊縮制度的進(jìn)一步實(shí)施等聲音。
政府需求下降較明顯
對樣本飯店中潛在客源需求推動力的分析結(jié)果顯示，大型會議/活動/會展依舊是客房需求推動力的第一位，所占比例30.2％，較2012年的數(shù)據(jù)未出現(xiàn)明顯變化。重點(diǎn)旅游項(xiàng)目發(fā)展/改善所占比例為24.2％，同比去年上升4.2個百分點(diǎn)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明，受訪飯店認(rèn)為旅游項(xiàng)目發(fā)展及改善依然是未來客房需求的主要推動力之一，對這部分需求有一定的信心。
開發(fā)區(qū)/科技園發(fā)展擴(kuò)張及寫字樓供給增加將繼續(xù)推動客源市場，與2012年預(yù)測對比增長3.2個百分點(diǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，政府需求增加所占比例較2013年下降12.2個百分點(diǎn)，至5.8％，變化較明顯。2012年下半年開始，大部分受訪飯店對政府客源仍處于觀望態(tài)度，同比2011年有很大的差異。
隨著國家“八項(xiàng)規(guī)定”的出臺，受訪飯店認(rèn)為政府客源需求會持續(xù)下降，因而需要加大對其他客源市場的銷售力度，擴(kuò)展銷售渠道，希望能彌補(bǔ)這部分流失的客源空缺。
本期問卷中新添加了一項(xiàng)交通樞紐和建成/擴(kuò)建對客房需求推動力的影響，調(diào)查結(jié)果為15％，排列第四位。這說明了交通便利性、目的地可達(dá)性對客房同樣具有較大影響。
成本持續(xù)上升是最大挑戰(zhàn)
問卷對未來經(jīng)營的挑戰(zhàn)進(jìn)行了調(diào)查，且與2012年中國飯店市場城市景氣分析中排名進(jìn)行了對比，結(jié)果如下：
首先，成本的持續(xù)上升成為飯店關(guān)注的熱點(diǎn)，包括排在前兩位的營業(yè)成本和人力成本不斷增加。近年來新增飯店數(shù)量龐大，飯店員工的流動越來越頻繁，飯店的人力招聘成本不斷提高，培訓(xùn)成本隨之提高，也需要提供具有競爭力薪酬條件吸引人才。
部分受訪飯店回復(fù)稱，目前飯店針對人員缺失嚴(yán)重、人力成本不斷上漲等情況，將合理安排崗位合并及優(yōu)化，爭取做到工作效率最大化。同時，受訪飯店表示將繼續(xù)關(guān)注員工培訓(xùn)的內(nèi)容和力度，希望提高服務(wù)質(zhì)量，提升整體服務(wù)體驗(yàn)的品質(zhì)。
其次，新增競爭飯店進(jìn)入市場對入住率產(chǎn)生了一定壓力。
某些城市的受訪飯店回復(fù)稱，新增飯店造成客源的分流，導(dǎo)致惡性價格競爭日趨激烈。
同時，2012年12月中共中央政治局審議通過的關(guān)于改進(jìn)工作作風(fēng)、密切聯(lián)系群眾的“八項(xiàng)規(guī)定”的實(shí)施使公款消費(fèi)大為減少，導(dǎo)致飯店行業(yè)的運(yùn)營業(yè)績受到一定的影響。
上一年度調(diào)查中，經(jīng)濟(jì)/政策預(yù)期的不確定性排列第七，本次調(diào)查中上升至第四。受訪飯店表示非常關(guān)注新政的實(shí)施力度，并隨其調(diào)整飯店運(yùn)營戰(zhàn)略及方向。部分受訪飯店回復(fù)到，在政府大力倡導(dǎo)清正廉潔的前提下，以會議會展為主的飯店及以餐飲為主的飯店受到顯著影響。政府預(yù)訂量大大減少，多數(shù)下調(diào)預(yù)算，控制差旅，減少會議。
最后，客人對房價敏感度的上升也給受訪飯店帶來了一定的挑戰(zhàn)。部分受訪飯店回復(fù)稱，歐美國家的經(jīng)濟(jì)還未恢復(fù)，各大公司仍在差旅費(fèi)用方面進(jìn)行壓縮，有些公司的某些區(qū)域性會議改為視頻形式進(jìn)行，從而對飯店業(yè)績造成了直接影響。
樂觀情緒下降較明顯
本次受訪飯店中有42.2％的飯店對2014年到2017年的飯店市場前景持一般態(tài)度，26.3％表示不樂觀，26.3％表示樂觀，2.6％表示非常不樂觀，只有2.6％表示非常樂觀。
較上一期市場前景的預(yù)測，本期對市場持一般態(tài)度的比例上升0.3個百分點(diǎn)，至42.1％。持不樂觀及非常不樂觀態(tài)度的比例明顯增長17.4個百分點(diǎn)，至28.9％。而持樂觀及非常樂觀態(tài)度的飯店比例下降15.7個百分點(diǎn)，至28.9％。
總體來說，國際和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性、國內(nèi)“八項(xiàng)規(guī)定”的出臺、新增飯店的大量供給、設(shè)施設(shè)備日益陳舊、人員缺失及服務(wù)品質(zhì)擔(dān)憂等因素，均對受訪飯店造成了一定的經(jīng)營壓力。
在今年的問卷調(diào)查中，飯店經(jīng)營者主要關(guān)注點(diǎn)在以下三個方面：
·迅速進(jìn)入市場的新增供給，客源結(jié)構(gòu)外消內(nèi)長，入境高端消費(fèi)減少的前提下，短期內(nèi)會造成市場供求不平衡，飯店該如何改變；
·持續(xù)成本增加，經(jīng)營壓力大，飯店該如何突破；
·客戶對飯店產(chǎn)品期望值的提高和產(chǎn)品價格敏感度帶來的壓力，飯店該如何應(yīng)對。
而面對市場新的變化以及經(jīng)營上的挑戰(zhàn)，仍然有（一部分）接受問卷的飯店經(jīng)營者對市場持樂觀態(tài)度或仍表示不受影響。其中，面對新增飯店帶來的競爭壓力，不少飯店經(jīng)營者表示將會挖掘新客源，拓展?fàn)I銷渠道，加強(qiáng)內(nèi)部管理等方式來應(yīng)對挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)對管理的突破，從而在市場激烈的競爭中勝出。
三大突破機(jī)會
研究報(bào)告提出，國內(nèi)飯店業(yè)存在三大突破機(jī)會：
1.質(zhì)量提升
面對新增供給給市場帶來競爭壓力及外消內(nèi)長的客源情況，多數(shù)受訪飯店持提升質(zhì)量、尋找新市場機(jī)會的態(tài)度。配套設(shè)施的優(yōu)化、銷售策略的完善以及軟性服務(wù)的提升等是運(yùn)用較多的途徑，飯店無論從室內(nèi)主題設(shè)計(jì)、顧客體驗(yàn)、室內(nèi)家具設(shè)計(jì)、新高科技產(chǎn)品的應(yīng)用，還是人性化服務(wù)，尤其是國內(nèi)飯店均有不少創(chuàng)新和提升。
國內(nèi)飯店品牌雖然在品牌優(yōu)勢以及全球化營銷方面不如國際品牌，但也可以通過差異化、特色化經(jīng)營來贏得競爭，畢竟土生土長的國內(nèi)飯店品牌也具備自身優(yōu)勢。近幾年國內(nèi)飯店品牌不僅重視高端設(shè)施設(shè)備引進(jìn)等有形物資方面的進(jìn)一步提升， 同時也關(guān)注服務(wù)質(zhì)量等無形顧客體驗(yàn)的完善。然而，為飯店增加主題和噱頭，增強(qiáng)設(shè)計(jì)效果是吸引客戶的一個方面，更重要的是我國飯店也在近年來的不斷摸索發(fā)展中積累了本土化的經(jīng)驗(yàn)，并逐步從粗放化的管理到科學(xué)管理水平，也更加懂得資產(chǎn)管理的重要性。
2.重視資產(chǎn)管理
面對上述成本提高，加劇飯店經(jīng)營壓力的現(xiàn)狀，完成飯店經(jīng)營預(yù)算和控制好運(yùn)營成本顯然非常重要，同時業(yè)主也應(yīng)全方面做好飯店資產(chǎn)的管理，實(shí)現(xiàn)飯店資產(chǎn)價值最大化。飯店資產(chǎn)管理的目的是要監(jiān)控運(yùn)營實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理合同的執(zhí)行、控制資本支出、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流收益最大化、增加房產(chǎn)價值實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)最大化。
為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，往往需要業(yè)主在規(guī)劃飯店之初就要有長遠(yuǎn)的計(jì)劃，從可行性研究到飯店管理公司的篩選，從管理合同的確定到開業(yè)前籌備，從經(jīng)營審核監(jiān)督到業(yè)績科學(xué)分析，從翻新計(jì)劃到退出策略都要有理性的思考。
3.產(chǎn)品突破
面對上述客戶期望值的提升及客戶價格敏感度帶來的壓力，同時也考慮項(xiàng)目投資回報(bào)最大化，推出新飯店產(chǎn)品成了許多飯店管理品牌占領(lǐng)市場、克服挑戰(zhàn)的最重要的出路。一些國際品牌看到了中國市場這一轉(zhuǎn)變，紛紛設(shè)計(jì)出與之相適應(yīng)的產(chǎn)品。這類產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是突出客房、簡化其他部門、 合理安排公共區(qū)域、 強(qiáng)化每個區(qū)域的功能性。
例如，一個標(biāo)準(zhǔn)五星級飯店的公共區(qū)域較大、配套齊全、成本較高，而配套設(shè)施利用率卻不高，在經(jīng)營壓力較大的時期，對其投資回報(bào)有所影響?？头康睦麧櫬首罡撸⑶乙彩秋埖甑暮诵牟块T，特別是對于繁忙的高端商務(wù)客人而言，他們也許不會使用除了客房以外的設(shè)施。由于精選了客戶最需要的部分，這類飯店也統(tǒng)稱為精選服務(wù)飯店。
許多國內(nèi)品牌飯店也越來越重視主題的打造以及設(shè)計(jì)的創(chuàng)新以賦予飯店更多吸引物達(dá)到營銷目的，同時不同的主題和設(shè)計(jì)也滿足了不同客戶的需求，并與當(dāng)?shù)丨h(huán)境更加相適應(yīng)，比如各旅游目的地結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣蛟斓囊恍┡c其資源相對應(yīng)的主題飯店就獲得了不少旅游者的青睞，而一些專門為部分商務(wù)客戶設(shè)計(jì)的飯店也因?yàn)楦嗟乜紤]了該類客戶的需求，而受到該類客戶的歡迎。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/21076.html
